Недвижимость с точки зрения оценочной практики это

Недвижимость – имущество, считающееся важным для экономики.

Обладая большим спросом, данный вид имущества подлежит оценке, адекватной рыночным и не только условиям. Знание цены недвижимости поможет грамотному осуществлению желаемой деятельности.

Давайте рассмотрим, для чего нужна оценка недвижимости и зачем делают оценку квартиры?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Основные федеральные законы, которые регулируют процедуру оценивания недвижимости – №135 «Об оценочной деятельности» и Земельный кодекс. В ФЗ №135 раскрывается определение оценки недвижимости, под которой понимается совокупность государственных действий, направленных на установление стоимости объекта.

Для рыночной экономики определение понятия звучит следующим образом: оценка недвижимого имущества – это установление стоимости объекта, по которой он может быть продан в условиях рыночной конкуренции. Наиболее полно определить понятие можно как установление стоимости недвижимого объекта.

Оценка недвижимости строится на следующих принципах:

• ННЭИ – наилучшее и наиболее эффективное использование. Если объект во время оценивания используется по назначению и имеет максимально вероятную эффективность, то и оценка будет высокой;
• вклад. Стоимость каждого элемента имущества входит в цену объекта в целом;
• сбалансированность. Чем гармоничней выглядит объект, тем лучше для результата оценивания. Например: дом, расположенный в районе гостиниц и магазинов и обладающий хорошей коммуникационной системой будет цениться выше, чем его аналог в более бедном месте;
• замещение. Недвижимого имущества много, что влияет на конечный результат оценивания;
• ожидание. На цену влияют преимущества, которые будут доступны в будущем;

Помимо принципов, каждая оценка недвижимости преследует определенные цели, достижение которых – задача процедуры.

Цели оценки недвижимости

Понятия цели и принципы оценки недвижимости – то, чем должен обладать заказчик перед проведением процедуры. Цель является ориентиром, который служит грамотному оцениванию недвижимого имущества.

Что является целью оценки объекта недвижимости? Не существует исчерпывающего перечня целей. Для каждого случая предусмотрено свое основание, требующее проведения процедуры оценивания.

Оценка сделок

Цели зависят от вида договоров:

купля-продажа. Недостаток информации может принести убытки контрагенту по сделке, в результате чего необходима объективная оценка недвижимого имущества.

Специалист-оценщик принимает во внимание все параметры объекта и определяет его конечную стоимость. Цель оценки – установление рыночной стоимости и избавление контрагентов от убытков, которые могу возникнуть вследствие недостатка информации;
аренда. Вычисление арендной ставки зависит от стоимости недвижимости. Контрагенты довольно часто не могут объективно установить арендную ставку – необходим профессиональный оценщик.

Наиболее распространенная причина проведения оценки – нестандартный объект или недвижимость, требующая капитального ремонта. Целью оценки объекта недвижимости является установление объективной стоимости, которая ляжет в основу вычисления арендной платы;

брачный договор, при составлении или расторжении которого привлекается специалист с целью установления стоимости, которая повлияет на раздел имущества;

ипотека. При ипотечных спорах оценка недвижимости помогает в установлении соответствия между выданными средствами и ценой объекта, сданного в ипотеку;

страхование. Оценивание происходит до подписания страхового договора. Цель процедуры: установление соответствия страховой суммы и стоимости недвижимости;

иные договоры, связанные с недвижимостью. Залог, переуступка обязательств, лизинг и другие сделки не обходятся без оценки недвижимого имущества, которая нужна для установления объективной ценности недвижимости и защиты сторон договора от необоснованных убытков.

