Венецианов м экспроприация с точки зрения гражданского права

Документ отсутствует в свободном доступе.
Вы можете заказать текст документа и получить его прямо сейчас.

Если вы являетесь пользователем системы ГАРАНТ, то Вы можете открыть этот документ прямо сейчас, или запросить его через Горячую линию в системе.

Венецианов М. В. Экспроприация с точки зрения гражданского права. — Казань, типография Императорского университета, 1891 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

В совремемных европейских законодательствах мы находим группу постановлений. имеющих целью регулировать отношения, возникающие между собственником недвижимости, необходимой для осуществления каких-либо общественных или общеполезных работ и предприятий, и лицом, предпринявшим осуществление этих работ: эта группа постановлений образует институт гражданского (и в то же время государственного) права, который принято называть экспроприацией или принудительным отчуждением.

Экспроприация с точки зрения гражданского права (часть вторая) (Венецианов М.В.)

Дата размещения статьи: 18.06.2015

9. Момент совершения экспроприации

В тесной зависимости от юридической конструкции экспроприации находится определение момента совершения принудительного отчуждения. Сторонники теории принудительной купли-продажи вполне последовательно считают моментом совершения этой сделки момент определения вознаграждения: «Сделка продажи заключена, и одностороннее отступление отнимается также у экспроприации, как только оба существенных момента — предмет и цена — окончательно установлены» . Но мы эту теорию признаем ошибочной и потому постараемся определить этот момент на основании теории экспроприации как одностороннего акта государственной власти. С точки зрения этой теории экспроприацию считать совершившейся, как скоро последует определение государственной власти о необходимости определенного земельного участка для осуществления предприятия. Этим актом государства судьба участка решается бесповоротно; вместе с тем совершается превращение вещных прав в обязательственное право требовать вознаграждение. Моментом совершения экспроприации считать тот момент, в который экспроприат явно или безмолвно подчинился требованию уступить свое право или употребил юридические средства против применения экспроприации . С этого времени обе стороны окончательно связаны: как экспроприант вправе требовать уступки ему земельного участка, так и экспроприат, независимо от воли предпринимателя, получает право требовать вознаграждение. После этого момента предприниматель не может уже отказаться от приобретения участка и уплаты вознаграждения, если бы даже участок оказался для него ненужным вследствие того, что осуществление предприятия оставлено. Дать предпринимателю подобное право отступления от своего требования было бы несправедливостью по отношению к собственнику, который подвергся бы двойному принуждению: сначала уступить, а затем взять обратно отчуждаемый предмет. Это право выбора — отказаться от отчужденной собственности и требовать за нее вознаграждение или же взять ее обратно — предоставляется экспроприату. С момента совершения экспроприации periculum et commodum rei переходят на предпринимателя. Если вследствие какого-нибудь случая (пожара, наводнения) отчуждаемый предмет потерпит существенный вред или даже вовсе потеряет свое значение для предприятия, то до момента совершения экспроприации предприниматель может отказаться от своей претензии на этот предмет (так как необходимость этого предмета для осуществления предприятия еще не признана), а после этого момента он во всяком случае обязан уплатить вознаграждение; уплата вознаграждения может быть отсрочена до тех пор, когда будет установлена законным образом сумма вознаграждения. Для несения риска не может считаться решительным момент ввода предпринимателя во владение земельным участком, так как принудительное отчуждение произошло гораздо раньше, а предмет находился у прежнего собственника на праве пользования; поэтому при гибели предмета теряется для экспроприата только пользование, а не собственность. Равным образом со вводом во владение экспроприата прежний собственник теряет опять-таки лишь право пользования, а не право собственности, которое он утратил в момент совершения экспроприации. Commoda rei, все выгоды, получаемые от предмета, с того же момента переходят к предпринимателю. Но в действительности все доходы (fructus naturales et civiles) продолжают поступать в пользу собственника до момента ввода предпринимателя во владение. Но это лишь кажущееся противоречие. Все commoda rei будут или доходы, или случайное увеличение стоимости самой вещи. Последняя выгода по вещи должна идти, согласно правилу, в пользу предпринимателя; иначе говоря, для оценки стоимости предмета должен быть принят во внимание момент совершения экспроприации, а не какой-либо последующий. Что же касается доходов, то они идут в пользу экспроприата вплоть до уплаты вознаграждения на следующем основании: вознаграждение должно быть уплачено в момент отчуждения права собственности, но так как уплата его откладывается до производства оценки и окончательного определения суммы вознаграждения, экспроприат пользуется доходами с отчуждаемой вещи как процентами со следуемой ему суммы. Этим способом сохраняется принцип непричинения экспроприату материального ущерба.
———————————
, S. 184; см. также: , S. 202; Beseler, § 92 (Fn. 15).
, S. 187.

Итак, я предполагаю, что с момента утраты права собственности до момента утраты вознаграждения прежнему собственнику дается право пользования. На мой взгляд, оно вполне соответствует действительности. утверждает, что недвижимость в этот промежуток времени находится у прежнего собственника в detentio: «. но экспроприату осталась как законная гарантия до уплаты вознаграждения detentio отчужденным предметом» . Это утверждение ведет к путанице, так как фактическое пользование не может быть законной гарантией и дать право пользования доходами . Гарантией уплаты вознаграждения для прежнего собственника служит не detentio, а то постановление законодательства, по которому предприниматель может вступить в распоряжение отчужденным имуществом не раньше, чем уплатит или внесет на хранение причитающуюся сумму вознаграждения. Принцип предварительного вознаграждения, по-видимому, является также отступлением от теории. Вознаграждение есть возмещение ущерба, причиненного экспроприацией. Пока этого ущерба нет, нечего и возмещать, т.е. нет права требования вознаграждения. Между тем во всех законодательствах мы находим постановления о предварительной уплате или по крайней мере о внесении на хранение суммы вознаграждения. По этому поводу справедливо говорит Laband: «По времени уплата вознаграждения предшествует отчуждению собственности, но логически сначала происходит отчуждение, а уже затем, как следствие отсюда, вытекает обязанность возмещения ущерба» . Однако, принимая моментом совершения экспроприации признание необходимости предмета для осуществления экспроприации, мы заключаем, что вознаграждение происходит не перед совершением принудительного отчуждения, а после него. Все эти кажущиеся отступления от теории, труднообъяснимые с точки зрения гражданского права, делаются законом в пользу лиц, приносящих свои интересы в жертву общественным; такими средствами закон старается сделать эту жертву наименее ощутительной.
———————————
, S. 189.
Rohland является сторонником защищаемой здесь теории и признает сначала моментом совершения экспроприации момент законодательного постановления о применении этого права, доказательством чего служат его слова: «Определение некоторых законов, по которым совершение экспроприации связывается с установлением вознаграждения, не может быть оправдано» (S. 29 (Fn. 28)). Но для объяснения оснований пользования прежним собственником доходами он высказывает мнение, совершенно противоречащее его предыдущему изложению: «Следствием принципа предварительного вознаграждения являются те изменения, что лишь с уплатой или отдачей на хранение вознаграждения совершается переход собственности, а в то же время переход periculum et commodum rei на экспроприата» (S. 40).
Laband, S. 181.

В законодательствах по рассматриваемому вопросу мы находим следующие постановления: «Если в течение шести месяцев со времени воспоследования приговора об отчуждении правительство не будет просить о созвании присяжных, то заинтересованные стороны могут требовать, чтобы к тому было приступлено» (ст. 55 французского Закона 1841 г.). Из этой статьи видно, что момент совершения экспроприации по этому Закону совпадает с моментом постановления о принудительном отчуждении; с этого момента не зависит уже от правительства принять или отказаться от отчуждаемого предмета; напротив, прежним собственникам принадлежит право по истечении шести месяцев с момента постановления об экспроприации самостоятельно требовать определения вознаграждения.
Прусский Закон ошибочно относит момент совершения экспроприации к установлению вознаграждения и лишь с этого момента прекращает право предпринимателя отказаться от отчуждаемой по его требованию вещи: «Право на отчуждение прекращается, если предприниматель предоставленным ему на оное правом не воспользуется в упомянутый в § 21 срок или еще до определения окружным правлением вознаграждения откажется от предприятия. В этом случае предприниматель отвечает в судебном порядке заинтересованному лицу за понесенные ему производством по отчуждению убытки. Если предприниматель откажется от предприятия после постановления окружным правлением определения о размере суммы вознаграждения, то собственник вправе требовать или одного возмещения причиненных производством по отчуждению убытков, или уплаты за уступаемую недвижимость определенного вознаграждения по окончании в подлежащем случае указанного в § 30 судебного производства» (§ 42). Сюда же относится § 32, точнее определяющий момент совершения экспроприации: «Если истечением шестимесячного срока, или вследствие отказа от права иска, или вступившим в законную силу судебным решением иск [§ 30] против предпринимателя будет погашен и если будет доказано, что установленная добровольным соглашением или окончательно определенная сумма вознаграждения или обеспечения уплачена или внесена на хранение законным образом, то окружное правление по ходатайству предпринимателя признает недвижимое имущество отчужденным. Постановление об отчуждении дает предпринимателю право вступить во владение отчужденным имуществом, если только при этом не постановлено что-либо иное». Момент окончательного перехода собственности определяется § 44. «С вручением собственнику и предпринимателю определения о принудительном отчуждении [§ 32] право собственности на отчужденное имущество переходит к предпринимателю».
Русское законодательство не указывает точно момента совершения экспроприации, однако по смыслу ст. 589 и 595 ч. 1 т. X Зак. гражд. этим моментом следует считать постановление о применении экспроприации: «Когда последует окончательное решение [о сумме вознаграждения], тогда из сумм, предназначенных на работы или предприятие, выдаются немедленно владельцу не только деньги, определенные ему за имущество, но сверх того проценты на них. со дня занятия имущества по день уплаты. » (ст. 589). Следовательно, занятие имущества может произойти независимо от уплаты вознаграждения и ранее этого момента. Но с какого момента дозволяется такое занятие имущества? Очевидно, с момента постановления об экспроприации, так как другого момента в законе не указано. Правда, занятие имущества не есть переход права собственности, но ст. 595 и примечание 1 к ней прямо указывают, что подобное занятие имущества есть переход права собственности: «Когда уступка имуществ, нужных под железные дороги, устраиваемые частными обществами, не может быть достигнута посредством добровольных соглашений, то имущества сии немедленно подвергаются законной оценке и по определении оною суммы вознаграждения передаются обществам по обеспечении причитающегося владельцам вознаграждения» (ст. 595); «[з]анятие имуществ под железную дорогу вслед за совершением описи их. допускается только в тех случаях, когда по особым уважениям сие разрешено Именным Высочайшим указом об отчуждении» (примеч. 1). В этом примечании употреблено выражение «занятие имуществ», очевидно, в смысле перехода права собственности, так как у прежних собственников остается лишь право требования вознаграждения. Впрочем, скудость и неопределенность постановлений нашего законодательства о принудительном отчуждении не дают возможности точнее определить момент совершения экспроприации по русскому праву: так, мы не находим никаких указаний, до какого времени предоставляется предпринимателю право отказаться от отчуждаемого участка; с другой стороны, неопределенность постановления о возможности замены принудительного отчуждения добровольной уступкой и цитированное примечание к ст. 595 могут дать повод к предположениям, что моментом совершения экспроприации по русскому праву является окончательное установление вознаграждения или совершение описи. Однако доводы теории и интерес прежних собственников (в смысле избежания ущерба) требуют принятия изложенного мною толкования закона.

