Земля с точки зрения земельного права

Что такое земельные отношения? Это отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей, которые могут возникать между государственными органами власти, органами местного самоуправления и гражданами и юридическими лицами.

• Земля, как природный ресурс
• Целостные земельные участки
• Части земельных участков.

Земля, как объект земельных отношений, рассматривается только в том случае, когда земля выступает как природный объект. То есть понятие «земля» в данном случае представляет собой часть природной среды в виде поверхностного слоя земной коры (почвенный покров), расположенного на территории Российской Федерации.

Все земли Российской Федерации классифицируются по категориям, исходя из своего целевого назначения. Земельный Кодекс РФ различает семь категорий земель:

1. Земля сельскохозяйственного назначения

2. Земля для поселений

3. Земля специального назначения: для обеспечения промышленности, транспорта, энергетики, связи, телевидения, радиовещания, космической деятельности, информатики, обороны и т.д.

4. Земля особо охраняемых объектов и территорий

5. Земля лесного фонда

6. Земля водного фонда

То есть, исходя из данной классификации понятно, что земля, как объект земельных отношений — это абсолютно вся земная поверхность в пределах территории России, в том числе земли на дне морей, рек, водохранилищ, а также земли пустынь и гор. Конечно в реальных земельных отношениях выступает участок.

Что такое земельный участок? Это обособленная часть земли, как физически, так и юридически, выделенная конкретному гражданину, с установленными в установленном порядке границами. С юридической точки зрения, земля является недвижимым объектом. И в силу того, что это недвижимое имущество, то при осуществлении определенных действий с землей, например осуществление сделки купли-продажи, объектом взаимоотношений уже выступает не земельный участок, а право собственности на него. То есть происходит продажа права собственности, при этом сам участок переходит в собственность другого субъекта. Без регистрации права собственности на земельный участок, такой участок не становится объектом частной собственности.

Зачастую, такие понятия как «земля», «земельный участок» и «право на земельный участок» выступают синонимами, поскольку находятся в тесной взаимосвязи друг с другом.

Объекты земельных отношений

Объектами земельных отношений являются земля как природный объект и ресурс и земельные участки или их части.

Земельное право присутствует в жизни практически каждого человека: совершаются сделки покупки-продажи земли, аренды земельных участков, оформляется приватизация. Что регулируют и на кого направлены объекты земельного права?

Земельное право регулирует вопросы земельных правоотношений, возникающие между государством, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами по поводу владения, распоряжения и пользования землями и участками, а также государственного регулирования. Возникающие гражданско-правовые отношения по поводу земли являются предметом права.

Понятие объектов земельных отношений

Объекты земельных отношений представлены в законодательстве в двух смыслах, от этого зависит сфера правоотношений.

Объектами земельных отношений являются:

• земля как природный объект и ресурс;
• земельные участки или их части.

Таким образом, с одной стороны, государство производит охрану земель как основу жизни и совершает действия, направленные на защиту экологии, природных ресурсов, в том числе, заботится о сохранении земли для того, чтобы ее можно было использовать для развития сельского и лесного хозяйства. В этом случае земли выступают в качестве ресурса. В законодательстве используется для обозначения исключительно множественное число термина — «земли»,- имея в виду не конкретный участок или надел, а всю землю Российской Федерации в целом.

Земля в качестве природного объекта и природного ресурса

Выделение земли в качестве природного ресурса связывается не только с охраной, но и с грамотным, практичным использованием. Регулированием занимается лесное, водное законодательства, Закон о недрах и др.

Закон разделяет земли по категориям:

• сельскохозяйственного назначения. Это земли предназначены для ведения дачного и подсобного хозяйства, рыбоводства, животноводства, охотничьего хозяйства и т.д.;
• населенных пунктов. Правоотношения, связанные с застройкой, ведением подсобного хозяйства, индивидуальным строительством, регулируются Градостроительным кодексом РФ;
• промышленности. Эти земли предназначены для обеспечения деятельности энергетики, связи, транспорта, космической деятельности и прочие. Всегда находятся за границами населенных пунктов;
• лесного и водного природного фонда;
• земли особо охраняемых территорий (заповедники, дендрарии, культурно-исторические памятники, пансионаты, лагеря, санатории и др.);
• земли запаса.

Земли могут быть переведены из одной категории в другую в порядке установленном законом.