Проведение процедуры по иным причинам

Помимо соглашений, процедура востребована в следующих отношениях:

• бухгалтерский учет. Баланс предприятия требует точной информации о стоимости активов, которыми обладает компания. Для того чтобы определить адекватную стоимость недвижимости предприятия, проводится оценка;
• судебное разбирательство. Иски по недвижимому имуществу сопровождаются оцениванием, которое решает вопрос о стоимости имущества и ставит точку в судебном споре;
• принятие корпоративных решений. Управление акционерных обществ должно заботиться об активах предприятия. Оценка – процедура, необходимая для принятия верного решения;
• ликвидация предприятия. Определение ликвидационной стоимости лежит в основе успешного прохождения процесса ликвидации;
• инвестирование. Информация о будущих доходах и текущем состоянии недвижимости станет достоверней при оценке имущества;
• приватизация. Преобразование государственной собственности в частную не проходит без участия профессионального оценщика;
• иные отношения, основанные не на договорах. Постановления и решения государственных органов, судебные приказы и корпоративные споры требуют профессиональной помощи, которая оценит объект.

Сегментация рынка

Недвижимое имущество разнообразно, как и его стоимость. Для облегчения процесса оценки существует деление рынка на сегменты:

• жилье. Характеризуется большим спросом со стороны покупателей. Для чего нужна оценка квартиры? Оценивание жилой недвижимости необходимо для правильного установления стоимости имущества;
• земельные участки. В зависимости от расположения и назначения участка, различается и стоимость каждого конкретного куска земли;
• коммерческая недвижимость. Нежилые помещения, используемые под офисы или предприятия, популярны в больших городах, где концентрируется вся деловая активность;
• недвижимость специального назначения. Церкви, тюрьмы, объекты культурного наследия (ОКН), аэропорты и другие подобные сооружения требуют тщательной оценки.

Рекомендации и советы

Собственники жилья оценивают недвижимость с помощью сравнительного анализа. Метод корректный, но не полный. Для установления рыночной цены недвижимости следует обратиться к компетентным лицам.

Для выдачи ипотеки банковские организации прибегают к помощи собственных оценщиков, что делается в их пользу.

Для контрагента рекомендацией является обращение к независимой компании, занимающейся оцениванием.

Помимо этого, в договорах между физическими лицами (например, при купле-продаже) следует также прибегать к независимой оценке. Если контрагент знаком с оценщиком, то это плохо скажется на другой стороне. Ключевой совет – грамотно определить цель и обратиться к профессиональному и надежному лицу.

Оценка недвижимости – процедура, включающая в себя множество действий, каждое из которых по-своему важно. Мы разобрались, зачем нужна оценка квартиры, а также каковы цели оценки объекта недвижимости. Определить цель – значит задать курс оценки, дать ей возможность определить объективную стоимость.

Полезное видео

Более подробно о том, для чего нужна оценка недвижимости, вы можете узнать из видео ниже:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

Цели оценки недвижимости

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и др. организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т. п.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

• · повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
• · купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;
• · принятия обоснованного инвестиционного решения;
• · купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.
• · установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора, или в случае смерти одного из партнеров;
• · реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы.
• · разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
• · определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
• · страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
• · налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;
• · принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
• · осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также, если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия проводится в следующих случаях:

• · продажа какой-то части недвижимости, например, чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т. д.;
• · получение кредита под залог части недвижимости;
• · страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;
• · передача недвижимости в аренду;
• · определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;
• · оформления части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;
• · оценка при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;
• · оценка недвижимого имущества как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Оценка стоимости оборудования необходима в следующих случаях:

продажа некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;

• · оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;
• · страхование движимого имущества;
• · передача машин и оборудования в аренду;
• · организация лизинга машин и оборудования;
• · определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
• · оформление машин и оборудования в качестве вклада в уставной капитал другого предприятия;
• · оценка стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.

Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится:

• · при их перекупке, приобретении другой фирмой;
• · при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;
• · при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
• · при использовании их в качестве вклада в уставной капитал;
• · при определении стоимости нематериальных активов, «гудвилла» для общей оценки стоимости предприятия.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов РФ, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в Федеральном законе об оценочной деятельности в Российской Федерации (ст. 8).

К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

Стоимость недвижимости и ее основные виды. Основные этапы процесса оценки недвижимости

В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Отличительный чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объекту недвижимости, с которыми они связаны.

