С точки зрения гражданского права снос самовольной постройки представляет собой

Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку зависит от нескольких факторов, в частности, от того, является ли возведенное строение объектом недвижимого имущества; кому принадлежит земельный участок под возведенной постройкой; соответствует ли созданный объект недвижимости строительным нормам и правилам. Автор статьи предлагает пути преодоления возможных коллизий и оценивает арбитражную практику.

ак известно, вновь созданное недвижимое имущество становится объектом права собственности только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на совокупность использованных строительных материалов либо на объект незавершенного строительства (постановление ФАС ВСО от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2).

Хотя самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности, само по себе возведение самовольной постройки — это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу за счет создавшего ее лица. В связи с этим существует мнение об отмене возможности приобретения права собственности на недвижимость, созданную вопреки правилам(*1).

Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если сохранение этой постройки не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, право собственности на самострой не может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ). В данном случае ее применение к отношениям, связанным с самовольными постройками, освобождало бы застройщика от обязанности соблюдать требования нормативных актов и СНИПов.

Споры по поводу самовольных построек рассматриваются судами только в порядке искового производства, ведь у самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости. Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство, получение которого должно предшествовать строительству. Решение суда — это основание для возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство — один из элементов процедуры правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках не применяется, так как он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, исковые требования не связаны с возложением на ответчика какой-либо обязанности. В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком. С точки зрения процессуальной формы речь идет об одном из трех известных науке видов иска, помимо исков о присуждении и преобразовательных исков. Иски о
признании права (позитивные иски), в том числе права собственности, направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения(*2).

Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с его последующей государственной регистрацией. По этой причине споры о признании права на объект недвижимости не относятся к юрисдикции третейских судов, поскольку это сфера публичных отношений (постановление ФАС СКО от 14.09.2006 N Ф08-4424/2006).

Термин «постройка» не включен в базовое понятие недвижимости, изложенное в ст. 130 ГК РФ, так как это родовое понятие для объектов, искусственно созданных на земельном участке и представляющих собой результат строительной деятельности.

В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, — критерий прочности связи с землей. Следует отметить, что проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества. Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06). В равной степени этот вывод относится к искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения.

В этой связи интересен арбитражный спор о признании права собственности на торговые ряды, появившиеся в результате реконструкции рыночного комплекса. Арбитражный суд пришел к выводу, что легко возводимые конструкции, сборно-разборные сооружения модульного типа без фундамента, стационарных коммуникаций, с дощатыми полами и крышей из металлочерепицы не имеют прочной связи с землей. Они не относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, такие конструкции не могут быть признаны самовольными постройками (постановление ФАС МО от 13.02.2008 N КГ-А41/159-08).

Значительная часть споров о признании права собственности на самовольную постройку касается не постройки как таковой, а самовольной реконструкции здания. На этот счет высказываются противоположные мнения.

С одной стороны, постройка должна обладать определенной самостоятельностью по отношению к уже существующим объектам(*3). Признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от первоначального.

Суд не удовлетворил исковых требований о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа здания, указав, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой (см. постановления ФАС СЗО от 01.07.2002 N А26-731/02-01-05/39; ФАС МО от 10.01.2001 N КГ-А40/6185-00).

С другой стороны, по нормам Градостроительного кодекса РФ самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст. 51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст. 222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/06).

Пристройка к ранее возведенному объекту или его надстройка выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектнойдокументации, акту приемки объекта в эксплуатацию и техническому паспорту строения. Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, признаются реконструкцией и могут квалифицироваться как самовольная постройка (постановление ФАС ЗСО от 30.10.2006 N Ф04-3743/2006 (26764-А75-39)).

Более того, полагаем, что появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания. Здания — это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями(*4). Помещениями считаются конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение лишено материального выражения и рассматривается как вещь только в юридическом смысле этого слова(*5). Нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения(*6). Именно поэтому появление дополнительных помещений внутри здания требует применения к ним правил о самовольной постройке.

Отдельный интерес представляет проблема оформления отвода земельного участка под строительство и получения разрешения на строительство объекта.

В одном из судебных споров истец просил признать егоправо собственности на автомобильную стоянку в виде двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Стоянка была возведена на собственные денежные средства, но без разрешительной документации на строительство. После начала судебного процесса арендодатель не согласился провести надлежащее оформление отвода земельного участка. В итоге суд отказал в иске, указав, что договор аренды земельного участка, на котором было возведено здание автостоянки, не прошел государственную регистрацию, следовательно, считается незаключенным и строительствопроводилось без отвода земельного участка (постановление ФАС ПО от 14.02.2006 N А55-4426/05-14).

Признать договор аренды незаключенным позволяет не только его ненадлежащая форма, но и несогласование между сторонами существенных условий, в частности предмета договора. Предметом какой-либо сделки может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»). Только после присвоения кадастрового номера земельный участок становится недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении в аренду(*7). Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой (постановления ФАС ВВО от 07.11.2006 N А28-19615/2005-488/4; ФАС СКО от 05.04.2007 N Ф08-1635/07).

Не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, дежурные кадастровые карты (планы), в которых границы земельного участка определены ориентировочно, то есть межевание не осуществлено. Договор аренды, в котором невозможно установить определенно подлежащее передаче имущество, признается незаключенным (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 N 17АП-731/2008-ГК). Отметим, что наличие права на земельный участок, находящийся под спорным объектом, является одним из необходимых условий признания права собственности на самовольную постройку.