10. Право и обязанность вознаграждения

Принудительное отчуждение, направленное на прекращение или ограничение права собственности, влечет для экспроприатов уменьшение имущества, которое должно быть возмещено, согласно тому принципу гражданского права, по которому всякий может требовать возмещения ущерба, причиненного кем-либо. Такое возмещение ущерба оправдывается и с точки зрения государственного права: общая польза требует прекращения права собственности для отдельного лица, но не уменьшения его имущества. Имущество отдельного лица в смысле накопления ценностей не мешает осуществлению того или другого предприятия, а наоборот, будучи продолжением сферы лица, служит благосостоянию и развитию отдельного члена общества и, таким образом, отчасти и всему обществу. «Это требование справедливости и в то же время условие для общественного развития, чтобы отдельному лицу за ту жертву, которую он должен принести для общества, было уплачено вознаграждение» .
———————————
, S. 97 и 98.

Большинство юристов считают обязанным уплатить вознаграждение предпринимателя, меньшинство (, , Thiel) — государство. Мнение (которое разделяет ) вытекает из выставленного им принципа, ошибочность которого показана выше; этот принцип заключается в том, что экспроприантом всегда является государство. Вывод отсюда ясен: «. обязанность соответствует праву. Субъект права экспроприации принципиально в силу этого — в то же время и субъект обязанности уплатить вознаграждение». Отчуждаемая вещь, по мнению , обращается в rem publicam in usu publico и служит с этих пор интересам общества, стало быть, общество и должно уплатить за нее вознаграждение. Частные лица в качестве предпринимателей пользуются правом экспроприации «для правительства и его именем, так как частные интересы никогда не могут служить оправданием для принудительного отчуждения» . Но, так как принудительное отчуждение всегда совершается именем правительства, это последнее и должно отвечать за то, чтобы убытки частных лиц были сполна возмещены, так что оно является как бы поручителем за частных предпринимателей, тем более что оно их выбирает и может требовать от них верных обеспечений в исполнении ими всех обязанностей. Ошибочность этого мнения доказать нетрудно: вывод из неверного основания неверен. Государство является экспроприантом лишь в том случае, когда само выполняет предприятие, и тогда на нем действительно лежит обязанность уплатить вознаграждение, как на предпринимателе. Когда в качестве предпринимателя является частное лицо, отчуждаемые вещи поступают не in usum publicum, а в собственность предпринимателя, следовательно, предприниматель и обязан уплатить вознаграждение. Впрочем, эта теория фактически возлагает обязанность уплатить вознаграждение на предпринимателя и только принципиально считает это обязанностью государства. Rohland приводит мотив к § 5 прусского законопроекта об экспроприации 1864 г., который очень характеристичен для этой теории: «Обязанность вознаградить собственника и других заинтересованных лиц лежит на государстве, но эта обязанность должна быть перенесена на того, в чью пользу употребляется право принудительного отчуждения» . Такого рода воззрение, как мы видели, не может быть оправдано теорией.
———————————
, S. 97 и 98.
Rohland, S. 53.

В основании теории , как и в основании воззрения Thiel’я, лежит желание обеспечить осуществимость вознаграждения, для чего они делают государство поручителем по этому обязательству. Отвергая подобное поручительство государства, мы должны, однако, признать, что на обязанности государства лежит наблюдение за тем, чтобы экспроприаты не потерпели уменьшения имущества от применения экспроприации. Государство достигает этого установлением предварительного вознаграждения и правил производства принудительного отчуждения, между которыми важное место занимают относящиеся к определению вознаграждения.
В различных законодательствах мы находим постановления об обязанности предпринимателя уплатить вознаграждение, но не встречаем постановлений о поручительстве государства за осуществимость этого обязательства. Впрочем, во французском Законе 1841 г. мы не находим и постановлений первого рода; в этом Законе предусмотрен лишь тот случай, когда правительство само является предпринимателем. В прусском Законе 1874 г. прямо указывается, что «обязанность вознаграждения лежит на предпринимателе» (§ 7). В русском законодательстве мы не находим статьи, прямо указывающей на обязанность предпринимателя уплатить вознаграждение, но из многих статей очевидно, что эта обязанность подразумевается сама собой. Так, в ст. 579 и п. 4 ст. 589 различается, осуществляется ли предприятие на средства казны или частного лица. Статья 595 ч. 1 т. X прямо указывает на обязанность железнодорожных обществ обеспечить причитающееся владельцам вознаграждение до занятия их имущества: «Установленное сею статьею обеспечение не требуется, когда железная дорога сооружается на средства казны». Отсюда мы вправе заключить, что и все статьи об этом предмете предполагают обязанность предпринимателя уплатить вознаграждение.

11. Принцип высоты вознаграждения

Высота вознаграждения должна быть определена сообразно с тем принципом, что экспроприат, принося в жертву личные интересы, не должен терпеть уменьшения имущества. Поэтому при установлении суммы вознаграждения должны быть приняты во внимание все те особенности в отношениях отчуждаемого предмета к остальному имуществу экспроприата и правам третьих лиц, которые увеличивают или уменьшают имущественную ценность этого предмета: экспроприат должен остаться в прежнем имущественном положении. Этот принцип удачно выражает Treichler в следующих словах: «Масштабом для высоты вознаграждения должна быть принята разница между имуществом до и после отчуждения» . Сумма вознаграждения должна быть достаточна для того, чтобы экспроприат с ее помощью мог доставить себе все те права и доходы, которые отняты были у него экспроприацией во имя общественного интереса. Если сумма вознаграждения не достигает такой высоты и экспроприат потерпит уменьшение своего имущества, то на него будет возложена ничем не оправдываемая жертва, от несения которой свободны его сограждане.
———————————
Rohland, S. 55.

Однако вознаграждением должен быть возмещен только имущественный ущерб. Публичные права и имущественные выгоды, связанные с обладанием на праве собственности недвижимостью, а равным образом pretium affectionis не могут быть приняты в расчет при исчислении суммы вознаграждения.
Несмотря на такую ясность принципа, при применении его могут встретиться затруднения, возникающие из сложности и особенности юридических отношений по отчуждаемому имуществу. Поэтому исчисление суммы вознаграждения должно быть рассмотрено подробнее, причем мы рассмотрим отдельно вознаграждение собственника и вознаграждение обладателя вещных сервитутов и других заинтересованных лиц.

12. Форма вознаграждения

В какой форме должно быть произведено вознаграждение? Некоторые писатели (Thiel) полагают, что должно быть произведено вознаграждение, тождественное не только по стоимости, но и по роду имущества с отчужденным предметом; в особенности это правило считали необходимым при отчуждении земли. Но теперь это воззрение находят неудовлетворительным на практике и не оправдываемым теорией. Действительно, весьма трудно найти два равноценных участка земли, вполне одинаковых во всех своих особенностях по степени плодородия, местоположению, присутствию источников и т.д. А с точки зрения теории деньги являются единственным орудием обмена: материальная стоимость имущественного права точнее всего может быть выражена в деньгах. Вознаграждение, произведенное деньгами, наиболее соответствует интересу самого экспроприата, так как этим способом ему предоставляется самому, согласно своим желаниям, устроить свое имущественное положение. Вознаграждение землей может быть применимо лишь в тех случаях, когда отчуждаются ничтожные участки земли, легко заменимые вследствие условий местоположения, как, например, при проложении дорог .
———————————
Rohland, S. 56.

Принцип денежного вознаграждения признается большинством законодательств. Французский Закон 1841 г. признает этот принцип безмолвно, так как нигде не упоминает о возможности замены отчужденной недвижимости недвижимостью. Прусский Закон 1874 г. прямо указывает, что «вознаграждение производится деньгами, за исключением случаев вознаграждения недвижимостью, предусмотренных особыми узаконениями» (§ 7). В русском законодательстве этот принцип выражен в ст. 578 ч. 1 т. X Зак. гражд.: «Вознаграждения за обращаемые на государственную или общественную пользу имущества назначаются деньгами или же по добровольному соглашению обменом отчуждаемого недвижимого имущества на другое однородное и в выгодах равное». Конец этой статьи, как бы допускающий вознаграждение недвижимостью, не имеет никакой юридической силы, а стало быть и значения. Закон определяет лишь возможность добровольного соглашения, но в чем оно будет состоять, для закона безразлично: собственник может согласиться не только на вознаграждение недвижимостью, но и на безвозмездную уступку своего участка. Такая редакция этой статьи имеет свое историческое основание. До Закона 19 мая 1887 г. эта статья была редактирована таким образом, что вознаграждение недвижимостью стояло на первом плане, а уже на втором — денежное вознаграждение.
Денежное вознаграждение может выразиться в капитальной сумме или в ренте. Рента может иметь место при ограничении права собственности, которое имеет временное значение. Если и в этом случае будет уплачена капитальная сумма по исчислении ежегодных убытков как обычных процентов, то собственник получит гораздо больше, чем ему следует для восстановления его имущественного состояния. Однако принцип денежного вознаграждения терпит некоторые отступления, когда в сумму вознаграждения входят собранная жатва, срубленные деревья, строительный материал, полученный от снесения зданий. Замена этими предметами той части вознаграждения, которая следует за них, может произойти только по соглашению экспроприата с предпринимателем, но не должна считаться обязательной ни для того, ни для другого. Совершенно иначе решается вопрос, когда дело идет о действиях предпринимателя, которыми он уничтожает причиненный им вред при отчуждении части земельного участка. Так, он строит стену, разрушенную при применении экспроприации, но необходимую для собственника, восстановляет прерванный экспроприацией путь сообщения к оставшейся недвижимости экспроприата, устраивает водопроводы или осушает болота и т.п. Эти действия предпринимателя имеют то значение для суммы вознаграждения, что исключают из нее ту часть, которая причиталась за устраненный теперь ущерб. Однако экспроприат не может отклонить производство этих работ и потребовать следуемую ему за причиненный вред часть вознаграждения; с другой стороны, предприниматель не только может, но и должен произвести эти работы. , наоборот, считает это правом, а не обязанностью предпринимателя . Прусский Закон 1874 г. прямо установляет подобную обязанность предпринимателя: «Предприниматель обязан устроить дороги, переезды, прогоны, ограды, сооружения для защиты от наводнений и для орошения и т.д., необходимые как для ограждения соседних имений от опасности и убытков, так и в интересе общественном» (§ 14).
———————————
, S. 122.