В Гражданском Кодексе (статья 130) дается четкое определение термину недвижимая вещь. Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость, относиться земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанны с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения).

В данном определении понятия (недвижимая вещь), (недвижимое имущество), (недвижимость) рассматриваются как синонимы, что, наш взгляд вполне справедливо, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.

Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества как совокупность физических объектов (земли и всего что с ней неразрывно связанно) и недвижимость собственность, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущество и права связанные собственностью на эти объекты.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

• 1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
• 2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
• 3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
• 4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Первая группа принципов оценки. Исходной принцип оценки стоимости недвижимости — принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада — для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка — также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад — это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов.

Принцип сбалансированности — для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости имущественных прав на них возможны следующие варианты:

• — пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;
• — разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
• — разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искаженной рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Принцип соответствия состоит в том, максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешних окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости — доходный, сравнения и затратный.

Определение цели оценки недвижимости

Чтобы понимать, что представляют собой те или иные цели оценки недвижимости, стоит, прежде всего, пояснить, что под оценочной деятельностью понимается такая особая деятельность субъектов оценки, которая осуществляется с определенной целью – установить в отношении того или иного объекта оценки рыночную или иную стоимость.

Безусловно, цели оценки недвижимости прямым образом зависят от конкретной сделки с имуществом в каждом случае.

Итак, какие бывают цели оценки недвижимого имущества:

• Выявление стоимости недвижимости при проведении мероприятий по приватизации, при передаче в доверительное управление или аренду,
• Проведение оценки недвижимости требуется при составлении различный брачных контрактов, а также при разделе имущества в случае расторжения брака, например, по требованию одной из сторон в том случае, когда имеет место спор о разделе имущества.
• При необходимости предоставить в качестве залога недвижимое имущество,
• При осуществлении контроля за правильностью и законностью уплаты налогов в том случае, если имеет место спор об исчислении налогооблагаемой базы,
• В случае продажи либо отчуждения иным образом недвижимого имущества,
• При выкупе либо в случае, если нормами законодательства предусмотрено изъятие недвижимости у собственника для различных государственных или муниципальных нужд,
• При ипотечном кредитовании,
• При переуступке долговых обязательств, которые непосредственно связаны с объектами оценки – недвижимым имуществом,
• В случае, когда недвижимость передается в уставный капитал юридических лиц.

Список не носит исчерпывающий характер. Очевидно, что оценка недвижимого имущества может быть проведена в самых разных целях, хотя из оценочной практики становится ясно, что обычно необходимость возникает при совершении различных хозяйственных сделок. Цели оценки недвижимости непосредственно влияют и на содержание оценки – т.е. на ту совокупность отношений и действий экономического, юридического, технического, исследовательского и иного характера в связи с определением стоимости объекта оценки. В каждом конкретном случае, постановка целей перед специалистом имеет первоочередное значение и ставится во главу угла.

Оценка недвижимости: основные цели, особенности и порядок ее проведения

Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя. Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком. Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

Оценка недвижимости: зачем она проводится?

Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

• Первая и основная из них — определение рыночной стоимости для совершения купли-продажи. В данном случае оценка может быть как обязательной, если объект сделки является государственной собственностью, так и добровольной при работе с частным имуществом. Знать рыночную стоимость объекта очень важно: это позволяет продавцу не “продешевить”, а покупателю — не переплачивать выше рыночной стоимости.
• Оценка недвижимости также необходима при страховании данного типа имущества. Страховой компании нужно знать точную стоимость объекта для определения цены страховки и размера возмещения ущерба.
• Формирование уставного фонда предприятия — также является основанием для оценки недвижимой собственности.
• Не менее распространена и оценка недвижимости для кредитования, так как, если денежная ссуда выдается под залог недвижимого имущества, банк должен знать ее точный денежный эквивалент. Но особенно популярной услугой у оценщиков является оценка недвижимости при ипотечном кредитовании. Приобретенная в кредит квартира находится в залоге у банка и, в случае непогашения долга, выставляется на продажу по ее рыночной стоимости, определенной в ходе оценки.
• Также без оценки недвижимой собственности не обойтись при решении наследственных споров.
• Еще одна из причин — оценка недвижимости для суда. Актуальная рыночная стоимость объекта необходима для исполнения принятых в ее отношение судебных решений.
• И, конечно же, данная процедура необходима при налогообложении. Согласно Налоговому кодексу РФ, расчет налога на недвижимость осуществляется с учетом рыночной стоимости объекта с корректировкой на специфические факторы и понижающие коэффициенты, а значит без точного показателя стоимости недвижимости, полученного в ходе оценки, вычислить сумму налога и снизить вероятность возникновения разногласий с Налоговой службой не получится.

