Объект недвижимости с точки зрения закона

Гражданский кодекс РФ (ст. 130) дает следующее понятие недвижимости. Недвижимое имущество (недвижимость) — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В ст. 130 ГК РФ определены критерии отнесения вещей как объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

• — прочная связь с землей (недвижимость по природе);
• — невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению;
• — прямое указание в законе (недвижимость в силу закона).

Исходя из данных критериев в качестве основных (родовых) признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

• а) индивидуальную определенность — объекты недвижимости материальны и функционируют в натурально-вещественной форме и стоимостной форме. Ссылка в ст. 131 ГК РФ на необходимость государственной регистрации прав на недвижимость позволяет выделить еще один признак недвижимости;
• б) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
• в) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).

Это один из наиболее дискуссионных вопросов. Можно выделить две основополагающие позиции. Первую четко формулирует Козырь О.М., указывая на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК РФ — это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь, для этого необходима государственная регистрация права собственности. Похожие взгляды высказывает и Чубаров В.В., который пишет, что «вещь в понимании ст. 128 ГК и недвижимость в понимании ст. 130 ГК — в конечном итоге понятия юридические».

Свою позицию он обосновывает тем, что после признания в ГК РФ объектов незавершенного строительства недвижимостью соответствующие изменения одновременно были внесены в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предусмотрел процедуру государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимую вещь.

Иную позицию высказывает Витрянский В.В.

По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости.

Его взгляды разделяет Гонгало Б.М., который пишет, что «недвижимая вещь — понятие фактическое, а не юридическое». В связи с этим он предлагает пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т. п., до момента государственной регистрации этих объектов. Как указывает автор, «то обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью».

Некоторые авторы (Гришаев С.П., Эрделевский А.М.) к признакам недвижимости так же относят:

• — отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;
• — в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.

Представляется, что все точки зрения имеют право на существование. Однако все-таки необходимо исходить из тех признаков недвижимости, которые даны в законодательстве.

Так, в понятии о недвижимости, приведенной в ст. 130 части первой ГК РФ, нигде законодатель не называет, например, наличие государственной регистрации прав на вещь в качестве признака недвижимости. Можно только ставить вопрос об изменении действующего законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее.

Однако до введения подобных изменений необходимо руководствоваться только критериями ст. 130 ГК. В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи подразделены на три вида:

• 1) объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы (первая группа);
• 2) объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (вторая группа);
• 3) объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (третья группа).

К первой группе — недвижимость «по природе» относятся:

• 1) участки земли;
• 2) участки недр;
• 3) обособленные водные объекты.

Вторая группа объектов недвижимости — объекты прочно связанные с землей:

• 1) здания;
• 2) сооружения;
• 3) леса;
• 4) многолетние насаждения;
• 5) нежилые и жилые помещения;
• 6) объекты незавершенного строительства;
• 7) иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Третья группа — объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:

• 1) воздушны, морские суда и суда внутреннего плавания;
• 2) космические объекты;
• 3) общее имущество многоквартирного дома;
• 4) предприятия как имущественные комплексы.

Перечень объектов недвижимости приведен в приложении 1.

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего права собственности. Соответственно понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» определяют правовые отношения объекта собственности (недвижимости), т. е. совокупность прав на объект недвижимости. Деление объектов на недвижимое и движимое имущество (п. 1, 2 ст. 130; п. 1, 2, 4, 6 ст. 131; ст. 132 ГК РФ) также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью.

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».[1]

«. Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».[2]

«Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».[3]

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».[4]

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано.

В XIX в. в России были широко распространены понятия имение, поместье, что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой. В советской экономике понятие недвижимость не применялось, было лишь известно, что «недвижимость (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты».

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект (real estate) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (real property).

real – действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный (экон.), реальный (юридич., экон.), недвижимый (филос.), вещественный, материальный (спец.), истинный (юридич.), вещный (матем.), вещественный, действительный;

estate – поместье, имение, имущество, состояние;

property –— собственность, право собственности, свойство, качество.

Соответственно и в русском языке, если мы говорим о физической сущности объектов недвижимости, необходимо употребление понятия «объект недвижимости», а если мы подразумеваем правовые отношения (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность) более корректно будет употреблять термины «недвижимое имущество» или «недвижимость».