Оценивая порядок предоставления земли, необходимо определить и ее целевое назначение. Если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведенный на нем павильон из сборно-разборных быстровозводимых конструкций, например для размещения зала игровых автоматов, квалифицируется как самовольная по стройка, что нашло отражение в выводах суда (постановление ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/2006).

Возводя строения и не соблюдая при этом целевое назначение земельного участка, арендатор нарушает законные интересы арендодателя. Суд не может признать существование права у одного лица, нарушив тем самым права другого лица.

Так, органы местного самоуправления выдали предпринимателю разрешение на реконструкцию металлического сборного торгового павильона с учетом возможного демонтажа. В пояснительной записке к проекту реконструкции торгового павильона указывалось, что конструктивная схема определяет возможность быстрого демонтажа без вложения значительных средств. Но в результате реконструкции павильон превратился в строение капитального типа. Суд отказал в признании права собственности предпринимателя на возведенный объект капитального строительства, так как истец нарушил принцип разрешенного землепользования (постановление ФАС ПО от 19.02.2008 N А49-3028/2007-128/24).

Разрешенное землепользование зависит не только от волеизъявления собственника земельного участка, выраженного при заключении договора аренды, но и от императивных указаний закона.

Так, постройка признается самовольной, если она возведена с нарушением норм и правил охраны линий электропередачи (постановление ФАС СКО от 12.02.2008 N Ф08-349/08). Не предназначен для строительства земельный участок, расположенный в полосе отвода железных дорог (ст. 90 ЗК РФ), поэтому возведенный на нем объект капитального типа, соответствующий по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению строительным нормам и правилам, все равно является самовольной постройкой (постановление ФАС СКО от 30.09.2003 N Ф08-3580/2003).

Разрешительный порядок осуществления застройки обусловливает возможность признания самовольным возведения объекта недвижимости даже несмотря на то, что его осуществлял собственник земельного участка, отведенного для строительства. Ведь разрешение на строительство всегда персонифицировано и содержит указание на площадь застраиваемого земельного участка, характеристику возводимого недвижимого объекта и реквизиты собственника создаваемого объекта. Поэтому если у застройщика имеются надлежащие права на земельный участок и документы о приемке объекта в эксплуатацию, но нет необходимых разрешений на строительство, постройка признается самовольной (постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702).

В ходе рассмотрения одного из споров выяснилось, что между ООО и одним из государственных институтов был заключен договор простого товарищества с целью строительства и дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции. В качестве вклада в совместную деятельность институт предоставил земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании. Земельный участок был передан обществу на основании договора аренды для обустройства контейнерной автозаправочной станции за счет средств арендатора. Договор простого товарищества впоследствии был признан ничтожной сделкой, а следовательно, арендатор утратил право на возведение строений на соответствующем земельном участке. Кроме того, судом было установлено, что разрешение на строительство автозаправочной станции выдавалось не ООО, силами и средствами которого была возведена эта станция, а институту. Таким образом, разрешительный порядок строительства не был соблюден (постановление ФАС МО от 11.02.2008 N КГ-А40/93-08).

Приведенное постановление суда демонстрирует единообразный подход арбитражных судов к оценке договоров о совместной деятельности с участием некоммерческих организаций (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»). Строительство является разновидностью предпринимательской деятельности, следовательно, участником договора, заключаемого с целью строительства, не может быть некоммерческая организация (постановления ФАС ВВО от 12.05.2005 N А11-4316/2004-К1-2/141; ФАС МО от 11.02. 2008 N КГ-А40/93-08).

Застройщик может использовать судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку, например, для того, чтобы обойти установленный порядок получения разрешений на строительство. В частности, имеется в виду ситуация, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений. Однако суды не должны подменять органы, уполномоченные давать разрешение на строительство и согласовывать застройку. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права. Его следует применять, если истец по объективным причинам не может получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке (постановление ФАС ЗСО от 18.10.2006 N Ф04-6949/2006 (27644-А46-22)).

Поскольку отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебнотехнической экспертизы доказать соблюдение строительных норм и правил(*8). Любые другие документы, представляемые суду взамен разрешения на строительство (заключения местных центров гигиены и эпидемиологии, государственной противопожарной службы МЧС России и др.), должны подтверждать эксплуатационную надежность возведенного объекта (постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2008 N 17АП-119/2008-ГК и от 14.02.2008 N 17АП-608/2008-ГК).

Таким образом, для исключения самовольности создания недвижимого имущества должны быть соблюдены следующие условия застройки:

1. приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на его застройку от собственника;
2. целевой отвод земельного участка;
3. получение необходимых разрешений;
4. выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам;
5. сдача завершенного строительством объекта в эксплуатацию;
6. государственная регистрация прав на вновь созданное недвижимое имущество.

*1) См.: Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданскоправовые последствия // Законодательство. 2006. N 3. С. 18—22.

*2) Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 12. М., 2005. С. 34.

*3) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 523.

*4) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 81—83.

*5) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 48, 49.

*6) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Автореферат дис. . д-ра юрид. наук. М., 2006. С. 12.

*7) Попов М. Предоставление земельного участка для строительства: завершение процедуры // Хозяйство и право. 2006. N 9. С. 114; Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4.С. 43—44.