Земельный участок как объект права собственности, понятие земельного участка

Законодатель выделяет из земель отдельные участки и часть земельного участка, которые понимаются как недвижимое имущество и объект собственности. Коротко, понятие земельного участка включает в себя землю, имеющую определенные границы, установленные законом. С ним совершаются гражданско-правовые действия, по нему наступают юридические последствия.

Объектом права собственности на землю выступает определенный земельный участок.

Земельный кодекс РФ выделяет его в самостоятельный объект правоотношений. Совершать юридические действия можно только с земельными участками, принадлежащими на праве собственности. Для этого нужно пройти определенную государством регистрацию.

Получить свидетельство государственной регистрации можно только на участки, а не их части. Объектом судебного спора земельно-имущественных отношений также будет являться только целый неделимый участок, оформленный надлежащим образом.

Понятие части земельного участка. Часть земельного участка как объект земельных правоотношений

Участок может быть поделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок и таким образом часть земельного участка становится отдельным объектом земельного права, так как представляет собой новый земельный участок. Некоторые исследователи отказываются признавать часть земельного участка объектом земельных отношений.

Тем не менее ст. 6 ЗК РФ выделяет часть земельного участка третьим объектом земельных правоотношений. В соответствии со ст. 133 Гражданский кодекс РФ вещь бывает делимая и неделимая. Неделимой признается вещь, делить которую нельзя, иначе она потеряет свои основные функции. Если из участка извлечь часть, земля не потеряет своего назначения, получится два участка меньшего размера, каждый из который будет самостоятельным.

Споры по поводу того, каким образом совершать сделки с частью земли, не утихали долгое время. Выделив ее как отдельный объект земельно-имущественных отношений, законодатель устранил пробел, когда выделенная часть земельного участка под здание принадлежала одному лицу, а строение – другому. Оформленная должным образом часть участка позволяет совершать с ней юридические действия.

Ст. 35 Земельного кодекса РФ поясняет, что чужая часть земельного участка, которая оказывается занята зданием, переходит в пользование нового собственника сооружений на тех же условиях, на которых пользовался землей предыдущий владелец построек.

Что может выступать объектом права собственности?

Что такое объект права собственности на землю? Во-первых, это земельный участок, находящийся в собственности определенного субъект. Во-вторых, данный участок имеет привязку к местности, адресные данные, в том числе относительно соседних. В третьих, определена его площадь, а также водные и лесные объекты.

Кроме права собственности, выделяют другие вещные права на землю. Вещные права граждан предоставляют гораздо меньший объем возможностей по использованию имущества. Субъекты пользуются своими правами без участия третьих лиц. Если права собственности переходят к другому лицу, это не влечет за собой прекращение вещных прав: они переходят вслед за правом собственности.

Тесно связано с понятием права собственности понятие ограничения прав на недвижимое имущество. Ограничение или обременение прав на недвижимость означает, что имущество находится, возможно временно, в залоге и на оперативном управлении. Такими примерами могут быть:

Собственники земельных участков – это субъекты права собственности. Они наделены правами и несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 261 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе использовать все, что находится на его участке – почвенный и водный покров, растительность.
Распоряжение земельным участком означает, что владелец вправе совершать в отношении своего участка юридические действия – дарить, продавать, менять, сдавать в аренду и прочее.
Согласно ст. 262 ГК РФ граждане могут беспрепятственно находиться на землях общего пользования, находящихся в собственности государства. Следует учитывать, что собственник может ограничить посещение территории ограждениями и ввести режим работы.

Земля как недвижимое имущество и право собственности на землю

В имущественные отношения, касаемые недвижимости, вступают три группы субъектов: Российская Федерация и ее субъекты, граждане, юридические лица.
Для совершения сделок, связанных с землей, участники должны обладать необходимой квалификацией, правом и дееспособностью. Например, при создании фермерских хозяйств, садовых обществ и др. Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, это природный ресурс, который формирует объекты гражданских правоотношений – земельные участки.

Право собственности на землю – это право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. В качестве объектов права пользования на землю выступают земельные участки.

Субъектами являются лица, которые наделены правом совершать с имуществом не запрещенные законом действия либо воздерживаться от их совершения. Если до 2018 года земельный участок можно было оформить по так называемой «дачной амнистии», то, возможно, с 1 января 2018 г. это нельзя будет сделать без процедуры межевания. Межевой план — это выполненное специалистами при помощи GSM оборудования измерение участка. Высокоточные приборы позволяют обозначить границы вплоть до миллиметров.

Без межевого плана нельзя будет:

• подарить участок;
• принять его в наследство;
• покупать, продавать здания, построенные на нем;
• зарегистрировать вновь созданный участок.