То же самое постановляет русское законодательство в п. 11 ст. 584 (ч. 1 т. X Зак. гражд.): «Независимо от производства определенного оценкою вознаграждения, предприниматель обязан устроить и содержать за свой счет в указанных местах мосты, дороги, плотины, переезды, водостоки и тому подобные сооружения, возведение которых представляется необходимым для устранения убытков и неудобств, могущих произойти от осуществления предприятия, для которого производится отчуждение».

13. Момент установления вознаграждения

Каждый предмет в гражданском обороте имеет в разные моменты времени неодинаковую ценность. Изменения ценности в сторону уменьшения или увеличения происходят зачастую в очень незначительный промежуток времени. Такое изменение наступает и в тех случаях, когда имеет место применение экспроприации; притом же между моментом издания постановления об экспроприации известных недвижимостей и моментом окончательного определения суммы вознаграждения бывает иногда столь значительный промежуток времени, что цены на предметы могут подвергнуться нескольким изменениям в ту и другую сторону. Вследствие этого весьма важно установить тот момент, который является решительным для оценки. Этим моментом будет момент издания постановления об экспроприации известного участка, что будет согласоваться с принципом равенства имущества экспроприата до и после принудительного отчуждения; экспроприация же совершается, как мы знаем, именно в этот момент времени. Отсюда вытекают следующие положения, которыми следует руководствоваться при установлении суммы вознаграждения.
Не принимать в расчет тех повышений и понижений цен, которые вытекают из самого предприятия. Как известно, одни слухи о том, что в данной местности предположено устроить то или другое предприятие, влияют на повышение или понижение цен. Так, проведение железной дороги в известном районе сразу поднимает цены на недвижимости; устройство газового завода или скотобоен понижает их. Но эти повышение и понижение цен произошли вследствие самого предприятия, и поэтому несправедливо, с одной стороны, заставить платить предпринимателя за то увеличение цен, которое он сам произвел, а с другой стороны, несправедливо дозволять ему пользоваться произведенным им понижением.
Равным образом не принимать в расчет случайного временного понижения или повышения цен, происшедших вследствие политических событий, денежных кризисов и т.п. и, очевидно, в скором времени долженствующих вернуться к своей нормальной высоте. имеет в виду при установлении этого правила главным образом понижение цен и установляет его в интересе экспроприата: «Разве не было бы в высшей степени несправедливо заставлять экспроприата нести следствия столь несвоевременного и к тому же не вовремя вынужденного обмена своей собственности?» . Против этого возражает Rohland, доказывающий, что и в этом случае должен быть принят во внимание только момент совершения экспроприации. Экспроприат, по его мнению, ничего от этого не теряет, так как он выгоднее свою землю продать не может, а посредством суммы вознаграждения в состоянии доставить себе те же права и выгоды, что и до экспроприации, потому что все остальные недвижимости в этом районе также понизились в цене. В противном случае экспроприат получит выгоду от экспроприации, так как будет в состоянии приобрести себе больший участок, чем отчужденный у него, что противоречит принципу вознаграждения. Притом же тогда является вопрос, какой иной момент должен быть принят для определения вознаграждения; выбор его, по мнению Rohland’а, может быть только произвольным .
———————————
, S. 107 — 108.
Rohland, S. 60.

На мой взгляд, Rohland’ом не принято во внимание то обстоятельство, что уплата вознаграждения производится значительно позднее момента его установления, а правило касается тех временных изменений цен, которые в этот промежуток или немного больший должны прийти вновь к своей нормальной высоте. Эта норма познается из сравнения цен нескольких предыдущих лет и в случае сильного колебания взятия их среднего арифметического.
В указанный промежуток времени в отчуждаемой недвижимости могут быть открыты угольные копи, залежи глины и т.п., или же она может подвергнуться наводнению, залитию лавой, но эти commoda et pericula rei идут в пользу или в ущерб предпринимателю, как собственнику, на что уже было указано выше. Законодательства и многие писатели относят момент перехода собственности по отчуждаемой недвижимости к моменту уплаты вознаграждения; другие же писатели оставляют в обладании прежнего собственника вплоть до уплаты вознаграждения право распоряжения недвижимостью. Отсюда вытекают следующие затруднения. Прежний собственник может производить улучшения на земельном участке (мелиорации), строить новые здания, восстановлять запущенные производства и т.п. Если он действует при этом добросовестно, то ему должно быть уплачено, по мнению большинства писателей, за все это вознаграждение; если же он желал лишь видимым образом увеличить стоимость участка, чтобы получить большее вознаграждение, то он действовал in fraudem legis, и потому ему предоставляется в отношении произведенных им сооружений лишь jus tollendi. Но как обнаружить, действовал экспроприат добросовестно или нет? Законодательства разрешают это затруднение запрещением экспроприату с известного времени производить какие-либо преобразования отчуждаемой вещи, стало быть и начинание, и продолжение построек, и других улучшений; это запрещение не касается обыкновенных хозяйственных распоряжений и улучшений (например обработки полей). Целесообразность подобного запрещения почти общепризнана, но в частностях писатели в своих мнениях расходятся: некоторые требуют назначения этого запрещения с общеопределенного момента — с начала производства экспроприации или за шесть месяцев до того (Thiel); другие же требуют специального запрещения для каждого конкретного случая. Последнего мнения держатся Meyer и Rohland: последний видит в нем то преимущество, что запрещение налагается по воле предпринимателя, который и отвечает за бесполезные ограничения и обременения собственника. Чтобы это запрещение не сделалось несправедливостью по отношению к собственнику, ограничение его права распоряжения должно быть определено на известный срок, и все из этого запрещения последовавшие для него убытки должны быть возмещены .
———————————
Rohland, S. 61 — 65; см. также: , S. 189; , S. 108.

Мне кажется, что подобное запрещение излишне. До момента перехода права собственности, т.е. до издания постановления о применении экспроприации к известным недвижимостям, у собственника не может быть ограничено право распоряжения, да едва ли кто воспользуется им в обман закона, пока еще неизвестна судьба его участка. Начиная же с этого момента у прежнего собственника остается лишь право пользования, срок которого ему приблизительно известен; сообразно с этим он может употреблять лишь те меры, которые необходимы для получения обычных доходов.
Согласно с изложенным объяснением могут быть истолкованы постановления французского и прусского законодательств: «Строения, насаждения и улучшения не дают никакого права на вознаграждение, коль скоро по соображении времени их возведения или производства и других обстоятельств присяжные получают убеждение, что сии работы предприняты были единственно в видах получения более высокого вознаграждения» (ст. 52 французского Закона 1841 г.); «[з]а новые строения, насаждения или иные сооружения и улучшения в случае возражения со стороны предпринимателя вознаграждение не уплачивается; владельцу предоставляется только право снести устроенное за свой счет до отчуждения недвижимого имущества, если из характера сооружения, времени или иных имеющихся данных видно, что таковое предпринято с целью получения большего вознаграждения» (§ 13 прусского Закона 1874 г.). В русском законодательстве мы вовсе не находим подобного постановления.
Отметим еще следующие постановления, относящиеся к положениям, изложенным в этой главе: «Увеличение цены отчуждаемого имущества, могущее последовать вследствие осуществления предприятия, для которого потребовалось отчуждение, не принимается в расчет при определении суммы вознаграждения» (§ 10 прусского Закона 1874 г.); «[о]ценка имущества по доходности производится по требованию владельца на основании представленных им сведений и данных, признанных комиссиею достоверными. В сем случае цена имущества определяется капитализациею из пяти процентов среднего чистого дохода, исчисленного за последние пред оценкою пять лет. » (п. 6 ст. 584 ч. 1 т. X Зак. гр.); «[в]о всех случаях, кроме упомянутого в предшедшем пункте, оценка производится по местным ценам и особым условиям, в коих имущество находится» (п. 7 ст. 584); «[п]ри оценке не должно быть принимаемо в расчет увеличение ценности имуществ, могущее произойти от самого предприятия, для коего они отчуждаются» (п. 9 ст. 584).

14. Элементы вознаграждения собственника при отчуждении собственности

Вознаграждение собственника при отчуждении недвижимости состоит из двух элементов: 1) стоимости недвижимости и 2) возмещения убытков, причиненных действием экспроприации.
I. Стоимость отчужденной вещи есть рыночная цена ее, та цена, которую может требовать собственник по нормальной оценке. Следовательно, здесь принимается в расчет все то, что влияет в ту или другую сторону на стоимость предмета, т.е. увеличивает или уменьшает его ценность в гражданском обороте. На возвышение стоимости предмета будет влиять главным образом местоположение; для сельских недвижимостей имеет значение близость торговых центров, источников сбыта (отдаленность их, понятно, понижает цену), а для городских — благоприятное положение в наиболее населенных улицах; также повышают ценность различные залежи, плодородие почвы и т.п. Понижают ценность предмета близость вредных для здоровья фабрик и заводов, опасность наводнения и т.п. Пассивные сервитуты понижают, а активные повышают ценность недвижимости. Если соединенные с недвижимостью выгоды основываются на фактах, не имеющих юридического значения (например на позволении, которое может быть взято обратно, или на непрепятствовании), то они не принимаются в расчет при оценке. В обычную ценность предмета входит как составная часть и ценность, образуемая прихотливостью (Annehmlichkeitswerth), т.е. та сторона предмета, которая ничего не прибавляет к материальной полезности предмета, но на житейском рынке имеет цену, как удовлетворяющая потребностям прихоти, роскоши или эстетического вкуса. Сюда относятся все насаждения и украшения недвижимости, имеющие чрезвычайно малую ценность как материал, например искусственные бассейны, фонтаны, фазаньи дворы и т.п.; сюда же относятся вовсе не материальные ценности, как то: хороший вид, исторические воспоминания, связанные с данной недвижимостью, и т.п. Эти блага, создаваемые прихотливостью, должны быть оплачены постольку, поскольку они ценятся в гражданском обороте .
———————————
, S. 101; , S. 186; Rohland, S. 66.

Совершенно иначе относится теория к стоимости предмета, создаваемой пристрастием, — pretium affectionis. Ценность недвижимости, вытекающая из особого пристрастия к ней собственника вследствие ли каких-нибудь его личных воспоминаний, связанных с этой недвижимостью, или семейных традиций, вследствие ли многолетней привычки к этому жилищу или по каким-нибудь еще иным причинам, — эта ценность не может быть возмещена, так как никакой суммой денег экспроприат не может восстановить ее для себя: недвижимость оценивается объективно, по стоимости ее в гражданском обороте, а не субъективно, как ценит собственник. «Pretium affectionis земельного участка основана только на фантазии, на внутреннем отношении к предмету, а потому не имеет действительной, могущей быть выраженной в деньгах стоимости; эта стоимость не имеет границ, как и вообще человеческое чувство. Отнятием этой стоимости имущество собственника уменьшается столь же мало, сколь земельный участок этой стоимостью возвысился в своей ценности» .
———————————
, S. 101; см. также: Rohland, S. 66; , S. 185; Beseler, § 90 (п. V); Stobbe, § 92 (п. 5).