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

• Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
  • Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
  • Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
  • Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
  • Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.

• Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
  • Метод капитализации доходов;
  • Метод дисконтирования денежных доходов.

• Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
  • Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
  • Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
  • Если оцениваемый объект новый;
  • Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Порядок проведения оценки

Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

1. Первый шаг — постановка задачи. Для наиболее точных и отвечающих требованиям заказчика результатов необходимо установить, с какой целью проводится оценка. Более всего в постановке задачи помогает прямое ознакомление оценщика с объектом и выяснение всех необходимых для работы параметров непосредственно “на месте”. Именно на основании этих данных будет базироваться весь дальнейший процесс оценки. Также на этом этапе определяется дата проведения оценочных мероприятий, которая будет отражена в итоговом отчете.
2. Далее формируется общий план оценки и подписывается договор, оговаривающий все условия оказываемых оценочных услуг, начиная от описания предмета оценки и заканчивая сроками и стоимостью выполнения работ.
3. Следующий этап — сбор информации — один из самых трудоемких. В ходе данного этапа анализируются и проверяются на достоверность полученная документация на объект, а также оценивается экономический потенциал рассматриваемой недвижимости. По итогам проведенного анализа определяются ключевые величины, используемые в расчете рыночной стоимости объекта.
4. Затем идет выбор одного из трех вышеописанных подходов к расчету стоимости объекта. Этот этап крайне ответственный и наиболее ярко демонстрирует компетентность и опыт оценщика, так как правильно выбранный подход — ключ к достижению желаемого результата оценки.
5. Теперь, когда получена вся необходимая информация и определен метод оценки, производится расчет рыночной стоимости объекта. Именно на данном этапе принимаются все поправки, исправляются неточности и формируется итоговый результат.
6. Последний этап — составление отчета об оценке. В нем содержится исчерпывающая информация о всем процессе оценки, а также следующие данные:

• Сведения об оценщике и дата составления отчета;
• Подробное описание объекта и причина проведения оценки;
• Список примененных в ходе оценки подходов и методов;
• Перечень использованных документов;
• Допуски, поправки и ограничения, принятые во внимание при расчете рыночной стоимости;
• И, конечно же, итоговая стоимость оцениваемой недвижимости.

В заключение можно сказать, что несмотря на свою трудоемкость, оценка недвижимости является хорошо отработанной процедурой, знакомой каждому оценщику. Поэтому, главным залогом достижения желаемых результатов оценки служит профессионализм и опыт специалистов, выполняющих данную процедуру.

Цели оценки недвижимости

Тема 1.2 Цели оценки недвижимости

Оценка недвижимости необходима при:

1) операциях купли-продажи и сдачи в аренду;

2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

4) страховании объектов недвижимости;

5) кредитовании под залог объекта недвижимости;

6) внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;

7) при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

8) при реорганизации предприятий;

9) при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;

10)ликвидации объектов недвижимости;

11)исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контракта);

12) при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;

13)при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд;

14) при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации;

15) при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Тема 1.3 Стоимость недвижимости и её основные виды

3. Стоимость недвижимости и её основные виды

Стоимость недвижимости возникает из четырех основных факторов:

Рисунок 12 – Факторы возникновения стоимости недвижимости

Стоимость недвижимости возникает при наличии спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждения конкретного объекта недвижимости.

Спрос – определяет количество данного товара или услуг, находящихся на рынке платёжеспособных покупателей.