Земельный участок. К вопросу о разграничении понятий земля и земельный участок

Рубрика: Государство и право

Статья просмотрена: 4893 раза

Библиографическое описание:

Давыдова Е. И. Земельный участок. К вопросу о разграничении понятий земля и земельный участок // Молодой ученый. — 2012. — №12. — С. 371-374. — URL https://moluch.ru/archive/47/5820/ (дата обращения: 30.04.2019).

Ценность земли, её важность для развития человечества в целом предопределили тот факт, что она является объектом правового регулирования во многих отраслях права: экологического, земельного, гражданского, конституционного. Однако основное место среди них отводится, безусловно, земельному праву. Повышенный интерес к земле объясняется тем, что без нее невозможно осуществлять любую человеческую деятельность в полном объеме. Земля является важнейшим природным ресурсом, источником существования.

Понятие земельного участка является базовым понятием земельного права и городского землеустройства, занимает центральное место в системе объектов недвижимого имущества и является одним из важнейших объектов гражданских и земельных правоотношений. В различных странах оно трактуется по-разному. Например, в Англии и Швеции под земельным участком понимается конус, центр которого расположен в центре земли, основание конуса сечет земную кору по границе земельного участка.

Проблема, связанная с определением понятия «земельный участок» является весьма актуальной, так как от правильности его понимания, зависит правильность применения норм различных отраслей права использующих данное понятие. Ведь с одной стороны земельный участок является объектом недвижимости, а с другой — рассматривается как природный ресурс, который необходимо рационально использовать и охранять от неблагоприятного воздействия природы и антропогенного фактора. [6, с.12]

Мы согласны с мнением Рябчиковой Е.В.[10], что понятие «земля» используется в земельном законодательстве не точно, как правило, оно используется как самостоятельное значение и как земельный участок. Однако объектом земельных отношений является не земля, а индивидуализированный земельный участок, в отношении которого установлен определенный правовой режим.

Согласно ст.11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Юридического определения понятия «земля» в законодательстве нет, однако определение земли можно найти в государственном стандарте ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения», в соответствии с которым «земля — это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства».[3, с.29]

Если придать в содержание понятия «земля» такой смысл, то возможность признания ее объектом гражданско-правовых отношений вызывает сомнения.

Экономико-юридический словарь дает определение не понятию «земля», а понятию «земли»: земли – ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог, один из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы).[12, c .188]

В ЗК РФ не содержится понятия «земли», в нем лишь указаны те представления, которые складываются по поводу него, как о «природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю» (ст. 1).

Проанализировав ЗК РФ, можно согласится с точкой зрения Т.В. Дамбиевой, что понятие «земля» в нем употребляется в двух значениях: во-первых, как совокупность земельных участков; во-вторых, как синоним самого земельного участка. Это можно определить из классификаций, которые нам дает ЗК РФ в статье 7: земли населенных пунктов, земли лесного фонда, то есть определенные участки земли, которые принято считать таковыми. Значит, у них есть свои границы.

Статья 8 ЗК РФ выделяет следующие категории земель: находящиеся в федеральной, муниципальной, частной собственности и собственности субъектов Российской Федерации. В отдельную категорию выделены земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности. Очевидно, что, например, в федеральной собственности могут находиться как земли населенных пунктов, земли водного и лесного фондов, так и, например, земли запаса или особо охраняемых территорий и объектов и т.д. Однако они обобщены одним термином – «земли». Таким образом, в первом случае считаем, что понятие «земля» — это определенные земельные участки, а во втором – их совокупность.

Право собственности может устанавливаться как относительно конкретных земельных участков, так и их совокупности. Изучив главу III ЗК РФ («Собственность на землю»), можно прийти к выводу, что в частной собственности граждан и юридических лиц могут находиться только земельные участки. Государственная, муниципальная и собственность субъектов включает в себя совокупность земельных участков.

Проанализировав эту главу, видно отождествление земли и земельного участка: в названиях статей данной главы употребляется термин «земля», однако в самом тексте статей – термин «земельный участок». Например, статья 18 называется «Собственность на землю субъектов Российской Федерации». Статья же перечисляет нам перечень тех земельных участков, которые находятся в их собственности, и т.д.

Таким образом, в Конституции России, ГК РФ, ЗК РФ и многих федеральных законах понятия «земля» и «земельный участок» нередко употребляются как синонимы. Например, в соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ [2, ст.3301] земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Согласно ст. 9 Конституции России [1] земля является основой жизни и деятельности народов и одновременно объектом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. Аналогичным образом в ст. 36 Конституции России предусматривается право граждан и их объединений иметь землю (а не земельные участки) в частной собственности.