Наконец, в стоимость отчужденного предмета входит та ценность, которую предмет представляет для собственника вследствие особенного способа пользования. Но эта ценность принимается во внимание лишь постольку, поскольку она связана с самой недвижимостью, имеет значение для каждого собственника и потому входит в рыночную цену. Если же этой ценностью может воспользоваться только данный собственник, то, следовательно, способ пользования имеет значение лишь в силу личных способностей самого экспроприата, а не вследствие выгодных особенностей отчуждаемого предмета и поэтому не может влиять на повышение суммы вознаграждения. Здесь мы имеем дело не с выгодной особенностью участка, как это бывает при пригодности его для огородничества, плодоводства и различных промышленных заведений, а со случайностью чисто внешнего свойства.
II. Вознаграждение должно возместить все те убытки, которые возникли для собственника от действия экспроприации. Однако эти убытки должны находиться в прямой связи с экспроприацией как следствие и причина; не возмещаются те убытки, которые лишь наружным образом связаны с принудительным отчуждением и возникли для собственника лишь одновременно с применением экспроприации.
Убытки, причиняемые принудительным отчуждением, распадаются на две группы: убытки по недвижимости и личный ущерб. Убытки по недвижимости есть уменьшение ценности оставшегося у собственника земельного участка, часть которого отчуждается экспроприацией. Это уменьшение ценности есть следствие раздробления недвижимости, которым нарушается экономическая связь одной части недвижимости (отчужденной) с другой (оставшейся у собственника). При подобном раздроблении может оказаться невозможным прежний способ пользования недвижимостью. Сюда относятся случаи, в которых отчужденная часть была связана с целым одной хозяйственной целью. Так, при молочном хозяйстве отчуждение лугов делает невозможным продолжение ведения этого хозяйства; если у собственника есть лес, который вырубается по известной системе, то с отчуждением одного или нескольких участков леса нарушается прежний способ пользования им; сюда же относятся те убытки, которые раздробление причиняет тем, что отрезывает пути сообщения и заставляет устраивать окольные дороги; вследствие раздробления может возникнуть затруднительность присмотра, чем вызывается необходимость нанятия лишних рабочих. Раздроблением могут быть отрезаны службы от главных зданий, чем также причиняется убыток собственнику. Далее, вследствие отчуждения части могут оказаться необходимыми для собственника новые сооружения, как то: дороги, мосты, шлагбаумы, ограды, водопроводы и т.п.
Что касается личного ущерба, причиняемого собственнику экспроприацией, вследствие потери пользования недвижимостью, то он может наступить как при полном, так и при частичном отчуждении и состоит из причиненного убытка (damnum emergens) и упущенной прибыли (lucrum cessans) . По отношению к упущенной прибыли является опасным возмещение подобного ущерба, так как оно дает возможность для чересчур широких требований со стороны различных спекулянтов и недобросовестных собственников. Вследствие этого нужно точно определить, какая упущенная выгода должна быть возмещена. Rohland приводит следующие положения для определения этого понятия.
———————————
, S. 186.
Rohland, S. 71 и сл.

1. Это должна быть та прибыль, которая может быть извлечена из самой недвижимости. Если дело идет о промышленном заведении, то ожидаемая прибыль должна быть связана с положением и особенностью недвижимости, а не вытекать из личной деятельности собственника. Эта последняя прибыль может быть достигнута им и в другом месте; если что тому и помешает, то во всяком случае не прямое действие экспроприации. Сюда относится успех торгового предприятия вследствие его известности среди окрестных жителей. Эта известность зависит от местоположения лишь для мелочных лавок, торгующих жизненными припасами и мелкими принадлежностями домашнего обихода, а также для кондитерских, табачных магазинов и т.п. Но предприятия, известность которых основана на известности их фирм, не теряют от перемены места .
———————————
, S. 103.

2. Lucrum cessans не должно зависеть от общеполезного предприятия, для которого производится принудительное отчуждение. Это положение было указано выше. Следствием его является то, что требования спекулянтов, купивших по высокой цене земельные участки ввиду предположенного предприятия, не могут быть уважены.
3. Наступление этой прибыли должно быть вполне вероятно, т.е. она должна наступить по обычному порядку вещей, если только не помешают тому исключительные, не принимаемые обыкновенно в расчет обстоятельства. Поэтому не берется в расчет та прибыль, которая основана лишь на планах, надеждах и предположениях собственника, к осуществлению которых им не принято мер. Так, собственник утверждает, что намеревался воспользоваться проточной водой, находящейся в его имении, для устройства мельницы или что он хотел устроить дренажи, ирригацию своих полей и т.п. Прибыль, могущая произойти от устройства этих предприятий, основывается только на предположениях и потому остается без оценки. Устанавливаемая этими тремя положениями ожидаемая прибыль действительно может произойти для собственника и в силу этого имеет влияние на рыночную цену недвижимости. Последнее обстоятельство, по мнению Rohland’а, и служит критерием для решения вопроса, должно ли быть возмещено в каждом конкретном случае lucrum cessans. Rohland проверяет правильность последнего вывода на следующем спорном вопросе: если недвижимость эксплуатируется менее выгодным способом при возможности более выгодного, то следует ли принять во внимание это обстоятельство при исчислении суммы вознаграждения? Например, земельный участок занят огородом или садом, тогда как по своему положению он даст гораздо больший доход, будучи застроен. По Rohland’у, ответ ясен. Так как эта возможность большего дохода возвышает рыночную цену участка, эта упущенная прибыль должна быть возмещена . Также справедливо замечание Rohland’а, что при возмещении такого lucrum cessans нет замены неверного верным и особенной выгоды для собственника: через это он не теряет лишь того, что получил бы при продаже.
———————————
Rohland, S. 73; , S. 107.

Что касается damnum emergens, то возмещение его понятно само собой. К убыткам этого рода относятся издержки по переезду и перевозке товаров, издержки при покупке новой недвижимости (уплата пошлин, изготовление договора) и т.д. Если бы эти убытки не были возмещены, то собственник потерпел бы уменьшение имущества, так как был бы принужден возместить их из полученной суммы вознаграждения, а на меньшую сумму денег он мог бы купить меньший участок земли, чем тот, которым он обладал прежде. Этим был бы нарушен тот принцип, согласно которому сумма вознаграждения должна быть такова, чтобы собственник мог посредством ее доставить себе те же права и выгоды, коими он пользовался раньше. Иначе если собственнику пришлось бы несколько раз подвергнуться экспроприации, то сумма вознаграждения в конце концов могла бы дойти до нуля.
Изложенные в этой главе положения прусский Закон выражает в следующих параграфах: «Вознаграждение за уступку недвижимого имущества состоит из полной стоимости уступаемого имущества с включением отчуждаемых принадлежностей и плодов. Если принудительное отчуждение или ограничение касается только части недвижимой собственности того же собственника, то при определении вознаграждения принимается в расчет как стоимость, которую имеет отчуждаемый участок вследствие своей географической или хозяйственной связи с целым, так и то уменьшение в цене, коему подверглась вследствие такого отчуждения части остальная недвижимая собственность» (§ 8); «[п]ри оценке следует принять во внимание прежний способ пользования, насколько это необходимо для получения суммы, потребной собственнику, дабы иметь возможность приспособить другие имущества к тому же пользованию и для получения того же дохода» (§ 10). Что касается русского законодательства, то п. 5 ст. 584 ч. 1 т. X определяет стоимость самого имущества, а п. 8 той же статьи предусматривает убытки, могущие произойти для собственника вследствие раздробления имущества: «Оценка производится или по доходности имуществ, или по местным ценам и особым условиям, в коих имущества находятся» (п. 5); «[п]ри отчуждении части недвижимого имущества вознаграждение должно состоять не только из цены сей части, но из всей той суммы, на которую вследствие отчуждения уменьшается стоимость остающегося у владельца имущества. Посему следует принимать в соображение, лишается ли владелец с отобранием или занятием участка только получаемого с него дохода или сей участок такого свойства, что остающееся за отрезкою пространство не может уже приносить соразмерной оному выгоды, а также приносит ли отходящее в целостном виде строение отдельный доход, как, например, жилой флигель, лавочка и т.п., или оно составляет принадлежность главного дома, например сарай, погреб и т.п., и, следовательно, имеет некоторое влияние на уменьшение общего дохода» (п. 8).
———————————
Французский Закон 1841 г. вовсе не указывает элементов вознаграждения.

15. Элементы вознаграждения собственника при ограничении собственности

При исчислении суммы вознаграждения за ограничение права собственности принимаются в расчет также стоимость отчуждаемого права и причиненные этим отчуждением убытки. Стоимость отчуждаемого права исчисляется по объему ограничения и продолжительности его; сообразуясь с этими данными, можно установить рыночную цену отчуждаемого права, которая и составит первый элемент вознаграждения. К возмещению ущерба должны быть отнесены те убытки, которые возникли для собственника временным раздроблением его имущества: нарушение прежнего способа пользования вследствие зависимости хозяйственной или по местоположению временно занятой части с остальной недвижимостью или расходы по устранению неудобств, возникших в силу этой зависимости. Также ущерб собственника составляет то ухудшение почвы, которое произошло вследствие временного пользования ею. Наконец, должны быть приняты во внимание damnum emergens et lucrum cessans — все те выгоды, которые собственник мог получить при личной эксплуатации участка, и все те убытки, которые возникли для него хотя бы из нарушенных этим ограничением договоров.
Самым важным из ограничений собственности, налагаемых экспроприацией, является пользование строительными материалами. Первый элемент вознаграждения в этом случае составится из рыночной цены всех взятых материалов; во второй элемент войдут все убытки, возникшие для собственника в том случае, если он сам лично эксплуатировал этим способом свою недвижимость; далее, убытки, возникшие из прекращения прежнего способа пользования всем участком, если для предприятия подверглась ограничению часть наиважнейшая по хозяйственной связи с целым; расходы по устранению возникших вследствие ограничения части неудобств для продолжения эксплуатации остальной недвижимости.
Прусский Закон 1874 г. содержит изложенные положения в § 12: «При установлении ограничений в праве собственности на недвижимое имение вознаграждение определяется по тем же правилам, что и при отчуждении. Если вред, причиненный собственнику при установлении ограничения, не может быть наперед определен, то собственник имеет право требовать как представления соответственного обеспечения, так и определения по истечении каждого полугодия [во все время существования ограничения] размера вознаграждения». Что касается взятия строительных материалов, то прусский Закон определяет для установления этого сервитута особые правила, причем об уплате вознаграждения постановляет § 51: «Лицо, обязанное дорожною повинностью, должно заплатить собственнику цену взятых материалов; при этом не принимается в расчет возвысившаяся вследствие сооружения дороги их стоимость. Лицо, обязанное дорожною повинностью, вместо означенной цены должно возместить нанесенные убытки, если стоимостью материалов не покрывается причиненный их взятием недвижимости вред, относя к нему как утрату пользования ими, так и хозяйственные затраты по разводке, собиранию и обработке».
В русском законодательстве правила «о вознаграждении за временное занятие имуществ и за участие в пользовании чужим недвижимым имуществом» впервые явились в Законе 19 мая 1887 г. Принцип вознаграждения и способ определения и уплаты его определяются ст. 602 и 605 ч. 1 т. X: «Вознаграждение за временное занятие имущества назначается в размере шести процентов стоимости оного, определенной добровольным соглашением или оценкою, произведенною по общим правилам, и уплачивается за каждый год временного занятия вперед» (ст. 602); «[п]о истечении срока временного занятия или ранее истечения сего срока, если в занятом имуществе нет надобности, оно сдается собственнику, который может потребовать новой оценки имущества, и если стоимость его уменьшилась против первоначальной оценки вследствие временного занятия, то предприниматель обязан уплатить разницу между сими оценками» (ст. 605). Определений, касающихся сервитута взятия строительных материалов, в русском законодательстве не находим вовсе.