Полезность – способность имущества удовлетворять какие-либо потребности человека.

Дефицитность – ограниченность предложения.

Возможность отчуждения объектов недвижимости – нахождение объектов в гражданском обороте, т.е. разрешённая возможность передачи прав собственности.

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости, при этом стоимость недвижимости как любая другая имеет две формы проявления:

1 потребительская стоимость;

2 меновая стоимость.

Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов оценки недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования. Она также обусловлена естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Таким образом, потребительскую стоимость объектов недвижимости формируют такие факторы как:

1 плодородие и местоположение земельного участка;

2 количественные и качественные характеристики зданий и сооружений;

3 их уникальность и долговечность;

4 вкусы и предпочтения собственника.

Полезность является формой выражения потребительской стоимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. Цена при этом – денежное выражение стоимости на конкретном рынке. Эта форма проявления меновой стоимости. Она уравновешивает спрос и предложение.

Цена – денежное выражение стоимости объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, исходя из варианта его наилучшего использования, на конкретную дату продажи.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость, различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

Рисунок 13 – Виды стоимости

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

5) платёж за объект оценки выражен в денежной форме;

6) срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям.

Концепция рыночной стоимости основывается для типичных покупателей

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это понятие рыночной стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке не возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учётом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная) – это сумма затрат в рыночных ценах на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость для целей налогообложений – стоимость объекта оценки, определяема для определения налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативно-правовых актов, в том числе и инвентаризационная стоимость.

В странах с переходной экономикой налогооблагаемая стоимость не соответствует рыночной стоимости. В настоящее время в РФ существует следующая ситуация по налогообложению:

1) для предприятий налог взимается по балансовой стоимости;

2) для собственников земельных участков налог исчисляется исходя из нормативной цены земли (до 1 января 2006) или исходя из кадастровой стоимости (с 1 января 2006);

3) для владельцев объектов капитального строительства налог исчисляется как процент от инвентаризационной стоимости квартир домов, которое определяется по методикам предприятий технической инвентаризации и устанавливается местными органами власти;

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учётом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость – стоимость для определения которой в договоре об оценке или НПА оговариваются условия, не включённые в понятия рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: На стипендию можно купить что-нибудь, но не больше. 8158 — | 6643 — или читать все.

Цели и принципы оценки недвижимости

В проведении работ по оценке недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны:

— продавцы и покупатели;
— владельцы объектов недвижимости различного назначения;
— инвесторы;
— кредитные организации (банки);
— государственные структуры (контрольно-ревизионные и налоговые);
— управленческие структуры муниципальных образований;
— страховые компании и пр.

Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками.

Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны.

В действительности третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например:

— страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем;
— кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безопасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить обратно в случае банкротства заемщика;
— государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность.

Третьей стороной могут выступать производители и посредники (дилеры и брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансовые и лизинговые компании, партнеры и супруги.

Следует отметить, что иногда у собственника (заказчика оценки) может быть несколько причин для проведения оценки. Например, собственник хочет определить страховую стоимость для оформления страховки от пожара и ликвидационную стоимость для получения кредита в ипотечном банке. Такая ситуация вполне возможна, и в этом случае оценка является многоцелевой.

Таким образом, цель может устанавливаться с точки зрения оценщика, собственника или третьих лиц, например банка или государственного агентства.