*8) Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 109, 118.

Журнал «Арбитражное правосудие в России» N 6/2008, О.А. БЕЛЯЕВА, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, доцент Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, кандидат юрид. наук

Относительно недавно в нашей стране люди строились практически на 100% по собственному усмотрению. В городах вокруг домов любое пригодное место могло быть занято деревянными кладовками, металлическими (и не только) гаражами, на дачных участках появлялись маленькие домики и настоящие хоромы. И никаких разрешений на строительство, техпаспортов и прав собственности.

Потом законы изменились, и многие из нас оказались в затруднении: как продать, завещать, купить строение, если по документам его не существует? Впрочем, это только часть проблемы. Более важно то, что многие до сих пор продолжают мыслить прежними категориями. Такие люди сначала что-либо строят, а потом думают, как оформить. По мнению многих юристов, количество строек-«самоволок» стремительно растёт.

Самовольная постройка в гражданском праве

Понятие «самовольное строительство» (или «самовольная постройка») раскрывается 222-й статьей в Гражданском Кодексе (ГК) РФ. Под определение самостроя фактически подпадает любая недвижимость (дом, сооружение, строение), если:

• земельный участок для такой постройки не предназначен;
• должно быть, но отсутствует разрешение на строительство;
• нарушены строительные правила и нормы;
• не соблюдены градостроительные нормы.

О том, что такое самовольная постройка, расскажет более подробно юрист в следующем видео:

Виды таких сооружений

Различаются ли самовольные постройки между собой? Закон делает определённые разграничения. От них зависит потенциальная участь самостроя.

По типу занимаемой площади

В 222-й статье не говорится прямо о самовольной постройка на чужом земельном участке. Несколько витиевато речь идёт о наделе, который не предназначен для целей того или иного строительства. Формулировка несколько расплывчатая, и учёные-юристы не перестают её обсуждать.

В любом случае, строгость здесь налицо: никаких прав на здания/сооружения и возможностей их приобрести. Самострой подлежит сносу. Работы выполняются либо горе-строителем, либо за его счёт.

1. Практикующие юристы советуют особенное внимание к этому закону проявлять арендаторам земельных участков. Если аренда не бессрочная, то возможность и условия любого строительства должна быть закреплена в договоре аренды. Не будет соответствующих пунктов в договоре – сооружение окажется всё тем же самостроем.
2. Вопрос о «самоволке» на собственном участке решается более мягко: если нет серьёзных нарушений правил, норм и чьих-либо прав, здание/сооружение может быть приобретено в собственность. Порядок оформления – административный, при невозможности его осуществления – судебный.

Далее мы расскажем о том, является ли фундамент самовольной постройкой.

Еще больше полезной информации о самовольном строительстве содержится в следующем видеосюжете:

Фундамент и другие объекты

Что такое фундамент? Это рукотворное сооружение. Оно имеет линейные размеры, определённый объём, является результатом ряда действий.

Более того, фундамент выполняет несущую роль. Нарушения в технологии его возведения могут быть катастрофическими. Этот момент тесно пересекается с вопросом безопасности любых строений, если они самовольные и проходят процедуру легализации. Так что фундамент тоже может быть самостроем.

Что ещё можно признать самостроем, а после и подать соответствующие иски о сносе самовольных построек? По сути – всё, что создаётся путём строительства:

• торговый павильон,
• танцплощадка,
• трибуна для митинга,
• скульптура и так далее.

Далее мы рассмотрим порядок признания самовольной постройки.

Порядок признания строения незаконным

Ситуации могут быть различными. Всё зависит от условий возведения незаконного здания/сооружения и от того, кто недоволен самостроем. Впрочем, граждане сейчас при любых обстоятельствах должны всё решать в суде.

И теперь самое время узнать, как составить иск о запрещении самовольной постройки и признании ее таковой.

Как составить исковое заявление

Просто так признавать постройку самовольной не имеет смысла. Обычно это делается для того, чтобы сразу же потребовать её сноса. Чаще всего это делают либо люди, на земле которых возникла «самоволка» или соседи нарушителей, которым постройка чем-либо мешает.

В заявлении должны быть изложены конкретные обстоятельства дела и перечислены все имеющиеся признаки самостроя. Образец иска по «самоволке» на участке без права собственности можно посмотреть и скачать здесь.

Образец искового заявления о признании самовольной постройки

Суд рассматривает все доказательства, возможные встречные иски (практика фиксирует и такие случаи). Решение зависит от весомости доводов истца и ответчика. Если хотя бы один из признаков самовольной постройки (всё та же 222-я статья) имеется, решение о сносе практически неизбежно.

Судебная практика по данному вопросу

К 2015 году судебная практика о признании строений самовольно возведенными постройками стала весьма и весьма обширной. и сегодня мы приведем для вас несколько интересных примеров из нее.

1. Городская мэрия предоставила обществу с ограниченной ответственностью землю в аренду с разрешением построить складские помещения. Однако вскоре на участке вырос целый комплекс: автосервис с магазином запчастей и кафе. Суду пришлось разбирать сразу два дела: мэрия требовала демонтажа всех построек, а фирма – признания права собственности. Проектная документация на все сооружения имелась, разрешения на строительство – тоже, нарушений строительных правил соответствующие организации не отметили. И всё-таки постройки были признаны самовольными. Основание – самовольная постройка на арендованном земельном участке сооружений, несоответствующих договору аренды.
2. В городе появились объявления о продаже относительно дешёвых квартир. Дом был небольшим, так что жильё быстро разошлось. Чуть позже выяснилось, что здание возведено с нарушением: разрешение на строительство было дано на один объект (индивидуальный жилой дома для одной семьи), а «предприимчивый» владелец построил совсем другой. Жильцы объединились и подали коллективный иск. Постройка была признана самовольной, договоры купли-продажи жилья – расторгнуты.