16. Зачет возвысившейся стоимости оставшейся у собственника недвижимости

При отчуждении части недвижимости остальная ее часть поднимается обыкновенно в цене вследствие выполнения общественных работ на отчужденной недвижимости. Должно быть вычтено это возвышение цены из суммы следуемого собственнику вознаграждения или нет — вопрос весьма спорный; как «за», так и «против» высказывалось много юристов, но законы, изданные за последние 20 лет, не содержат уже определений о зачете возвышения стоимости оставшегося у экспроприата участка, тогда как в более ранних законах мы находим подобные постановления, и именно в самом важном из них — во французском Законе 1841 г. Разбором определения этого Закона мы займемся ниже, а теперь посмотрим, какие доводы приводятся в пользу и против зачета.
Сторонники произведения зачета указывают на выгоды, происходящие для собственника при отчуждении лишь части его недвижимости для общеполезного предприятия. Возвышение стоимости оставшейся недвижимости бывает весьма значительно, и было бы несправедливо позволять экспроприату пользоваться выгодами от предприятия, не участвуя в расходах по его выполнению. Государство не имеет права доставлять выгоды отдельному лицу за счет общества.
Против этого приводились соображения о том, что при зачете страдает принцип предварительного и денежного вознаграждения: вместо него экспроприату указывают на возможность возвышения стоимости оставшейся у него недвижимости; неизвестно, произойдет ли такое возвышение стоимости и когда оно произойдет, так как предприятие может быть осуществлено лишь через несколько лет или осуществление его может быть отменено по каким-либо причинам или не доведено до конца. С другой стороны, так как предприятие приносит выгоды не только экспроприату, а всем или большинству (принцип общеполезности), нет основания заставлять оплачивать эти выгоды только экспроприата, предоставляя их другим безвозмездно. Ввиду этих возражений новейший сторонник теории зачета установляет, что подобный зачет должен иметь место лишь в том случае, когда возвышение стоимости оставшейся у экспроприата недвижимости будет непосредственным и действительным следствием предприятия; такое возвышение стоимости подлежит реальной оценке. Сюда относятся те случаи, когда устраивается шоссе или проводится канал или железная дорога в местности, бедной источниками сбыта; устраивается ирригационная система в местности, страдающей недостаточностью орошения; устанавливается в городе новая улица, вследствие чего оставшаяся после отчуждения недвижимость становится годной для постройки жилых помещений, фасадом выходящих на улицу. Во всех этих случаях при продаже остатка недвижимости экспроприат, несомненно, получит это увеличение стоимости, следовательно, оно не есть нечто неверное, неопределенное . Но это увеличение цены недвижимости должно происходить специально для экспроприатов. Те выгоды от предприятия, которые получают все вообще или все собственники, хотя и не подвергшиеся экспроприации, не принимаются в расчет при исчислении вознаграждения: эти выгоды оплачиваются государственными повинностями. Равным образом не принимается в расчет и лишь предполагаемое увеличение вознаграждения. Наконец, зачет может быть распространен лишь на тот элемент вознаграждения, который возмещает уменьшение оставшейся у экспроприата недвижимости: если бы зачет распространялся на всю сумму вознаграждения, то при значительном увеличении цены на недвижимости экспроприату пришлось бы ничего не получить или даже еще приплатить. Когда возвышение стоимости оставшейся у экспроприата недвижимости компенсируется тем уменьшением стоимости этой же недвижимости, которая наступает вследствие нарушения связи с отчужденной частью, подобная компенсация оправдывается тем соображением, что ущерб и выгоды для экспроприата произошли от одной и той же причины. «Понижение стоимости, за которое, как за следствие экспроприации, будет потребовано экспроприатом вознаграждение, кажется уменьшенным или совсем уничтоженным тем возвышением стоимости, которое наступает как действие той же причины принудительного отчуждения. Справедливость требует, чтобы сумма выгод и убытков, которые происходят от принудительного отчуждения, была оценена, ибо лишь этим способом составляется верная смета действительно причиненного оставшейся недвижимости вреда» .
———————————
, S. 122 — 126.
, S. 126.

Однако и с этими поправками теория зачета не может быть принята. Подробный разбор и опровержение взглядов дает Rohland . Существенной ошибкой этой теории Rohland признает то положение ее, что уменьшение стоимости оставшейся у экспроприата недвижимости и возвышение ее стоимости происходят от одной и той же причины. Напротив, причины этих явлений различные: возвышение стоимости есть следствие выполнения общеполезного предприятия, а уменьшение — применения экспроприации к существенной части недвижимости. Если бы эти явления были следствиями одной причины, то наступление их было бы одновременно и касалось бы одних и тех же лиц. В действительности это далеко не так: возвышение стоимости наступает отчасти при установлении плана и начале работ, отчасти при окончательном осуществлении предприятия; уменьшение же стоимости наступает в момент перехода владения отчужденной частью. Что касается лиц, то невыгоды экспроприации касаются только экспроприатов, тогда как возвышение стоимости распространяется и на собственников тех недвижимостей, которые вовсе не подверглись экспроприации. Понижение стоимости участка обязательно произойдет при отчуждении части, в тесной зависимости от которой по местонахождению или хозяйственному назначению находится весь участок. При этом может и не произойти возвышения стоимости, что зависит от свойств самого предприятия; при некоторых предприятиях, наоборот, произойдет понижение стоимости (например постройка крепости). Следовательно, выгоды и ущерб происходят для экспроприата от разных причин и потому не могут быть компенсированы. Далее, эта теория упускает из виду то весьма важное положение, что никто не обязан оплачивать выгоды, проистекающие для него из чужой деятельности. Это положение, справедливое по отношению к частным предприятиям, несомненно, должно быть применено и к общественным, цель которых в том и состоит, чтобы приносить выгоды образующим общество отдельным личностям. Если признать это положение не имеющим силы в данном случае, то эту обязанность следует распространить на всех, кто получает какие-либо выгоды от осуществления этого предприятия, а с другой стороны, обязать предпринимателя вознаградить всех, кому данное предприятие причинило каким бы то ни было отдаленным способом ущерб. И то, и другое, порождая на практике массу едва ли преодолимых затруднений, граничит с абсурдом. То положение , что в зачет должно быть принято возвышение стоимости, происшедшее только для экспроприата, заключает в себе практическое уничтожение этой теории. Едва ли мыслима подобная выгода, которая проистекала бы только для экспроприата. По крайней мере в большинстве случаев такой выгоды не окажется, а исключения встречаются столь редко, что не имеют значения для теории. Если мы и можем представить себе подобный случай, когда вследствие экспроприации экспроприаты становятся ближайшими соседями предприятия (например при проложении новой улицы), что дает им некоторое преимущество перед другими собственниками, то все же эта выгода едва ли будет значительной и, наверное, будет крайне неопределенной. Принимая эту теорию, мы оказываем экспроприату несправедливость, заставляя его платить за те выгоды, которыми сосед пользуется безвозмездно; обладай экспроприат только той частью, которая у него остается, он получит выгоду сравнительно со своим действительным положением. Мало того, что экспроприат несет уже жертвы (нематериальные), — его заставляют терпеть еще уменьшение имущества. Эти невыгоды для него уменьшаются при распространении зачета только на возмещение уменьшения стоимости оставшейся недвижимости, но все же его положение невыгодно при сравнении с положением соседа. Распространение зачета только на часть вознаграждения, покрывающую возмещение оставшегося имущества, заключает в себе двойственность, ведущую к уничтожению самой теории. Если экспроприат обязан оплачивать выгоды, происшедшие для него из предприятия, то зачет должен распространяться на все вознаграждение: в противном случае этой обязанности нет вовсе. Средины быть не может. Несостоятельность теории зачета лучше всего видна из практики французского законодательства. В Законе 1807 г. (ст. 54) было сказано, что при компенсации вознаграждения за отчужденную часть с возвышением стоимости остального участка остаток должен быть уплачен или предпринимателем экспроприату, или обратно; таким образом, экспроприат мог быть присужден не к получению вознаграждения, а к уплате. Эта статья была изменена в Законе 1833 г. и в этом виде вошла в Закон 1841 г.: «Если исполнение работ должно повлечь за собою непосредственное и особое увеличение ценности остающейся части собственности, то это увеличение принимается в расчет при определении количества следующего вознаграждения» (ст. 51). Из Закона не видно, распространяется ли компенсация на всю сумму вознаграждения или только на ту часть, которая возмещает уменьшение стоимости оставшейся у экспроприата недвижимости. свидетельствует, что, скорее, понимать эту статью в первом смысле, к чему склоняются и французские юристы . Однако кассационное решение от 28 февраля 1848 г. высказывается против полной компенсации, так как присяжные (jury) должны во всяком случае назначить вознаграждение; присяжные при этом должны сообразоваться со ст. 51, но не вправе вовсе не назначать никакой цифры. Тогда присяжные стали назначать сумму вознаграждения в один франк, когда, по их мнению, компенсация приводила в результате к нулю. Но и присуждение такого мнимого вознаграждения было кассировано решением от 23 апреля 1855 г. замечает, что эти кассации не достигают цели, так как присяжные могут назначить более высокую сумму, которая в сравнении со стоимостью отчужденного участка все-таки будет ничтожна. Все это приводит к убеждению о несостоятельности теории зачета. В новейших законах об экспроприации, как уже было сказано, не содержится определений о зачете.
———————————
Rohland, S. 81 — 91.
, S. 128.

17. Вознаграждение третьих лиц

Относительно вознаграждения третьих лиц, имеющих имущественные права по отчуждаемой недвижимости, говорит, что это вознаграждение может войти составною частью в сумму вознаграждения собственника или же может быть уплачено отдельно, причем предпочитает последний способ вознаграждения на том основании, что третьему лицу могут быть причинены убытки, никоим образом не входящие в сумму убытков, причиненных собственнику . На мой взгляд, более правильным является мнение Randa, который, как было изложено, делит всех заинтересованных лиц на две группы: к первой он относит обладателей вещных сервитутов и считает их самостоятельно экспроприатами; все остальные входят во второй разряд и получают право требования к собственнику, в сумме вознаграждения которого заключается и причитающееся им вознаграждение. Действительно, обладатель вещного сервитута не может заявить претензию к прежнему собственнику, так как тот перестал быть обладателем служащей недвижимости и ничего не получил за пассивный сервитут, тяготевший на его имении; при исчислении вознаграждения собственника не могли обратить внимания на убытки, происшедшие от применения экспроприации для обладателя вещного сервитута. Ввиду этого вполне справедливо предоставить обладателям вещных сервитутов самостоятельное требование возмещения убытков, происшедших для них от экспроприации. Что же касается остальных субъектов вещных и обязательственных прав, то все убытки, проистекшие для них вследствие отчуждения недвижимости, входят в сумму вознаграждения собственника, что мы и увидим ниже, при рассмотрении вознаграждения за эти права .
———————————
, S. 130 — 131.
Randa, S. 646 — 653.