1.1. Отнесение материальных объектов к недвижимым

До введения в действие первой части ГК РФ[5] в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) – составная часть недвижимого имущества – являются более узким понятием, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

ГК РФ (ст. 130) определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве объектов недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

По происхождению различают объекты недвижимости:

— созданные природой без участия человека;

— являющиеся результатом труда человека;

— созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от этого земельного участка достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес – это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.[6]

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса. Как правило, в него входит имущество, необходимое для производственного функционирования.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику: земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования, предназначенных для хозяйственной деятельности.

В состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для производственного функционирования.

При осуществлении хозяйственной деятельности важно знать, по каким критериям имущественный комплекс может быть признан или не признан предприятием. Если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, т. е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами ГК РФ.[7] Для признания имущественного комплекса предприятием он должен включать элементы, позволяющие субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно производить продукцию, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом набор элементов зависит от профиля деятельности, финансово-экономических, территориальных и иных условий функционирования предприятия.

Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т. е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.

Согласно ГК РФ, предприятие[8] – это производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации, это базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости – это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Предприятие как особый объект недвижимости

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

1.2. Признаки объектов недвижимости

Все искусственные постройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:

1. Стационарность, неподвижность – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

3. Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов). Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что указывает на разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

1.3. Особенности объектов недвижимости

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, бизнес которых не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место как вспомогательный бизнес, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.

Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, ее деловой активности, как основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, в то время как в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т. е. минимумом физического производства.

Благо обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность[9] содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии), если законом (договором) это бремя (либо часть его) не возложено на иное лицо.

Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом.[10]

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств (рис. 1.3), каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа. Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.

Рис. 1.3. Триединство объектов недвижимости

1.4. Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел – рождение – зрелость – старение – смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная – проектная – строительства – эксплуатации – закрытия.[11]

1. Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Основные задачи этого периода – сокращение длительности стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная – минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. В этот период решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

Реконструкция объектов недвижимости — коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.

Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания – обеспечить использование объекта по прямому назначению.

Ремонт – работы по устранению повреждений (изношенности) объекта недвижимости с целью восстановления его нормального эксплуатационного состояния. Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт продолжительностью 1–2 дня не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена – это процесс замещения негодных или морально устаревших компонентов основных фондов, входящих в состав объекта недвижимости, аналогичной единицей.

5. Стадия закрытия объекта – полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат – либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии требуются значительные затраты на ликвидацию, которые являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии жизненный цикл имущественного комплекса:

1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).

2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).

3. Ликвидация имущественного комплекса – торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Исходя из триединства категорий – материальной (физической), правовой (юридической) и экономической – жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.4). Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника.

Рис. 1.4. Этапы существования объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям[12] и включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.5):

1. Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

2. Типичный срок физической жизни[13] – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.

Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

3. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

Рис. 1.5. Срок жизни здания или сооружения

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:

1. Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.

2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

1.5. Износ объектов недвижимости

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа – процесса, имеющего силу законов природы. Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1.6).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям: ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика – разные процессы.[14]

В бухгалтерских документах износ – это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией.

В соответствии с положением о порядке амортизационных отчислений по основным фондам износ отдельных объектов определяется линейным методом (в денежном эквиваленте) по формуле

(1.1.)

В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) применяют также методы убывающего остатка, кумулятивный и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при оценке на базе доходного подхода.

Рисунок 1.6. — Виды износа

Моральный износ – это снижение потребительской привлекательности объекта недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ связан с расширением функциональных возможностей у новых объектов недвижимости (аналогичных существующим). В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательными и дешевеют. Технологический износ связан с научно-техническим прогрессом – появлением новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Моральный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

Внешний (экономический) – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда будет необратимым.

[1] Оксфордский толковый словарь по бизнесу. – М., 1995. С. 543. [2] Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е. А. Суханова. – М., 1992. С. 110–115. [3] Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). – М., 1992. С. 268. [4] Свод законов Российской империи: Свод законов гражданских. — Пг., 1914. Т. 10. Ч. 1. С. 71. [6] В соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).