Самовольные постройки остаются острой проблемой нашей страны. Поможет ли ужесточение законов в этой области, в том числе и штрафы, станет ясно только через некоторое время.

Наиболее актуальные вопросы по делам о самовольно возведенных строениях содержится в следующем видео:

Снос самовольной постройки как способ защиты гражданских прав

Самовольная постройка как недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Основные субъекты отношений, возникающих в связи со сносом самовольной постройки.

Снос самовольной постройки как способ защиты гражданских прав

Гражданское право регулирует отношения во множестве сфер человеческой жизни. Среди регулируемых отношений важное место занимает право собственности. Последнее является одним из самых приоритетных и стоит, пожалуй, на втором месте после права на жизнь по значимости. Общество развивается и гражданское право вместе с ним. Остается достаточно много пробелов в регулировании тех или иных отношений, например отношений по поводу собственности. Характерными чертами конца 90-х гг. прошлого столетия и первых нескольких лет текущего стали массовое строительство и реконструкция объектов различного назначения. При этом нарушения в части занятия и использования земельных участков, ведения работ по реконструкции и строительству были настолько распространены, что являлись почти нормой инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости. Нарушения были свойственны и гражданам. Несмотря на возможность фактического использования по своему функциональному назначению, здания и строения, создание которых было осуществлено с нарушениями земельного, экологического, градостроительного законодательства, приобретали статус самовольных построек.

Понятие, признаки и основы правового режима самовольной постройки закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации

Много споров касательно права собственности возникает относительно самовольной постройки. Темой своей курсовой работы я выбрала снос самовольной постройки как способ защиты гражданских прав. Тема представляется мне актуальной, так как на сегодняшний день возводится достаточно много строений такого рода, и становится необходимым выяснить, каким способом закон позволяет защитить свои права нарушаемые сохранением самовольной постройки (например, построенной ненадлежащим образом и угрожающей жизни и здоровью людей). Тема также интересна и потому, что литературы, посвященной самовольной постройке нет и руководствоваться надо правовыми источниками, что позволяет формировать собственное мнение по поводу темы, без воздействия эмоциональной оценки автора.

Цели курсовой следующие:

1) Рассмотреть самовольную постройку как явление со всех сторон.

2) раскрыть реализацию статьи 222 ГК РФ как способа защиты гражданских прав.

Поставленные цели предполагают выполнение следующих задач:

1) Раскрыть понятие самовольной постройки, определить виды самовольных построек.

2) Что касается защиты гражданских прав. То здесь необходимо определить надлежащих истцов и ответчиков, то есть, кто может обращаться с иском в суд, кто может нести ответственность.

3) Определить, предмет доказывания истцов в ходе разбирательства.

В достижении целей считаю уместным выделить три раздела:

1) Понятие самовольной постройки.

2) Субъекты отношений, возникающих в связи со сносом самовольной постройки.

3) Реализация ст. 222 ГК РФ как способа защиты прав.

Интереснее будет перевести работу в процессуальный ракурс, и указанное распределение параграфов поможет сделать это последовательно. Как уже было сказано, литературы о самовольной постройке мало, соответственно, в качестве источников будут использованы кодексы, постановления и статьи на тему самовольной постройки.

1. Понятие самовольной постройки

Чтобы выявить возможные способы защиты прав, нарушаемых возведением самовольной постройки представляется целесообразным разобраться в сущности самовольной постройки, начиная с легального определения, сформировать общее понятие этого явления.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, основными признаками самовольной постройки из приведенного определения являются: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; отсутствие необходимого разрешения на строительство или реконструкцию; существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил и создание угрозы жизни и здоровью людей.

Здесь стоит обратить внимание на термин «реконструкция». В статье 222 ГК РФ он не указывается. Реконструкция созданного ранее объекта приводит к тому, что созданный в процессе реконструкции объект соответственно становится самовольно возведенным объектом. Сам процесс самовольной реконструкции приводит к тому, что первоначальный объект строительства изменяется, в связи с чем происходит нарушение условий первоначальной проектной документации. Следствием данной ситуации является несоответствие выданным ранее документам, таким, как акты сдачи — приемки объектов в эксплуатацию, соответственно размеры площадей, определенных в технических документах. Таким образом, в связи с появлением дополнительных площадей эти площади будут рассмотрены как объекты самовольной постройки. В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) можно отметить то, что при отсутствии необходимого разрешения статус самовольных построек также приобретают и реконструированные объекты.

Стоит обозначить главный признак самовольной постройки — недвижимый характер вещи. В соответствии с частью первой статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся, также, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещем может быть отнесено и иное имущество.

Под понятие самовольной постройки попадают не только жилые дома и дачи. Помимо строений с иным функциональным назначением, при наличии установленных законом критериев к самовольным постройкам относятся и сооружения.