Эта непоследовательность видна и в решениях Конституционного суда РФ: «земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства». [ 9]

На наш взгляд, земля не может являться объектом гражданских правоотношений и тем более недвижимостью. В таком качестве выступают земельные участки — совершенно другой объект правоотношений, причем в данном случае уже не экологических или конституционных, а непосредственно гражданских и земельных. Неприемлемость позиции о смешивании правовых категорий «земля» и «земельный участок» на конституционном уровне убедительно доказал А.И. Мелихов, предложивший в ч. 2 ст. 9 и ст. 36 Конституции РФ заменить термин «земля» на термин «земельные участки». [ 8, с.105 ]

Отсюда следует, что понятие земли как объекта правоотношений выделяется главным образом в целях ее общей характеристики как объекта государственного и муниципального управления. Земля как природный объект и природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо еще отношений, ибо объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные и юридически значимые признаки соответствующего объекта природы.

Поэтому объектом земельных отношений является индивидуализированная часть земли, т.е. конкретный земельный участок. В связи с этим оправданны предложения ученых [5, с.55] закрепить в ЗК РФ такое определение: земля — это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции.

Далее обратимся к мнениям О.И. Крассова и Т.В. Дамбиевой об отношениях, возникающих по поводу земли как природного объекта и природного ресурса.

Согласно мнения О.И. Крассова, земля как природный объект и природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо иных отношений. [7, с.54] С этой точкой зрения можно согласиться только той в части, где земля не может быть объектом отношений собственности. Это представляется логичным, поскольку гражданские правоотношения возникают не по поводу земли как природного ресурса, а по поводу земли, которая обладает определенными качествами, позволяющими назвать ее правовой категорией. Что касается невозможности отнесения земли как природного объекта и природного ресурса к объектам земельных отношений, то это мнение считаем ошибочным. Дело в том, что статья 3 ЗК РФ к отношениям, регулируемым земельным законодательством (то есть к земельным отношениям), относит не только использование земель, но и их охрану. Охраняется земля именно как «естественная экологическая система, сохранившая свои природные свойства», то есть как природный объект и природный ресурс.

Т.В. Дамбиева считает, что если на землю как на природный ресурс и природный объект не может возникнуть право собственности, то данный вид объекта земельный отношений – не что иное, как земли, изъятые из оборота. [4 , с.81 ] Полагаем, что данная точка зрения ошибочна. То, что земельный участок отнесен к категории земель, изъятых из оборота, означает, что он не может быть объектом гражданско-правовых сделок и предоставляться в частную собственность. Однако это не значит, что он не может быть объектом права собственности, поскольку земли, изъятые из оборота, находятся в государственной собственности.

Термин «земельный участок» было бы правильнее применять лишь к конкретным частям данной категории земель, а по отношению к этим категориям земель вполне уместно использовать термин «земли». В начале нашего исследования мы сделали предположение, что в одних случаях в законодательстве «земля» отождествляется с термином «земельный участок», в других – с совокупностью земельных участков.

Действительно, к таким обширным по своим площадям земельным участкам следует употреблять понятие «земля» в смысле «совокупность земельных участков». Ведь земли, например, лесного фонда или особо охраняемых территорий не сосредоточены в одном месте, а разделены на определенные земельные участки, каждый из которых имеет свои характеристики по месторасположению и площади. Поэтому с точкой зрения О.И. Крассова относительно земли, составляющей определенный природный ресурс (водный, лесной), можно согласится. [11, с.38]

Понятие «земельный участок» носит чисто юридический, а точнее, частноправовой характер. Земля – это совокупность индивидуализированных земельных участков. Полагаем, что когда мы не индивидуализируем конкретный участок земли, можно употреблять понятие «земли» или «земля», также это понятие употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. Однако если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик, следует употреблять понятие «земельный участок».

В целях определения земельного участка непосредственно как объекта гражданских правоотношений в действующее законодательство предлагается ввести понятие земельного участка заключающееся в том, что земельный участок- это обязательно индивидуализированная часть суши, включая почвы, леса, древесно-кустарниковую растительность, многолетние насаждения и иную растительность, которая может быть признана объектом права собственности и иных прав на землю, характеризующаяся наличием границ и места расположения, являющаяся частью гражданского оборота.

Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. — 1993. — 25 декабря.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (часть первая) // СЗ РФ. — 1994. — №32. — Ст.3301.

Государственные стандарты. Охрана природы. Земли. М.: ИПК Издательство стандартов, 1998.

Дамбиева Т.В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал российского права. – 2009. № 11.

Дегтев А. Земля — объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. — 2005. — №8.

Крассов О.И. Земельный участок — основа понятийного аппарата земельного права // Экологическое право. – 2011- №4.

Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. – 2004. — № 2.

Мелихов А.И. Право частной собственности на земельные участки: конституционно_правовой аспект: Дис. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 2007.

Определение КС РФ от 6 июля 2000 г. № 133-О // Документ официально опубликован не был.

Рябчикова Е.В. К вопросу о понятии земельного участка // КонсультантПлюс, 2011.

Шараф А.Э. О разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Вестник ТИСБИ. — 2008. — №3.

Экономический и юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. – М.: Институт новой экономики, 2004.

2.2. Понятие «земля» и «земельный участок». Виды земельных участков

Понятие земельного участка является центральным в земельном законодательстве.

За рубежом (США, Англия, Швеция и т.д.) под земельным участком понимается конус с вершиной в центре Земли, сечением в земной коре по границе участка и основанием, уходящим вверх. Все, что находится в конусе: недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации, относится к земельному участку.

В Российском законодательстве имеется несколько определений земельного участка, не урегулирован вопрос о соотношении понятий «земля» и «земельный участок», нет точного указания на то, когда следует применять понятие «земля», а когда – «земельный участок».

Все, что ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется Законом РФ «О недрах». Все, что выше земной поверхности и находящихся на ней зданий, строений и сооружений, также принадлежит государству, и его пользование регламентируется Воздушным кодексом РФ.

Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков на разных уровнях (наземный, надземный, подземный), у которых может быть несколько различных собственников и пользователей.

Экономико-юридический словарь дает определение не понятию «земля», а понятию «земли»:

Земли – ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог, один из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы).

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д.

Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей, имеет определенный правовой статус, который определяет форму законного владения, целевое назначение и разрешенное использование.

Когда мы говорим о земле как объекте земельных правоотношений, мы имеем в виду землю не в ее естественном состоянии, а землю, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права — объектом земельного правоотношения.

Статья 6 Земельного Кодекса РФ выделяет 3 вида объектов земельных отношений:

— земля как природный объект и природный ресурс;

— части земельных участков.

Субъектами (участниками) земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Однако в большинстве случаев объектом земельных отношений является не земля как объект природы или ресурс, а земельный участок — индивидуализированная в установленном порядке часть поверхности земли.

Юридический словарь терминов определяет:

«Земе́льный уча́сток — пространственная граница государственного суверенитета, территория, на которую распространяются властные полномочия государства».

Приведем определения земельного участка из земельного законодательства.

Статья 11.1 Земельного Кодекса РФ (федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ) даёт понятие земельного участка:

«Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».

Статья 130 «Недвижимые и движимые вещи» Гражданского кодекса РФ относит земельные участки к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

Таким образом, изучив эти определения, мы можем назвать основной признак земельного участка, который разграничивает понятия «земля» и «земельный участок». Этот признак – индивидуализация на поверхности Земли, то есть границы земельного участка однозначно описаны и удостоверены в установленном порядке. В целом определение земельного участка может выглядеть следующим образом:

Земельный участок — это часть земли, имеющая определенный правовой режим и целевое назначение (разрешенное использование), границы которой определены.

Границы этой части земли устанавливаются и закрепляются в ходе проведения кадастровых работ и удостоверяются путём внесения сведений о земельном участке в Государственный кадастр недвижимости.

Когда мы не индивидуализируем конкретный участок земли, мы можем употреблять понятие «земли» или «земля», также это понятие употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик, следует употреблять понятие «земельный участок».

Юридически значимые признаки земельного участка, его пространственная сфера как объекта права собственности отражены в ст. 261 Гражданского Кодекса РФ. Так, территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами.

В состав элементов земельного участка, на которые распространяется право собственности, в соответствии с Гражданским кодексом РФ входят находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения (ГК РФ, ст. 261).

Каждый земельный участок относится к одной из семи определённых Земельным кодексом РФ категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населённых пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

Порядок использования земель внутри той или иной их категории определяется собственником, пользователем, владельцем, арендатором земельных участков в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, природно-сельскохозяйственным районированием земель, их зонированием, территориальным планированием использования и землеустроительной документацией.