Понятие и основные признаки объектов недвижимого имущества

Одной из наиболее известных классификаций имущества является его деление на недвижимое и движимое. В данный момент речь пойдет о проблемах определения объектов недвижимого имущества, их характерных признаках (отличающих их от объектов движимого имущества) и вопросах, возникающих на практике при применении данного понятия. Традиционно анализ любой категории начинается с выделения признаков, качественно отличающих объект исследования от других подобных объектов и объясняющих включение в анализируемое понятие ряда составляющих, и заканчивается созданием его определения, дефиниции. В первую очередь хотелось бы остановиться на соотношении терминов, определяющих недвижимость. Так, в законодательстве упоминаются различные понятия: «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «объект недвижимого имущества», причем зачастую указанные понятия признаются тождественными по значению. Здесь стоит отметить некоторую терминологическую особенность: Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не использует понятие «объект недвижимого имущества», однако его употребление характерно для большинства законодательных и подзаконных актов, а также для судебной практики. Различие же вышеупомянутых понятий заключается в следующем. Понятие «недвижимое имущество», «недвижимость» — это наиболее общее понятие, которое может заключать в себе как юридическое значение, так и не юридическое (то есть недвижимость не в гражданско-правовом смысле — об этом далее). Кроме этого, «недвижимость» — это качество самого имущества, его определяющая. «Объект недвижимого имущества» — понятие более конкретное, индивидуализирующее и помогающее придать свойство количественности и сравнимости. Рассматривая вопросы формирования понятия недвижимости и выделения системных признаков объекта недвижимого имущества, хотелось бы отметить следующее. При формулировании определения недвижимого имущества во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Так, еще Свод законов Российской империи относил к недвижимости корабли (т. Х, ч. 1, ст. 384—400). Д. И. Мейер писал: «Нет, однако же, необходимости, чтобы деление совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно». Однако на протяжении длительного времени юристами предпринимались и предпринимаются попытки выявить признаки и дать определение «объекта недвижимого имущества», «недвижимого имущества», однако такие определения оказывались либо слишком громоздкими и нелаконичными, либо неполными и несколько ограниченными. Наиболее важной причиной тому является сложность самой юридической конструкции понятия недвижимого имущества. Дело в том, что в само определение недвижимого имущества включен ряд объектов, обладающий единственным общим признаком (являющимся одновременно и целью объединения этих объектов), качественно отличающим его от объектов движимого имущества и представляющим особую важность для государства. Обратим внимание на основные системные признаки объектов недвижимого имущества, то есть на те особенности, которые не только качественно отличают их от других правовых категорий, но и указывают на существующую объективную взаимозависимость таких объектов. [B=63] Отмечу, что первый в приведенном автором списке признак сложно назвать отличительной чертой объектов недвижимого имущества, однако исходя из особенностей правового регулирования вопросов недвижимости российским законодательством следует обратить на него внимание и сделать следующий вывод. 1. ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ЯВЛЯЕТСЯ ВЕЩЬЮ. В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам. Таким образом, российский законодатель установил жесткое ограничение: недвижимое имущество в гражданском обороте может выступать исключительно в качестве вещи. Здесь необходимо обратить внимание на то, что в данной статье Кодекса понятие «имущество» употреблено в более узком смысле по сравнению с указанным в статье 128 ГК РФ, причем, как отмечает О. М. Козырь, российский законодатель «использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости вещами». Тем не менее уравнивание понятий недвижимости, недвижимого имущества и недвижимой вещи не вполне понятно, ведь, действительно, недвижимая вещь — наиболее узкое понятие, и еще в дореволюционной России ученые-цивилисты указывали, что недвижимость и недвижимое имущество являются между собой равнозначными, а по отношению к недвижимой вещи — комплексными, более широкими понятиями. Действительно, недвижимое имущество возможно представить не только в виде недвижимой вещи. Так, в законодательстве некоторых зарубежных стран (Франции, Германии, Италии и других) к недвижимости могут быть отнесены иные виды имущества, включая имущественные права. Российский законодатель же, уравняв термины «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», исключил возможность включения в понятие «недвижимое имущество» иных объектов гражданских прав. По мнению автора, это сделано в силу того, что в течение более 60 лет понятие недвижимости не употреблялось, усложненная конструкция (с включением иных, кром е вещей, объектов в понятие недвижимости) вызвала бы еще большие проблемы при практическом применении данной нормы. (Примечание авт. Стоит отметить, что, несмотря на то что в советское время начиная с 1922 г. в гражданском законодательстве деление на движимое и недвижимое имущество отсутствовало, сохранялись (характерные именно для недвижимости) особенности правового регулирования оборота некоторых объектов, относимых к недвижимости. Например, это касается оборота сооружений, жилых домов и т. д. В связи с этим нельзя сказать, что недвижимость как правовая категория отсутствовала в гражданском праве того времени. ) Следовательно, в соответствии со статьей 130 ГК РФ недвижимое имущество может быть только вещью. Однако буквально через пару статей Кодекса мы встречаемся с явлением, которое можно считать исключением из указанного выше правила. В соответствии с частью второй пункта 1 статьи 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие как имущественный комплекс стоит неким особняком по отношению к иным объектам, отнесенным к недвижимости в соответствии со статьей 130 ГК РФ. Некоторые ученые относят предприятие к сложной недвижимой вещи, что неверно, так как сложная вещь по смыслу статьи 134 ГК РФ должна состоять только из вещей, в предприятие же могут входить согласно абзацу второму пункта 2 статьи 132 ГК РФ все виды имущества, права требования, долги, а также права на обозначение, продукция предприятия, работы/услуги и другие исключительные права. Таким образом, по общему правилу любой объект недвижимого имущества является вещью, за исключением предприятия, которое в силу закона отнесено к объектам недвижимости и не подпадает под вышеуказанные признаки. 