Что касается такого признака как разрешение на возведение сооружения. Термин «разрешение на строительство» раскрывается в двух нормативно-правовых актах федерального уровня. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» рассматривает разрешение на строительство как основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде (абз. 7 ст. 2 Закона).

ГрК РФ устанавливает, что «разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт» (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Таким образом, разрешение на строительство представляет собой определенный документ компетентных органов власти, который подтверждает соответствие проектной документации общим и специальным требованиям, а также соответствие планируемого к созданию объекта правовому режиму земельного участка, предоставляя застройщику право приступить к строительству (реконструкции). Наличие у застройщика разрешения на строительство должно являться подтверждением соблюдения застройщиком соответствующих норм земельного и экологического права, а также градостроительных, строительных норм и правил, поскольку выдаче разрешения предшествуют разработка и согласование проектной документации с надзорными органами государственной и муниципальной власти.

Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ постройка может являться самовольной либо с самого начала строительства (на самовольно занятом земельном участке или при отсутствии необходимого разрешения), либо может стать таковой непосредственно в процессе строительства, если застройщик выйдет за рамки согласованного проекта, допустив существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Соответственно правовое значение указанного подразделения построек заключается в следующем: постройка являющаяся самовольной с самого начала строительства должна быть снесена, в то время как постройка, которая стала самовольной в процессе строительства (например, по плану в здании 5 этажей, а построили 9) может быть просто приведена в соответствие с планом (должны быть убраны лишние этажи).

По сути, такого рода объекты, как самовольная постройка, изъяты из гражданского оборота и сделки с ними ничтожны в силу положения ст. 168 ГК РФ (см.: п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. №21). По смыслу норм, содержащихся в ст. ст. 222 и 234 ГК РФ, институт приобретательной давности на самовольную постройку не распространяется.

Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.

Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.

Сегодня единого мнения о правовой природе самовольной постройки не сложилось. В научных публикациях присутствуют некоторые дискуссии по вопросу оценки самовольной постройки в качестве объекта недвижимости. В работах, посвященных данному вопросу, прослеживаются две принципиальные позиции. Первая позиция сводится к тому, что объект самовольного строительства не является недвижимым имуществом и должен рассматриваться в качестве совокупности строительных материалов. Вторая позиция исходит из обратного: самовольная постройка относится к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) и является недвижимостью (п. 1 ст. 222, п. 1 ст. 130 ГК РФ). Постройка удовлетворяет всем правовым критериям недвижимого имущества: прочно связана с землей, и ее перемещение невозможно без нанесения несоразмерного с назначением ущерба. Самовольной постройке, как вещи, присуща индивидуальная определенность. Отношения по поводу самовольной постройки урегулированы законом. Названные признаки являются общими признаками самовольной постройки как объекта недвижимости и гражданских прав.

К признакам характеризующим постройку как самовольную можно отнести следующие:

постройка часто создана на земельном участке, не отведенном для этих целей;

застройщика отсутствует разрешение на строительство;

постройка сооружена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

право собственности на данный объект у застройщика отсутствует.

Приведенные в последнем случае признаки, отличают самовольную постройку от других объектов недвижимости при наличии общих, родовых признаков (связь с землей, индивидуальная определенность, правовая регламентация на уровне закона).

Особенность самовольной постройки как объекта недвижимости видится в первую очередь в том, что ее правовой режим носит переходный (временный) характер. Как было отмечено, ст. 222 ГК РФ содержит достаточно жесткие императивные установки относительно судьбы объекта самовольного строительства — он изъят из оборота и подлежит сносу. Также предусматривается ответственность в сфере самовольного строительства и в части 1 статьи 24 Административная ответственность (ФЗ об архитектурной деятельности в Российской Федерации): гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, также не распространяется на реконструкцию жилых помещений. С признанием права собственности застройщика на самовольную постройку ее правовой режим трансформируется в обычный правовой режим соответствующих объектов недвижимости.

Можно выделить виды самовольных построек по нескольким основаниям. Первая классификация. Основание классификации — основание для признания объекта самовольным: постройка, возведенная на земельном участке, не отведенном для этих целей; постройка на которую отсутствует необходимое разрешение на строительство или реконструкцию; постройка, содержащая существенное нарушение при возведении специально установленных норм и правил, а значит создающая угрозу жизни и здоровью людей. Данная классификация является основной.

Вторая классификация включает в себя следующие виды самовольных построек:

· самовольная постройка, возведенная лицом на не принадлежащем ему земельном участке;

· самовольная постройка, возведенная лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. Таким образом третья классификация включает: жилой дом, другое строение, сооружение, объект незавершенного строительства, иное недвижимое имущество.