Категория земель в обязательном порядке указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; а также в договорах, предметом которых являются земельные участки.

Перевод земель из одной категории в другую должен осуществляться в полном соответствии с Земельным Кодексом РФ следующими уполномоченными органами:

1) перевод земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством РФ;

2) перевод земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов РФ;

3) перевод земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;

4) перевод земель, находящихся в частной собственности:

— земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

— земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок образования земельных участков установлен главой I.1 Земельного кодекса РФ.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Границы образованных земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Вновь образованные земельные участки должны соответствовать установленным предельным минимальным и максимальным размерам земельных участков, определёнными Градостроительным регламентом. Помимо предельных размеров земельных участков, в градостроительном регламенте устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий.

В законодательстве закреплены определения отдельных видов земельных участков. Так, согласно ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:

огородный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

садовый земельный участок представляет собой земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

дачным земельным участком признается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.

С правовой точки зрения земельный участок может быть признан делимым либо неделимым.

Делимым признается участок, который может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Если эти требования не соблюдены, то земельный участок является неделимым.

Вместе с понятиями «земля» и «земельный участок» в законодательстве используется понятие «угодье». Земельные угодья являются основным элементом государственного учета земель и подразделяются на:

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашня, залежь, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения.

Несельскохозяйственные угодья — это земли под поверхностными водными объектами, включая болота, лесные земли и земли под древесно-кустарниковой растительностью, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли (овраги, пески и т. п.).

Земельные участки могут быть выведены из оборота либо ограничены в обороте. Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Особенности правового положения земельного участка. Земля является объектом недвижимости. Это означает, что с земельные участки являются объектом гражданских прав и с ними могут совершаться сделки. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 — 11.7 Земельного кодекса РФ.

Земельный участок может находиться либо в частной собственности, либо в государственной собственности, либо в муниципальной собственности. Право собственности на землю считается одним из древнейших и главных прав человека. Полная реализация этого права обеспечивается не только правом пользоваться земельным участком, но и возможностью передавать его другим лицам с целью получения взамен иного необходимого имущества, а также передавать его своим детям по наследству или иным лицам – по завещанию, то есть в полной мере осуществлять все элементы права собственности (владение, пользование и распоряжение). Право собственности на земельный участок распространяется не только на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, но и на замкнутые водоемы, находящиеся на земельном участке, лес и растения при условии, если иное не установлено законодательством РФ.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участкамиРоссийской Федерации, находящимися на приграничных территориях и на иных особо установленных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Земельный участок также может находиться на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, на праве ограниченного пользования чужим участком (сервитут), на праве аренды и на праве безвозмездного срочного пользования.

Все лица, являющиеся собственниками, владельцами, арендаторами земельных участков или использующие земельные участки на любом ином праве, называются землепользователями и правообладателями земельных участков.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, распоряжаться такими участками они также не могут. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие нового Земельного Кодекса РФ, сохраняется, но предоставление гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Распоряжение гражданами земельным участком, находящимся на таком праве, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.

Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. Обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Одна из важнейших характеристик земельного участка — его площадь. Различают физическую и геодезическую площадь земельного участка. Физическая площадь земельного участка — это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотных точек границы. Фактически площадь земельного участка — это площадь многоугольника, получающегося при проекции границ участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат. При описании участка в кадастровых документах указывается его геодезическая площадь.

Земельный участок (понятие). Образование земельных участков (общие положения).

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом, исходя из положений ст. 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

Согласно ч. 7 — 9 ст. 38 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельного участка представляет собой создание нового объекта недвижимого имущества в результате:

1. преобразования существующих земельных участков путем их раздела, объединения, перераспределения или выдела из них нового земельного участка;
2. образования нового земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Специальные правовые нормы, регулирующие образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены в ст. 11.3 ЗК РФ.

Образование земельного участка осуществляется в процессе землеустройства путем определения границ образуемого участка в установленном порядке.

Особенности осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости установлены в ст. 24 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Следует обратить внимание на то, что в соответствии с ч. 4 указанной статьи внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер.

Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в ч. 3 ст. 24 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные в соответствии со ст. 22 указанного Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.

Поскольку в результате образования земельного участка возникает новый объект гражданских прав, постольку права на данный объект подлежат государственной регистрации. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, установлены в ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

1. решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2. соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3. иной документ, на основании которого в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

При этом не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Исключение составляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В этом случае применяется порядок, предусмотренный ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.