Итак, согласно принятому нами делению, рассмотрим сначала вознаграждение обладателей вещных сервитутов. Вещные сервитуты ограничивают в том или другом отношении право распоряжения недвижимостью и, будучи вполне совместимыми с хозяйственным пользованием ею, оказываются помехой или стеснением для употребления этой недвижимости в интересе общеполезного предприятия; в этом лежит основание необходимости их устранения. Однако если эти сервитуты окажутся совместимыми с общеполезным предприятием, то не имеет места их отчуждение, так как для этого нет юридического основания. Впрочем, подобные случаи редки, и мне кажется, что неверно приводит примером их совпадение сервитута прохода или проезда с устройством на отчужденной служебной недвижимости шоссе . Здесь сервитут, как отдельное частное право, прекращается, и возникает новое, присущее всем публичное право, содержание которого совпадает с содержанием уничтожившегося сервитута; но для обладателя сервитута нет права на вознаграждение, так как он не терпит никакого имущественного ущерба. Впрочем, в этом случае сервитутное право прекратилось не экспроприацией, а потерей значения его содержания. Если же вещный сервитут затрудняет или мешает осуществлению предприятия, то он подлежит отчуждению с возмещением всех происшедших от того убытков для собственника господствующей недвижимости; эти убытки заключаются в понижении стоимости его недвижимости. На мой взгляд, отчуждение вещного сервитута подобно отчуждению части недвижимости. Возможны случаи, когда с прекращением сервитута делается невозможным прежний способ пользования недвижимостью; в подобных случаях — по аналогии с экспроприацией части — следует предоставить обладателю сервитута право требовать распространения экспроприации на господствующую недвижимость.
———————————
, S. 133.

Что касается остальных заинтересованных в принудительном отчуждении лиц, то для удобства рассмотрения мы разделим их на три группы: к первой отнесем обладателей личных сервитутов, ко второй — залогодателей, а к третьей — обладателей обязательственных прав.
Из личных сервитутов важнейшим является право пользования (usus, usufructus, пожизненное владение). Следствием экспроприации является то изменение, что на место пользования вещью выступает пользование суммой вознаграждения: вместо доходов с недвижимости обладатель этого сервитута получает проценты с капитала (fructus civiles вместо fructus naturales). Капитал постоянно принадлежит собственнику; проценты же с капитала идут в пользу обладателя сервитута в течение того срока, на который установлен сервитут. Справедливо мнение , что установление в этом случае капитальной суммы вознаграждения не соответствовало бы сущности отчуждаемого права, так как оно было бы несогласно с намерением установителя сервитута; притом же исчисление такой суммы не поддается никаким соображениям. Обладателю права пользования может быть дана для эксплуатации сама сумма вознаграждения собственника, но в таком случае он должен предоставить обеспечение, равноценное сумме вознаграждения. Если фруктуарий еще раньше предоставил обеспечение, то теперь оно может оказаться недостаточным, так как деньги нуждаются в большем обеспечении, чем недвижимость. Он освобождается от обязанности предоставить обеспечение, если установитель сервитута освободил его от нее не только вообще, но и на случай экспроприации. Фруктуарию должно быть уплачено полное вознаграждение; он может требовать возмещения убытков, причиненных ему экспроприацией, куда относятся: потеря жатвы, издержки по переселению и т.п. Эти убытки могут быть причинены собственнику, если он сам пользуется недвижимостью, и понятно, что они входят в сумму вознаграждения собственника, который по требованию фруктуария уплачивает их ему . При более ограниченном пользовании (например только жилищем) присуждается лишь часть процентов с вознаграждения аналогично части доходов.
———————————
, S. 131 — 132.

Вторая группа заинтересованных лиц — залогодатели — также теряет свои права по отчуждаемой вещи при экспроприации ее. Эти лица не получают никакого вознаграждения, но и не терпят никакого ущерба. Обеспечение, выраженное раньше в недвижимости, теперь выражается в денежном эквиваленте. полагает, что в случае экспроприации недвижимости собственник может предоставить в виде обеспечения другую, равноценную недвижимость, а в случае экспроприации части дополнить обеспечение и получить самому сумму вознаграждения сполна, чем за ним сохраняется выгодное право уплатить взятую под залог недвижимости сумму не сразу, а в условленные сроки. Предоставляя собственнику подобное право, не считает это его обязанностью, так как нет его вины в том, что ипотека принудительно отчуждена. Если не предоставляется экспроприату такого права, то ему должны быть возмещены, по мнению , утраченные выгоды, вытекавшие из уплаты долга в условленные сроки . Если сумма долгов, лежащих на недвижимости, окажется больше суммы вознаграждения, то недостающее не может быть предметом претензий к предпринимателю со стороны залогодателей. Стоимость обеспечения не уменьшилась превращением его в денежный эквивалент, следовательно, обеспечение и раньше не соответствовало совокупности долгов; в этом случае залогодатели имеют иск к прежнему собственнику на всю недополученную сумму. Нельзя также предоставить в этом случае залогодателям право продажи отчуждаемой недвижимости с аукциона. Вознаграждение, устанавливаемое при экспроприации, превышает maximum того, что могут дать за недвижимость при ее продаже, следовательно, за отчуждаемую недвижимость при продаже ее с аукциона сами залогодатели дадут несоразмерно высокую цену лишь в тех видах, что предпринимателю она необходима и он принужден будет уплатить эту цену, далеко превышающую действительную стоимость. Для избежания подобной эксплуатации со стороны собственника установлено при экспроприации определение вознаграждения по закону; какой же смысл имеет отступление от этого в пользу эксплуатации залогодателей? Но могут ли залогодатели требовать от собственника уплаты недостающего немедленно или же они должны ждать условленных сроков? Очевидно, правильнее последнее. Так как обеспечение и раньше не покрывало этой недостающей суммы, она, стало быть, уже сначала была личным, не обеспеченным ипотекой долгом, для уплаты которого были установлены сроки. Экспроприация не изменяет дела. Если должник раньше аккуратно исполнял свои обязанности по отношению к залогодателям, то нет причины думать, что вперед он окажется неаккуратным и не уплатит долга в назначенный срок. По отношению к сумме вознаграждения залогодателям предоставляются лишь протест против соглашения собственника с предпринимателем относительно высоты суммы вознаграждения и требование определения ее законом установленным порядком .
———————————
, S. 136 — 139.
Ibidem.

Субъектами обязательственных прав по отчуждаемой недвижимости являются арендатор и наниматель, права которых прекращаются с экспроприацией недвижимости; права их прекращаются и в том случае, когда их контрагентом будет сам предприниматель. Цессию этих договоров на предпринимателя нельзя допустить, так как нельзя принудить арендаторов и нанимателей к продолжению договоров с другим лицом; притом же тогда их договорное право (т.е. момент прекращения) будет вполне зависеть от произвола предпринимателя. Вообще время прекращения этих договоров устанавливается по обоюдному согласию так, чтобы последствия экспроприации причиняли как можно меньше убытков для обеих сторон: так, арендатору дается время убрать жатву, нанимателю — заключить новый договор найма, в особенности нанимателю промышленного заведения — подыскать в другом месте соответствующее здание. При исчислении вознаграждения обращается внимание на сопротивление нанимателей и арендаторов покончить с добровольным соглашением. Если это сопротивление последовало в расчетах на большее вознаграждение, то ему противодействовать . Возмещение всех убытков, последовавших для арендаторов и нанимателей от экспроприации, входит в сумму вознаграждения собственника, к которому эти лица имеют личные иски: эти убытки наступили бы для собственника лично, если бы он сам пользовался своей недвижимостью. Если даже допустить цессию договорных отношений на предпринимателя, то все же он уплачивает вознаграждение в качестве собственника, а не предпринимателя. При оценке убытков, причиненных экспроприацией арендаторам и нанимателям, прежде всего обращается внимание на ущерб, происшедший от преждевременного окончания контракта. Этот ущерб будет тем меньше, чем ближе лежит момент прекращения контракта к моменту окончательного договора. Например, земля или жилище были приспособлены для известного способа пользования, на что произведены затраты, которые будут возмещены и дадут прибыль лишь в последние годы аренды или найма; то, что арендатором или нанимателем недополучено вследствие прекращения контракта, возмещается предпринимателем. Очевидно, подобный убыток, по-видимому, связанный именно с существованием контракта, мог возникнуть и для собственника, так как продолжительность контракта находится в зависимости от известного способа пользования. также говорит, что «вообще здесь применим тот принцип, что арендатор и наниматель не имеют претензии на вознаграждение ради тех причин, которые не дают права вознаграждения собственнику, если бы он находился в подобном положении» . Подобно собственнику, они имеют требование на возмещение издержек по перевозке, вынужденной приостановке работ, потере клиентов и т.д. Так как определения договора служат в пользу нанимателям и арендаторам, предприниматель может воспользоваться теми договорными определениями, которые согласны с его интересом. Если, например, в договоре предусмотрен случай экспроприации и поставлен как условие прекращения договора, то предприниматель освобождается от платежа убытков, произведенных экспроприацией нанимателю или арендатору. Но предприниматель не может воспользоваться тем условием контракта, по которому собственник имеет право одностороннего отступления от контракта, например в случае продажи, уничтожения и т.п.: это право отступления предоставляется только собственнику, а стало быть, другое лицо им воспользоваться не может .
———————————
, S. 140 — 144.
, S. 141.
, S. 142.