Каждая из классификаций позволяет сделать регулирование в сфере самовольной постройки более эффективным, когда в наличии имеется не один критерий, а три то проще становится определить — что есть самовольная постройка. В достижении этой цели все классификации взаимосвязаны. Вторая классификация, например, позволяет регулировать вопрос о возникновении права собственности на самовольную постройку (В отличие от ранее действовавшего законодательства п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением), но это при условии, что постройка не соответствует всем остальным классификациям (например, не создает угрозы жизни и здоровью граждан). Если говорить о первой классификации, основанной на признаках самовольной постройки, а точнее, например, о постройке, которая создает опасности жизни и здоровью людей, то здесь и речи не может быть о возникновении каких-либо прав на эту недвижимость, она подлежит сносу без обсуждения. Таким образом, значение каждой классификации состоит именно в том, чтобы обеспечить регулирование в данной сфере и обеспечить защиту лиц, чьи права нарушены возведением самовольной постройки. Последнюю же классификацию можно вынести отдельно, так как она содержит в себе не отдельные признаки, которыми может обладать самовольная постройка, а категории строений, к которым вообще стоит применять предыдущие две классификации, в целях определения является ли данное строение самовольным. В отличие от других классификаций, соответствие строения таким категориям как жилой дом, объект незавершенного строительства, еще не делает его самовольной постройкой. В то время как соответствие строения хотя бы одному пункту из классификации, базирующейся на признаках самовольного строения (без получения соответствующего разрешения, создающего опасность для жизни и здоровья граждан и т.д.) характеризует строение как самовольную постройку.

С учетом изложенного общими условиями «законного» строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются:

участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов);

застройщик является правообладателем земельного участка (т.е. владеет им на праве собственности, аренды или ином предусмотренном законом праве);

на строительство (реконструкцию) в установленном порядке получено разрешение;

в процессе строительства (реконструкции) застройщик строго следует утвержденному проекту.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, как самовольная постройка, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

самовольный постройка снос имущество

2. Субъекты отношений, возникающих в связи со сносом самовольной постройки

Создание любой самовольной постройки, как правило, должно завершаться её сносом. Соответственно, представляется, что вопрос о субъектном составе правоотношения, возникающего в связи со сносом самовольной постройки можно и нужно анализировать с точки зрения динамики реализации ст. 222 ГК РФ как специфического способа защиты гражданских прав. Реализация ст. 222 ГК РФ во всех без исключения случаях осуществляется в судебной форме в процессуальной форме, установленной законом — исковое производство. По сути, определить субъектный состав анализируемого правоотношения — определить участников потенциального судебного процесса, что и будет сделано в рамках дальнейшего изложения с применением, если необходимо, норм процессуального права.

В соответствии со ст. 44 АПК и статьей 38 ГПК сторонами в деле являются истец и ответчик. В качестве истцов рассматриваются организации или граждане, предъявившие иск в своих интересах или в интересах которых предъявлен иск. Ответчиками являются организации и граждане, к которым предъявлено исковое требование. То есть, сторонами в процессе являются участники спорного материального правоотношения, т.е. лица, имеющие право требования, и лицо, на котором лежит обязанность исполнить обязательство. Сторонами в арбитражном процессе могут быть организации независимо от формы собственности; государственные органы, органы местного самоуправления, организации, в том числе и не являющиеся юридическими лицами (ч. 2, 4 и 5 ст. 27 АПК).

В силу положений п. 1 ст. 9 ГК РФ инициатором защиты гражданских прав во всех случаях является истец, с определения которого и следует начать изложение.

В соответствии со ст. 4 ГПК РФ, ч. 1 и 2 ст. 4 АПК РФ в суд обращаются за защитой нарушенного или оспариваемого права. Обратившееся за защитой в суд лицо, как уже было сказано, выступает в процессе в роли истца. Лицо, право которого нарушено при осуществлении архитектурной деятельности, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

С требованием о сносе самовольной постройки могут обратиться три категории лиц.

1) Истцы, в защиту собственных интересов. В силу последнего абзаца пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Из этой нормы закона следует, что правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение.

2) Истцы, в защиту интересов третьих лиц. Прокурор является субъектом, который может обратиться с заявлением о сносе постройки в интересах граждан.

Согласно пункту 4 статьи 27 ФЗ «о прокуратуре РФ» в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. На основании пункта 3 статьи 35 названного закона прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства. Вместе с тем, прокурор в силу статьи 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка. Таким образом, прокурор может обратиться с заявлением о сносе постройки, возведенной с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с частью 2 статьи 38 ГПК. Лицо, в интересах которого дело начато по заявлению лиц, обращающихся в суд за защитой прав, свобод и законных интересов других лиц, извещается судом о возникшем процессе и участвует в нем в качестве истца.

3) Истцы, в защиту публичных интересов. Орган, осуществляющий строительный надзор вправе в защиту публичных интересов обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. В силу ст. 222 ГК РФ самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным. Истцом в защиту публичных интересов может быть и орган местного самоуправления, это касается самовольной постройки, при которой у застройщика отсутствует разрешение на строительство. В соответствии с частями 1 и 4 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. Соответственно из данных положений вытекает, что орган местного самоуправления, также может быть истцом. Представителем интересов граждан здесь может быть и прокуратура.

Таким образом, надлежащими истцами по требованию о сносе самовольной постройки в зависимости от разновидности таковой являются: собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение, прокурор, орган, осуществляющий строительный надзор, орган местного самоуправления.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 25 ФЗ от 17 ноября 1995 г . № 1 69 — Ф З « О б архитектурной деятельности в Российской Федерации » л ицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Лицо, виновное в действиях, повлекших за собой причинение вреда личности либо трудновосполнимый урон окружающей среде, памятнику истории или культуры, ценному городскому или природному ландшафту, несет ответственность, установленную законодательством Российской Федерации.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ). Наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Таким образом, в Гражданское право обеспечивает защиту прав и законных интересов граждан, что выражается не только в их собственном праве обращаться в суд, но и в праве уполномоченных органов обращаться в суд в защиту публичных интересов, интересов граждан, также предусматриваются различные вариации привлечения ответчиков к процессу.