2. ОСОБЫЕ НАЗНАЧЕНИЕ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ, ТРЕБУЮЩИЕ ПОВЫШЕННОГО ПУБЛИЧНОГО ВНИМАНИЯ. На сегодняшний день среди ученых-правоведов наиболее распространена точка зрения, согласно которой к объектам недвижимого имущества можно отнести лишь те, которые недвижимы в силу природных свойств, то есть объекты, указанные в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. Однако в таком случае ряд объектов недвижимого имущества остается вне правового регулирования, и при формулировании нового юридического понятия объекта недвижимости остается вопрос: к чему отнести не подпадающие под данное определение объекты? Кроме этого, зачастую указывается на отсутствие в нашем законодательстве «системы объектов недвижимости», поскольку не выработан единый классификационный признак. Однако не стоит забывать, что понятия «объект недвижимого имущества», «недвижимость» и т. п. в первую очередь являются специальными юридическими понятиями и не соответствуют по своему содержанию фактическому понятию недвижимости. Хотя физические признаки всех видов имущества, отнесенных законом к недвижимости, строго говоря, не образуют единое целое, в совокупности они все же представляют собой достаточно «жесткую структурированную конструкцию». Сложно не согласиться с высказанной С. А. Степановым мыслью, что недвижимость представляет собой систему «условно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных объектов недвижимости», причем это обусловлено несколькими факторами, в том числе постоянным, связующим, разнохарактерным присутствием «единой публичной составляющей» и юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве и меньше — в частном. Таким образом, объясняется некая разрозненность объектов, объединенных в единое понятие «недвижимость». Стоит отметить, что решение законодателя создать такую конструкцию кажется на первый взгляд спонтанным и непроработанным. Тем не менее подобное определение является распространенным и известно законодательству многих стран. Например, Гражданский кодекс штата Калифорния предусматривает возможность отнесения к недвижимому имуществу имущества в силу закона. Более того, в законодательстве зарубежных стран имеется более сложная — троичная — конструкция объектов недвижимости. Так, в соответствии с гражданским законодательством Франции, Бразилии и некоторых других стран наряду с недвижимостью «в силу природных свойств» и «в силу закона» существует «недвижимость в силу назначения», к которой относятся предметы, помещенные на земельном участке для его обслуживания и эксплуатации, или движимое имущество, навсегда присоединенное к недвижимости. В анализируемом признаке объектов недвижимого имущества заключается их юридическая особенность. К объектам недвижимого имущества отнесено лишь то, которое обладает наибольшей публичной, общественной ценностью, требует особой правовой регламентации и государственной защиты. Необходимость прохождения государственной регистрации (о чем речь пойдет далее) продиктована не экономической стоимостью объектов, а именно их общественной, публичной значимостью. Таким образом, объекты недвижимого имущества можно выстроить в систему, образуемую двумя основными группами: 1. Объекты недвижимости в силу природных, физических свойств (то есть указанные в первой части диспозиции статьи 130 ГК РФ); 2. Объекты недвижимости в силу закона (указанные во второй части диспозиции статьи 130 ГК РФ, а также предприятие, кондоминиум и некоторые другие). Стоит отметить, что ряд авторов при рассмотрении данного вопроса выделяет в отдельную группу предприятия, либо предприятия, кондоминиумы, домовладения, участки недр (объединяемые в единую группу — «комплексные объекты недвижимости»), либо помещения. Однако данная позиция представляется спорной, так как исходя из смысла статьи 130 ГК РФ можно выделить лишь две группы, причем ко второй относится все недвижимое имущество, которому законом придан статус недвижимости. Как верно подметил О. М. Козырь, предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связи с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества. Следовательно, наиболее правильно относить предприятие к объектам недвижимого имущества в силу закона. Известным подтверждением этому является то, что понятие «предприятие» регулируется отдельной статьей 132 ГК РФ. Особую проблему создает отнесение к недвижимости морских и воздушных судов, а также космических объектов, так как зачастую в нормативных актах забывают о том, что и эти объекты относятся к недвижимому имуществу (например, во-первых, ГК РФ при аренде недвижимого имущества к недвижимости относит только недвижимость в силу природных свойств, хотя нигде не указано, что к ней не относятся иные объекты недвижимости; во-вторых, в Приказе Минюста РФ от 06.08.04 № 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» указано, что данный акт действует в отношении всего имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений, что дает возможность предположить, что данный акт регулирует также вопросы аренды судов. Однако систематическое толкование этого акта подтверждает, что он относится только к недвижимости в силу природных свойств). В связи с этим у некоторых ученых вызывает критику отнесение к недвижимости данных объектов, и при характеристике объектов недвижимого имущества правоведы ограничиваются лишь анализом данной категории недвижимости. На наш взгляд, проблема состоит не в том, что указанные объекты отнесены к недвижимости, а в невнимательности законодателя при создании диспозиции какой-либо нормы права и/или установлении пределов регулирования определенного акта. 3. ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОПРЕДЕЛЕННОСТЬ. Сразу необходимо отметить, что данный термин понимается цивилистами по-разному. Некоторые считают, что индивидуально-определенная вещь обладает уникальными, только ей присущими чертами, качествами. Другие же указывают, что индивидуально-определенные вещи не обязательно должны быть единственными в своем роде, к ним относятся любые вещи, которые представляется возможным выделить из других подобных объектов. Однако следует признать, что в силу установленных законодательством особенностей правового регулирования недвижимости каждый объект недвижимого имущества признается индивидуально-определенным. Стоит отметить, что, несмотря на то что в статье 130 ГК РФ указанный признак не содержится и нигде прямо не упомянут, все же исходя из содержания других норм гражданского законодательства можно с уверенностью выделять его как черту, присущую любому объекту недвижимости. Так, например, статья 554 ГК РФ устанавливает, что при продаже недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, то есть индивидуализировать его, в противном же случае договор купли-продажи не будет считаться заключенным. 4. НЕВОЗМОЖНОСТЬ ИЗМЕНЕНИЯ СРЕДЫ, СФЕРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ БЕЗ НАНЕСЕНИЯ НЕСОРАЗМЕРНОГО УЩЕРБА ЛИБО БЕЗ СОХРАНЕНИЯ СТАТУСА ТАКОВОГО. Традиционно юристы выделяют в качестве признака недвижимого имущества прочную связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба назначению такого имущества. Однако на практике возникают проблемы, связанные с применением недвижимости. Во-первых, как верно подметил Е. Ю. Петров, развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, обычно считающихся недвижимостью, и применение такого оценочного критерия, как прочная связь с землей, становится все более затруднительным, так как доказать наличие прочной связи с землей не всегда представляется возможным. Во-вторых, не всегда указанный признак можно распространить на все возможные случаи, возникающие в современном гражданском обороте. Это может быть проиллюстрировано на простом примере, приводимом в литературе. Так, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, является недвижимым имуществом, но в случае, если самолет приобретает частное лицо и использует его для своих личных целей, данный объект становится уже движимым имуществом. По мнению автора, предложенный признак является более широким по сравнению с указанным и отражает сущность современного понимания недвижимости. 5. ВОЗМОЖНОСТЬ СТАТЬ ОБЪЕКТОМ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ТОЛЬКО ПОСЛЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ. В науке гражданского права уже длительное время ведется дискуссия о сущности объекта гражданских прав по отношению к недвижимому имуществу. Существуют две основные позиции. По мнению ряда ученых16, для признания чего-либо объектом недвижимого имущества необходимо лишь доказать наличие свойств, указанных в статье 130 ГК РФ: прочную связь с землей и невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба либо прямое отнесение конкретного объекта к недвижимости в силу закона. Таким образом, для того, чтобы признать объект недвижимостью, нет необходимости совершать какие-либо специальные действия для придания ему такового статуса (то есть осуществлять государственную регистрацию). Вторая точка зрения, согласно которой недвижимостью может быть признано имущество, прошедшее государственную регистрацию, а до момента такой государственной регистрации объекта недвижимого имущества юридически не существует. Так, К. И. Скловский указывает: «Если исходить из того, что недвижимость — это свойство самого имущества, то приходится признать, что объект недвижимого имущества возникает независимо от его регистрации, если только он отвечает признакам, указанным в статье 130 ГК. Если, напротив, считать, что недвижимость — понятие юридическое, то до регистрации его быть не может». Развивая эту идею, О. М. Козырь пишет следующее: «Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав… Интересно, что гражданское законодательство Нидерландов. признавая и определяя категорию недвижимого имущества, оперирует главным образом другой категорией — регистрируемого имущества, связывая правила оборота соответствующих объектов с необходимостью государственной регистрации возникновения и перехода прав на такие объекты». Это означает, что в качестве недвижимого имущества должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация. Наиболее верной и соответствующей действующему законодательству представляется последняя позиция, так как, для того чтобы стать оборотоспособным, любое имущество должно признаваться объектом гражданских прав. Непосредственно недвижимое имущество становится объектом недвижимого имущества (и, соответственно, одним из видов объектов гражданских прав) только после регистрации первичного права на него. Неслучайно законодатель употребляет понятие «объект гражданского права», концентрируя внимание на том, что существование в гражданско-правовом понимании любого объекта зависит от возможности распространения на него гражданского права. Некоторые авторы выделяют также еще один признак объекта недвижимого имущества: неделимость и непотребляемость . Однако такая позиция вызывает критику, основанную на следующем. Включение признака непотребляемости неприемлемо по следующим основаниям. Во-первых, он не отражает особенности, характерные только для объекта недвижимого имущества. Это объясняется следующим. Термин «непотребляемость» используется законодателем в ГК РФ лишь в главе об аренде; причем, исходя из смысла статьи 607 ГК РФ, можно сделать вывод, что непотребляемыми вещами являются любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, при этом:

1. вещи могут быть как недвижимыми, так и движимыми;
2. непотребляемыми признаются вещи, которые в принципе могут потерять свои натуральные свойства, но по истечении достаточно длительного времени. Это подтверждено судебной практикой (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.03.02 по делу № А19-8204/01-14-Ф02-201/02-С2; решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.03 по делу № А63-1266/2003_С4).

Таким образом, свойство непотребляемости присуще любому объекту недвижимости, но все же это хоть и не лишний, но не обязательный признак. Во-вторых, анализируемое понятие является оценочным. Действующее законодательство переполнено оценочными категориями, и это порождает многочисленные проблемы на практике. Следует признать, что в некоторых случаях они необходимы и неизбежны. Но все же при разработке рекомендаций по улучшению законодательства следует стремиться формулировать более четкие дефиниции. Хотелось бы еще раз отметить, что, несмотря на то что вопрос об определении недвижимого имущества, недвижимости, объекта недвижимого имущества интересует ученых-цивилистов на протяжении нескольких веков, до сих пор не выработано его единое понятие; предложенное автором определение также не претендует на роль истинного и бесспорного. По мнению автора, вышеизложенные признаки являются существенными для анализируемой в настоящей работе правовой категории, что позволяет представить следующую дефиницию. Объект недвижимого имущества — индивидуально-определенная вещь, способная быть объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации, изменение сферы использования которой невозможно без нанесения ей несоразмерного ущерба либо без сохранения ее правового статуса, а также имеющая особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания. Е. Демидкова, юрист юридической компании Legas, Москва Материал опубликован в журнале «Арбитражные споры» (официальный вестник ФАС СЗО). Узнать подробнее о журнале