В случае экспроприации части недвижимости арендаторы и наниматели получают вознаграждение в соответственном размере. В этом случае они имеют еще право требовать соответственного уменьшения арендной или наемной платы, причем все-таки получают возмещение проистекших для них убытков. Кроме вознаграждения, эти лица могут требовать прекращения договора, подобно случаю частичной гибели предмета аренды или найма, если продолжение договорных отношений сделается невозможным или весьма затрудненным. Это последнее право арендаторов и нанимателей регулируется по общим положениям гражданского права.
Рассмотренные нами вопросы имеют интерес главным образом со стороны юридической конструкции; что же касается правил установления вознаграждения того или другого из заинтересованных лиц, то, как мы видели, здесь выступают те же основания, что и при определении вознаграждения собственника. Вследствие этого мы находим в законодательствах лишь указания на то, что третьи лица должны получить возмещение убытков, проистекших для них от применения экспроприации, не придавая значения тому, имеют ли они непосредственное право требовать вознаграждения или же их претензии исчисляются в сумме вознаграждения собственника. Французский Закон 1841 г. установляет для каждого заинтересованного лица самостоятельное право на вознаграждение; прусский же Закон 1874 г. дает это право третьим лицам, поскольку их претензии не погашаются суммой вознаграждения собственника: «Присяжные определяют отдельное вознаграждение для каждой стороны, требующей его на особом основании, как то: собственникам, арендаторам, нанимателям, лицам, имеющим право пользования, и другим заинтересованным, о коих говорено в ст. 21» (ст. 39 фр. Зак. 1841 г.); «[с]умма убытков, понесенных вследствие принудительного отчуждения арендаторами, нанимателями и лицами, имеющими право пользования и сервитутов, возмещается особо, насколько таковая не заключается в сумме вознаграждения за отчуждение недвижимого имущества или пользование им» (§ 11 прусск. Зак. 1874); «[с]умма вознаграждения заступает отчуждаемый предмет в отношении всех исков о праве собственности, пользовании и прочих вещных прав, в особенности же относительно вотчинных обременений, ипотечных и поземельных долгов» (§ 45 того же Закона).
Русский закон, как было замечено, определяет лишь вознаграждение за право пожизненного пользования; этот личный сервитут, по теории, заменяется правом пользования процентами с суммы вознаграждения собственника; постановление русского Закона в этом случае согласно с теорией: «вознаграждение за имущество, состоящее в пожизненном владении, вносится в местное казначейство. причем доход с процентных бумаг выдается пожизненному владельцу, а капитальная сумма передается собственнику имения по прекращении прав пожизненного владения» (п. 2 ст. 589 ч. 1 т. X Зак. гр.), но отсюда явствует, что закон сравнительно с теорией стесняет право пожизненного владельца, предоставляя ему не саму сумму вознаграждения для пользования ею, а лишь законом установленные проценты с нее; этим сам собою отпадает вопрос об обеспечении собственника со стороны пожизненного владельца. Более широкое и вполне согласное с теорией право предоставляет всякому субъекту права пользования французский Закон 1841 г.: «В случаях пользования доходами определяется только одно количество вознаграждения по соображении всей стоимости недвижимого имения; собственник и пользующиеся доходами осуществляют свои права на сумме вознаграждения, заменяющей для них недвижимость» (ст. 39). Следствием установления такого права является определение обеспечения собственника, которое мы находим в той же ст. 39: «Пользующийся доходами обязан предоставить поручительство в обеспечение неприкосновенности капитала. Отцы и матери, имеющие по силе самого закона право пользования доходами в имении своих детей, одни только освобождаются от этой обязанности». Из цитированного § 45 прусского Закона 1874 г. можно заключить, что и этот Закон заменяет право пользования правом получения процентных денег с суммы вознаграждения.

18. Право на расширение объема экспроприации

Предоставляемое экспроприату право требовать распространения действия экспроприации сверх того объема, в каком это необходимо для общеполезного предприятия, выражается или в требовании распространения действия экспроприации на больший размер недвижимости, чем то необходимо для предприятия, или в требовании расширения права, служащего объектом экспроприации. В первом случае экспроприация применяется и к тем участкам земли, которые не нужны для осуществления предприятия; во втором экспроприация распространяется на право собственности, тогда как для предприятия необходимо лишь право пользования. Мы рассмотрим оба этих случая отдельно.
I. Когда принудительному отчуждению подлежит только часть недвижимости, остальная недвижимость часто почти совсем теряет свою ценность. Возмещение этого убытка экспроприату равнялось бы полному вознаграждению за этот участок. В подобных случаях законодательства дают экспроприату право требовать отчуждения всего участка. Это право не может быть вменено в обязанность экспроприату, т.е. составлять и право предпринимателя, ибо таким образом нарушался бы тот принцип экспроприации, согласно которому экспроприация применяется лишь настолько, насколько то необходимо для осуществления предприятия. Это право не распространяется также на третьих заинтересованных лиц: они не только не могут самостоятельно требовать расширения экспроприации, но не имеют и права протеста против такого требования собственника. Это право выбора — требовать отчуждения участка вполне или получить вознаграждение за уменьшение стоимости оставшейся недвижимости — принадлежит всецело собственнику и не может быть никем стеснено, так как он, решаясь на то или другое, лишь защищает свое имущество от уменьшения, а не улучшает своего положения за счет других заинтересованных лиц. Это право, однако, не всегда предоставляется экспроприату, и потому следует подробнее рассмотреть, когда оно допустимо. Здание (жилище, фабрика, завод и т.п.) вместе с землей, на которой оно находится, составляет неделимое целое. Поэтому если принудительному отчуждению подлежит часть здания, то отчуждение может быть распространено на все здание: при отчуждении малейшей части все здание теряет свое значение. Иначе дело обстоит с совокупностью зданий. В этом случае распространение экспроприации на всю совокупность может иметь место лишь тогда, когда оставшиеся здания теряют свое прежнее значение или по крайней мере значительную долю своей стоимости вследствие порывания связи с главным зданием, подлежащим экспроприации. Сюда относятся различные службы, амбары, овины, сараи, сады, дворы и т.п. Очевидно, не составляет существенного условия применения этого права то обстоятельство, чтобы здания были в связи по местоположению, — достаточно нарушения хозяйственной связи, что в особенности имеет место при необходимости прекращения прежнего производства вследствие отчуждения одного или нескольких зданий. Наоборот, здания, находящиеся под одной крышей, могут не подлежать праву распространения экспроприации, как, например, при отчуждении клети, конюшни и т.п. от жилого помещения; здесь имеет место лишь требование возмещения возникших вследствие этого убытков. Незастроенные недвижимости юридически делимы, следовательно, они могут подлежать принудительному отчуждению не только сполна, но и частями. Однако и в этом случае оставшаяся часть недвижимости может потерять настолько в своей ценности, что вполне справедливо предоставить экспроприату право требовать отчуждения недвижимости сполна. Но когда именно следует предоставить это право экспроприату? Критерий для решения этого вопроса некоторые законодательства пытались найти в размере отчужденной части. При значительном размере отчужденной части (половина или три четверти целого) действительно теряется значение оставшейся недвижимости, но не всегда. Причина уменьшения стоимости оставшейся недвижимости кроется не в количестве отчужденной части, а в зависимости первой от последней по местоположению или хозяйственному значению. Ввиду этого большинство юристов и законодательств признает наиболее целесообразным решение этого вопроса предоставить административным органам, производящим экспроприацию в конкретном случае; эти органы должны допустить право распространения экспроприации, если оставшиеся части недвижимости становятся непригодными для прежнего способа пользования ими. Впервые обратил внимание на юридическую природу этого права. Он считает действие этого права «обыкновенной частноправовой сделкой приобретения», экспроприата, потребовавшего применения этого права, — предложившим сделку (оферентом), имеющим право до ее заключения взять свое требование обратно; его обязанность уступить и остальную часть недвижимости устанавливается лишь с момента изъявления его согласия на определенное за нее вознаграждение . Хотя не определяет, какая это частноправовая сделка, но, очевидно, разумеет куплю-продажу. Таким образом, он опять восстановляет фикцию принудительной купли-продажи — только здесь принуждение применяется к экспроприанту. Но и в этом случае отсутствует воля одного из контрагентов — предпринимателя, а потому здесь нет договора купли-продажи и не имеют места положения гражданского права о laesio enormis, evictio, недостатках вещи и т.д. Право экспроприата вытекает из принципа полного вознаграждения за причиненный ущерб, обязанность предпринимателя возникает по закону. Как экспроприат обязан уступить свою собственность и удовлетвориться вознаграждением, так и предприниматель обязан принять сполна участок экспроприата и уплатить за него вознаграждение. Право на расширение объема экспроприации аналогично праву экспроприации и подобно последнему находит свое основание в публичном праве. Против того, что требование экспроприата есть предложение заключить сделку, Rohland возражает, что экспроприат не хочет заключать сделки, а лишь стремится к уничтожению невыгодных последствий экспроприации для своего имущества. Против частноправовой природы этого права говорит и то обстоятельство, что при отсутствии соглашения предпринимателя с собственником вознаграждение за оставшуюся недвижимость определяется теми же органами, что и вознаграждение за объект экспроприации. Следовательно, экспроприат не может отступиться от своего требования, раз он заявил его. Права третьих лиц по недвижимости не прекращаются ipso jure с переходом ее к предпринимателю, ибо этого не требует осуществление общеполезного предприятия . дает предпринимателю право отказаться от потребованной раньше недвижимости, чтобы избежать принятия оставшейся части, но это противоречит принципу экспроприации — необходимости отчуждаемого предмета для осуществления предприятия.
———————————
, S. 153 — 154.
Rohland, S. 96.

Из рассматриваемых нами законодательств французское является наиболее отсталым относительно определения случаев, в которых допускается применение рассматриваемого права к незастроенным недвижимостям: «Строения, которых только некоторая часть подлежит отчуждению, приобретаются в целом составе, если собственники их того потребуют. То же самое наблюдается и относительно каждого участка земли, который вследствие раздробления будет уменьшен до одной четверти своей настоящей величины, если при этом собственник не владеет никаким поземельным участком, непосредственно к нему прилегающим, и участок, таким образом уменьшенный, заключает в себе не менее 10 ар» (ст. 50). Вполне отвечает требованиям теории прусский Закон 1874 г.: «Если принудительному отчуждению подлежит только часть недвижимого имения, а таким отчуждением части имение так раздробляется, что целесообразное пользование оставшейся частью, согласно прежнему ее назначению, делается невозможным, то собственник вправе требовать отчуждения всего имения в пользу предпринимателя за надлежащее вознаграждение. Если уменьшается пригодность только определенных частей оставшейся недвижимой собственности, то отчуждению подлежат только сии части. Если отчуждается часть строения, то отчуждению подлежит во всяком случае и все строение» (§ 9). В русском законодательстве по этому вопросу мы находим весьма краткое постановление: «Владелец может требовать отчуждения имущества в полном составе, если остающаяся за отрезкою часть оного делается бесполезною для владельца» (п. 10 ст. 584 ч. 1 т. X Зак. гр.). Это определение явилось впервые в Законе от 19 мая 1887 г.
II. Когда в силу права расширения экспроприации будет потребовано отчуждение права собственности вместо установления ограничения, сущность этого права не изменится, а изменится лишь его объект. Следовательно, и в данном случае юридическая природа и действие этого права остаются те же, что и в первом случае. Это право применяется при установлении как постоянного, так и временного ограничения, если вследствие того недвижимость терпит существенные изменения (например при взятии строительных материалов для постройки мастерских, подвозных путей и т.п., при сооружении железных дорог; сюда же относится случай временного ограничения, когда это ограничение продолжается дольше известного времени).
Прусский Закон по данному вопросу содержит общее определение в § 4 и специально для случая взятия строительных материалов в § 52: «Временные ограничения не могут против воли владельца превысить трехлетнего срока; равным образом ими не может быть существенно или навсегда изменено свойство недвижимого имущества» (§ 4); «[с]обственник вправе требовать отчуждения недвижимости в пользу лица, обязанного дорожною повинностью, и уплаты ее стоимости, если недвижимое имение служит главным образом для добывания материалов, которые требуются на сооружение дороги, в количестве, устраняющем возможность успешного пользования имением согласно этому его назначению, а также если таковое ограничение права собственности продолжается свыше трех месяцев» (§ 52).
Аналогичные постановления заключаются в ст. 604 и 606 ч. 1 т. X: «Срок временного занятия не должен быть продолжительнее трех лет. По истечении сего срока собственник имущества в случае невозвращения оного может требовать отчуждения его за определенную добровольным соглашением или оценкою сумму» (ст. 604); «[у]частие в пользовании владельческими землями, смежными с занятой для предприятия местностью, разрешается также для добывания необходимых при производстве работ материалов [для устройства снеговых защит вдоль линий железных дорог и т.п.], но владельцы земель вправе потребовать полного отчуждения оных и уплаты вознаграждения на общем основании» (ст. 606).