3. Реализация ст. 222 ГК РФ как способа защиты прав

В зависимости от того, как менялось содержание статьи 222 ГК РФ, а соответственно и порядок ее реализации, можно выделить три этапа действия статьи. До 1995 года статья регулировала отношения, связанные исключительно с жилыми помещениями. Если жилое помещение признавалось самовольной постройкой его сносили. Как поступать с нежилыми строениями — статья 222 не регулировала. Второй период с 1995 года по 2006 иная недвижимость тоже вошла в сферу регулирования. В судебной практике имело место следующее: если у земельный участок, на котором возведена постройка находился в аренде у застройщика-то была возможность узаконить постройку (разумеется, при ее соответствии всем остальным требованиям). В третий период часть третья статьи 222 ГК РФ регламентирует следующее: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. То есть, об аренде речи нет, остались лишь вещные права: собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. А что делать, если речь идет о постройке, возведенной достаточно давно, гораздо раньше поправок статьи 222 ГК РФ от сентября 2006 года? В основном земля находится в аренде у застройщиков. Таким образом, можно сделать вывод, что рассматриваемая статья не совершенна в регулировании отношений.

Это были основные моменты из истории формирования статьи 222 ГК РФ как регулятора отношений. Основанием для принятия решения о сносе самовольной постройки является сложный юридический состав, который различен в зависимости от вида такой постройки. В зависимости от наличия или отсутствия всех элементов сложного юридического состава и решается судьба соответствующей недвижимой вещи. Разрешение вопроса о сносе самовольной постройки осуществляется исключительно судом, который и устанавливает на основании представленных истцом доказательств наличие или отсутствие оснований для сноса такой постройки. В рамках процессуальной реализации сложный юридический состав, упомянутый выше именуется предметом доказывания.

Предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки определяется в зависимости от ее вида. Как указывалось ранее закон выделяет следующие виды самовольных построек: постройка, созданная на земельном участке, не отведенном для этих целей; постройка, на строительство которой у застройщика отсутствует разрешение; постройка, сооруженная с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В зависимости от вида постройки в процессе будет определяться предмет доказывания истца и ответчика. Реализация статьи будет рассматриваться с точки зрения первого.

Независимо от вида самовольной постройки характер недвижимой вещи придётся доказывать во всех случаях.

Представляется целесообразным, начать с постройки, созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей. У всякого земельного участка есть цель его использования. Постройка является самовольной, если возведённый объект не отвечает цели, для которой отводился земельный участок, например, земля была отдана для строительства больницы, а построили особняк. Целью использования участка не всегда является застройка участка (например, земли сельскохозяйственного назначения). Как указывалось ранее, истцами в данном случае могут быть лица, чьи права и охраняемые законом интересы нарушает сохранение самовольной постройки, также, для которых она создает угрозу жизни и здоровью, заявителями могут быть и представители интересов указанных лиц, а также, собственник земельного участка, на котором незаконно возведена постройка. В случае, когда речь идет об этом виде самовольной постройки, истцу необходимо сделать своим предметом доказывания следующее: доказать, что объект — недвижимое имущество, несоответствие постройки цели, для которой был отведен участок а также, возможно, факт нарушения своих прав и законных интересов.

Следующий вид самовольной постройки — при которой у застройщика отсутствует разрешение на строительство. Основным предметом доказывания будет соответственно отсутствие разрешения. Но стоит обратить внимание на следующее: право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Таким образом, истец должен доказать бездействие ответчика, когда была возможность получить разрешение. Если это будет доказано, то несмотря на соблюдение всех остальных формальностей, постройка должна быть снесена.

Здесь проявляется еще одно, на мой взгляд, несовершенство статьи 222 ГК РФ. Ранее при отсутствии разрешения на постройку, ее можно было узаконить путем предоставления надлежащих документов, подтверждающих безопасность, в суд, теперь ВАС РФ пояснил, что нельзя подменять надлежащую процедуру возведения постройки обращением в суд. То есть, если изначально разрешение не было получено, при имевшейся возможности его получить, то нельзя решить эту проблему через суд, как раньше. Разрешения у многих лиц не были получены, так как они не видели необходимости их срочного получения, в итоге они остались без права собственности на постройку.

Что касается постройки, сооруженной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В данном случае истец должен доказывать существенность нарушений. Сложность состоит в том, чтобы определить, что такое существенные. Логичным будет оценивать данную категорию с точки зрения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Насколько сохранение постройки опасно для них. Например, безусловным будет существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, которое угрожает жизни и здоровью людей.

Таким образом, исходя из содержания статьи 222 ГК РФ, можно определить предмет доказывания истца для любого из трех случаев самовольного строительства.

Для данной курсовой работы были поставлены следующие цели:

1) Рассмотреть самовольную постройку как явление со всех сторон.

2) раскрыть реализацию статьи 222 ГК РФ как способа защиты гражданских прав.

И в соответствии с поставленными целями сформулированы следующие задачи:

1) Раскрыть понятие самовольной постройки, определить виды самовольных построек.

2) Что касается защиты гражданских прав. То здесь необходимо определить надлежащих истцов и ответчиков, то есть, кто может обращаться с иском в суд, кто может нести ответственность.

3) Определить, предмет доказывания истцов в ходе разбирательства.