19. Право обратного приобретения и преимущественной покупки

Из предыдущего изложения можно было заметить, что большинство писателей, а за ними и законодательства весьма ревниво охраняют интересы экспроприата, причем нередко желают дать ему ничем не заслуженные выгоды. Этому стремлению вознаградить собственника всем возможным за экспроприацию его имущества приписать образование права обратного приобретения.
Общеполезные предприятия, ради осуществления которых отчуждаются недвижимости, не всегда приводятся в исполнение. В этих случаях необходимость в недвижимостях перестает существовать, юридическое основание экспроприации отпадает, и экспроприату дается привилегия требовать обратно свою собственность. Таким образом, эта привилегия основана на оживлении принципа экспроприации (необходимости имущества для предприятия) после применения этого права.
Рассмотрим сначала сущность этого права, а затем его основание и действительное значение. Право обратного приобретения есть право прежнего собственника требовать обратно уступленную недвижимость за соответствующее вознаграждение. Цель его заключается в восстановлении по возможности прежнего положения собственника, чем оно отчасти уподобляется restitutio in integrum. Это право принадлежит собственнику и в том случае, если он добровольно уступил свою недвижимость, но после того, как состоялось определение о необходимости ее для предприятия; этот случай, как мы видели, не отличается от экспроприации. Но если добровольная уступка произошла до установления плана, то к ней, как к обыкновенной купле-продаже, это право неприменимо.
Далее, право обратного приобретения имеет место как при полном отчуждении недвижимости, так и при отчуждении части. Что касается недвижимости, отчужденной по настоянию собственника в силу его права требовать расширения действия экспроприации, то на эту недвижимость право обратного приобретения не распространяется, так как собственник знал, что она для предприятия не нужна и может быть продана, следовательно, он дал на то свое согласие. Но если при этом окажется ненужной для предприятия и та часть, которая была отчуждена по определению правительства, то праву обратного приобретения подлежит вся недвижимость — как та часть, которая была отчуждена в силу экспроприации, так и остальная часть, отчужденная по требованию собственника: собственник требовал отчуждения недвижимости сполна в уверенности, что важнейшая часть ее потеряна для него вследствие необходимости ее для предприятия, стало быть, и согласие его на продажу недвижимости, отчужденной по его требованию, было условное; если экспроприация теряет силу для важнейшей части его недвижимости, то нет его согласия на продажу остатка. Однако если этот остаток продан до возникновения права обратного приобретения, то возврату он уже не подлежит .
———————————
, S. 163 — 165; Rohland, S. 44.

Как было сказано, право обратного приобретения возникает лишь в тех случаях, когда предположенное предприятие не осуществится или отчужденный предмет окажется ненужным для предприятия; это право неприменимо в тех случаях, когда отчужденный предмет послужил уже осуществлению предприятия и потом оказался почему-либо ненужным для него, причем безразлично, прекратилось ли после этого предприятие или продолжало существовать .
———————————
, S. 163 — 105; Rohland, S. 44.

Решение о наступлении условий возникновения этого права должно быть предоставлено тем же органам, от которых зависело определение применения экспроприации. Относительно каждого конкретного случая должно быть решено отдельно, наступили ли условия применения права обратного приобретения, если предприниматель продает участок или употребляет его для другой цели, или наконец оставляет его без употребления. В этих случаях решение вопроса принадлежит органам административной власти, применявшим экспроприацию.
Если экспроприат применил право обратного приобретения, то он должен возвратить сполна все полученное вознаграждение, причем применяются положения о произведенных улучшениях и ухудшениях. Увеличение стоимости дает предпринимателю право требовать возмещения, если оно явилось результатом деятельности предпринимателя; если же оно последовало бы и в случае сохранения экспроприатом собственности, то возмещать его не .
Сумма уплаты за возвращаемую недвижимость определяется административными органами, судом или присяжными — различно с точки зрения разных писателей. Продолжительность и момент наступления этого права определяются законодательствами различно .
———————————
Rohland, S. 49 — 51.

Что касается юридической конструкции обратного приобретения, то действие этого права считает договором купли-продажи, в котором определение цены стороны безмолвно предоставили третьему лицу, назначаемому законом . Таким образом, он восстановляет все те противоречия и неправильности, которые влечет за собой теория принудительной купли-продажи. Правильным признать мнение Rohland’а, который указывает, что здесь, как и при экспроприации, нет обоюдного согласия: прежний собственник приобретает, действительно, согласно своему желанию, но со стороны предпринимателя нет желания, а есть обязанность уступить недвижимость. Таким образом, это право по отношению к участвующим лицам является обратным принудительным отчуждением: здесь мы также имеем приобретение и прекращение собственности по закону .
———————————
, S. 169.
Rohland, S. 44.

Но кому принадлежит право обратного приобретения? Из существа экспроприации вытекает, что субъектом этого права будет не кто иной, как экспроприат: он принес свои права в жертву общественному интересу — он же и получает их теперь обратно. Следовательно, эту привилегию признать личной, так как она связана с лицом, а не с вещью. Однако утверждает, что право обратного приобретения принадлежит экспроприату и каждому его правопреемнику. Решение этого вопроса в том или другом смысле имеет значение в следующем случае. После отчуждения части недвижимости собственник продает остальную часть третьему лицу; тогда при возникновении права обратного приобретения неизвестно, кому оно принадлежит — экспроприату или новому собственнику: если это личная привилегия, то экспроприату, если же вещная, то новому собственнику. Второго взгляда придерживается и приводит в пользу того те соображения, что экспроприату после продажи оставшейся недвижимости нет никакого интереса в этой привилегии, что при продаже он безмолвно переносит это право на нового собственника и что, наконец, дать в этом случае право обратного приобретения экспроприату значит дать ему возможность спекулировать на хозяйственной необходимости отчужденной части для нового собственника. Развивая свою теорию далее, присваивает это право лишь тому из наследников экспроприата, которому досталась недвижимость .
———————————
, S. 167.

Хотя соображения не могут быть согласованы с теорией обратного приобретения, но они приводят нас к заключению, что рассматриваемая привилегия не имеет реального значения. Действительно, при отчуждении участка сполна или частью, когда остаток будет собственником продан, для экспроприата нет никакого имущественного интереса в этой привилегии, так как он получил возмещение всех понесенных убытков; у него может быть лишь личный интерес, интерес пристрастия, но и этот последний имеет место в чрезвычайно редких случаях. Кроме того, применение этого права на практике крайне затруднительно. Притом же, как мы видели из соображений , наиболее ценным хозяйственным интересам оно не соответствует. Все это побуждает новейшие законодательства заменить эту привилегию правом преимущественной покупки.
Право преимущественной покупки имеет вещный характер, принадлежит настоящему собственнику оставшейся недвижимости и имеет место в тех случаях, когда отчужденный предмет окажется для предприятия ненужным. Это право не соответствует существу экспроприации и черпает свое основание в интересах экономических, в особенности округления земель. Это право отличается в двух отношениях от права обратного приобретения: 1) здесь существует намерение продать; 2) цена устанавливается обоюдным соглашением без отношения к сумме уплаченного вознаграждения .
———————————
Rohland, S. 47.

По своей юридической конструкции это право, очевидно, не что иное, как договор купли-продажи.
Право обратного приобретения нашло выражение во французском Законе 1841 г.: «Если земли, отчужденные для общеполезных работ, не получат сего назначения, то прежние собственники или лица, их заступающие, имеют право требовать возврата имений. Цена возвращаемых обратно земель определяется добровольным соглашением, а за несостоянием его — присяжными — порядком, выше сего изъясненным. Оценка, производимая присяжными, ни в каком случае не может превышать цены приобретения» (ст. 60); ст. 61 установляет трехмесячный срок для изъявления желания воспользоваться этим правом; «[п]остановления статей 60 и 61 не распространяются на те земли, которые будут приобретены по требованию самих собственников и остаются свободными по окончании работ» (ст. 62).
Прусский Закон 1874 г. установляет право преимущественной покупки. «Все несогласные с постановлениями сего Закона правила, равно как и правила о праве обратного приобретения отчужденного недвижимого имущества, сим отменяются. Если из числа приобретенных предпринимателем в порядке экспроприации или по добровольному соглашению недвижимых имуществ какая-либо недвижимость или часть ее не будут более нужны для предназначенной цели и будут подлежать продаже, то и право преимущественной покупки имеет место как по отношению ко всей недвижимости, так и по отношению к отдельным ее частям. Право преимущественной покупки принадлежит лицу, которому в данное время принадлежит право собственности по недвижимости, уменьшенной принудительным отчуждением.
Предприниматель обязан уведомить о своем намерении продать и о предложенной ему цене собственника, который теряет право преимущественной покупки, если не представит отзыва в течение двух месяцев. Если уведомление не сделано, то лицо, имеющее право преимущественной покупки, может осуществить свое право против всякого владельца» (§ 57).
Русское законодательство предоставляет экспроприату и то, и другое право: «Если отчужденная часть недвижимого имущества будет признана подлежащей продаже по ненадобности или же вследствие того, что предприятие не состоялось или прекратилось, то владельцу имения, из состава коего отошла та часть, предоставляется: 1) до истечения десяти лет со дня отчуждения — право выкупить оную, уплатив полученное за нее вознаграждение, и 2) по прошествии сего срока — преимущественное право купить ее за сумму, которая при отсутствии добровольного соглашения определяется посредством новой оценки продаваемого участка по правилам, установленным для принудительного отчуждения» (ст. 590 ч. 1 т. X); ст. 591 дает экспроприатам месячный срок для изъявления своего желания воспользоваться предоставляемым им правом; «[в]ладелец, не желающий уплатить назначенную в повестке сумму, может воспользоваться правом, указанным в статье 590, а предприниматель имеет право снести все устроенное им в выкупаемом участке, в шестимесячный со дня совершения данной срок» (ст. 692). Таким образом, привилегия обратного приобретения, хотя и существует в русском законодательстве, но ограничена десятилетним сроком. Что же касается права преимущественной покупки, то заметить, что определение цены «посредством новой оценки по правилам, установленным для принудительного отчуждения» противоречит договорной природе этого права.