По мере выполнения указанных задач, были сделаны следующие выводы.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Из всех приведенных классификаций самовольной постройки, за основную можно считать следующую: постройка, возведенная на земельном участке, не отведенном для этих целей; постройка на которую отсутствует необходимое разрешение на строительство или реконструкцию; постройка, содержащая существенное нарушение при возведении специально установленных норм и правил, а значит, создающая угрозу жизни и здоровью людей. Указанная классификация является основной, так как именно из вида постройки данной классификации можно выявить надлежащих истцов и ответчиков, а также определить предмет доказывания истца в процессе. Среди истцов были обозначены: собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение, прокурор, орган, осуществляющий строительный надзор, орган местного самоуправления.

Ответчиками могут выступать: лицо, осуществившее самовольное строительство; заказчик, как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка; лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной; лицо, за которым зарегистрировано право собственности на самовольную постройку.

Что касается предмета доказывания истца, то стоит подчеркнуть, что главным фактом, наличие которого истец должен доказать является недвижимый характер вещи. В остальном, предмет доказывания определяется в непосредственном соответствии с видом постройки, о которой идет речь. Вопрос возникает только относительно постройки, сооруженной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В данном случае истец должен доказывать существенность нарушений. Сложность состоит в том, чтобы определить, что такое существенные. Был сделан вывод, что логичнее рассматривать данную категорию с точки зрения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Насколько сохранение постройки опасно для них. Например, безусловным будет существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, которое угрожает жизни и здоровью людей. Таким образом, данная категория является оценочной.

В ходе рассмотрения реализации статьи 222 ГК РФ было выявлено несовершенство указанной статьи, которое выражалось в первую очередь в динамичном изменении правил реализации статьи (как в случае пояснения ВАС, о котором говорилось в последнем разделе) а также в изменении содержания статьи в ходе нескольких лет. В научных публикациях присутствуют некоторые дискуссии по вопросу оценки самовольной постройки, что в том числе диктует актуальность темы, связанной с самовольным строительством.

Список используемой литературы

1) Гражданский кодекс Российской Федерации, принят Государствкнной Думой 21 октября 1994 года.

2) Градостроительный кодекс Российской Федерации, принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года.

3) Федеральный Закон Об Архитектурной деятельности в Российской Федерации, принят Государственной Думой 18 октября 1995 года.

4) Пленум Верховного Суда Российской Федерации №10 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 Постановление от 29 апреля 2010 года О некоторых вопросах, возникающих, в судебной, при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.

5) Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, принят Государственной Думой 23 октября 2002 года Одобрен Советом Федерации 30 октября 2002 года.

6) Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации Принят Государственной Думой 14 июня 2002 года Одобрен Советом Федерации 10 июля 2002 года

7) ФЗ от 17.01.1992 №2202 — 1 (ред. От 28. 11. 2009) «О прокуратуре РФ».

Подобные документы

Самовольная постройка как объект недвижимости. Причины возникновения оснований для признания постройки самовольной, признание права собственности на нее. Институт самовольной постройки как санкция за осуществление строительства с нарушениями закона.

курсовая работа [88,3 K], добавлен 21.11.2011

Изучение понятия, правовых признаков (непредоставление земельного участка в установленном законом порядке, отсутствие необходимых разрешений, существенное нарушение строительных норм), негативных последствий и проблем легализации самовольной постройки.

дипломная работа [101,8 K], добавлен 09.06.2010

Правовое регулирование строительства зданий и сооружений. Понятие самовольной постройки и выбор органа власти, регистрирующего право собственности. Существующие проблемы при обращении в суд для признания права собственности на самовольную постройку.

курсовая работа [38,8 K], добавлен 03.08.2009

Основания легализации самовольного строения. Право собственности на самовольную постройку, воздвигнутую на арендованном земельном участке. Самовольная постройка или результат реконструкции объекта недвижимости. Правовой статус временных сооружений.

дипломная работа [131,0 K], добавлен 24.03.2013

Обоснование юридической природы самовольной постройки. Проблемы легализации незаконно возведенных недвижимых объектов в Украине. Рассмотрение первоначальных и производных оснований возникновения (приобретения) права собственности в законодательстве.

курсовая работа [31,8 K], добавлен 29.01.2012

Понятие, признаки и источники правового регулирования объектов гражданских прав. Движимое и недвижимое имущество граждан. Право на защиту законом интеллектуальной собственности, частной жизни, личной и семейной тайны, чести и доброго имени человека.

реферат [31,1 K], добавлен 02.10.2014

Институционные механизмы защиты прав субъектов общими гражданско-правовыми и специальными семейно-правовыми нормами. Вопросы совершенствования механизма защиты прав субъектов брачно-семейных отношений, ущемленных актами органов опеки и попечительства.

контрольная работа [84,9 K], добавлен 27.12.2016

История развития норм о недвижимом имуществе. Понятие, признаки и виды недвижимого имущества как объекта гражданских прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Особенности правового статуса земельных участков и жилых помещений.

дипломная работа [102,3 K], добавлен 16.07.2010

История развития института регистрации прав на недвижимое имущество. Процесс и условия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ, регулирование отношений, возникающих в данной сфере; совершенствование законодательства.

научная работа [1,5 M], добавлен 31.01.2014

Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, её цели и основные принципы функционирования. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

реферат [17,9 K], добавлен 12.10.2011