С точки зрения такого субъекта, как оценщик, есть единственная цель, а именно — установить требуемый вид стоимости и подготовить заказчику отчет о той или иной величине стоимости, действуя при этом как независимая, незаинтересованная сторона в выработке беспристрастного заключения о стоимости оцениваемого объекта. Но прежде чем любая оценка приобретет смысл с точки зрения ее содержания или значения результата, она должна иметь причину своего появления, сформулированную цель заказчика. Основная причина, побуждающая клиента заказать отчет об оценке, — это удовлетворение деловых или личных потребностей собственника в оценке стоимости недвижимости в соответствии с целями предполагаемого использования. Потребность собственника в достижении определённой цели воплощается в истинной и легитимной причине выполнения оценки. Цель, которую преследует заказчик, очень важна для содержательной части отчета, ограничивающих условий или любых других параметров, содействующих проведению/адекватного анализа стоимости. Оценщик должен быть знаком с предполагаемым использованием отчета по оценке, так как от этого зависит, какие соответствующие назначению оценки теоретические знания и практические приемы оценки он должен применить в своем исследовании для получения обоснованного заключения. Хотя оценщик и может выбирать определенный вид стоимости (например, рыночную стоимость, инвестиционную и др.) и применять различные методы исследования, этот выбор должен быть обусловлен знанием того, как отчет по оценке будет использоваться в дальнейшем, то есть тем, для чего собственнику нужно знать стоимость своей недвижимости.

Таким образом, если в формулировке цели оценки определяется вид стоимости, которую необходимо определить, а также оцениваемый пакет прав, то в формулировке функции оценки — ее последующее использование.

Цель, для которой выполняется оценка (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки.

В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом:

— Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
— Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки.

В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Это право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Ситуации, в которых проведение оценки обязательно, определены в ст. 8 этого Закона; Проведение оценки является обязательным ъ случае Вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Необходимость определения рыночной стоимости этой недвижимости возникает:

— при приватизации;
— передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
— при использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
— продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
— переуступке долговых обязательств;
— передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
— возникновении спора о стоимости объекта недвижимости при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля над правильностью уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы.

Эти случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами.

Полный перечень всех причин, по которым необходима оценка недвижимости, достаточно велик. Можно указать наиболее часто встречающиеся.

Необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

— купле-продаже объектов недвижимости;
— акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
— реорганизации предприятий;
— внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
— в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
— ликвидации объектов недвижимости;
— сдаче недвижимости в аренду;
— уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
— страховании объектов недвижимости;
— кредитовании под залог объектов недвижимости;
— разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
— принятия управленческих решений;
— составления финансовой (бухгалтерской) отчетности;
— исполнения прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Поскольку вид стоимости зависит от назначения (цели проведения) оценки, оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказчиком, а если она нестандартна, и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.

В зависимости от цели и функции проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

В международной практике возможно формулирование цели оценки в соответствии с предполагаемым ее использованием (функцией), например:

Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости (например, незадействованного производственного корпуса), находящегося в собственности ЗАО «АВС», для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества.

Такое уточнение цели оценки бывает не только уместным, но и обеспечивает некоторую гарантию против неправильного использования отчета об оценке. Однако отечественная оценочная практика в отчете, договоре на оценку и задании на оценку, которые должны соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, требует раздельных формулировок цели и Назначения оценки.

Например, цель оценки — определение рыночной стоимости квартиры, находящейся в собственности заказчика. Назначение оценки — Оценка выполняется для принятия решения о продаже этого объекта недвижимости.

Принципы оценки недвижимости

Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов Оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки.

Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом (фундаментальных постулатов, не требующих доказательств) оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель.

На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки. Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а также выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике. В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости. Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем по мере развития и укрепления рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться.

Эти принципы можно сгруппировать по следующим четырем категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, — принципы полезности, замещения, ожидания.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением, — принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения.
3. Принципы, связанные с рыночной средой, — принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.
4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

Принципы, основанные на представлениях пользователя (собственника, инвестора). На основе принципов этой группы формируются базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки, поскольку в них заложены особенности восприятия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, естественно, носит субъективный характер. Эти базовые принципы и анализ различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в теории полезности. В теории оценки эта группа принципов лежит в основе концепции доходности и соответственно доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной стоимости, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа (например, инвестиционной стоимости). При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается оценщиком в прогноз в соответствии с представлениями инвестора (собственника).

Эти представления формируются на основе:

1) либо требований рынка к норме доходности для объектов данного типа (на оценке полезности объекта рынком — при оценке рыночной стоимости);
2) либо персональных требований инвестора (собственника) к норме доходности на вложенный капитал (при оценке стоимостей в использовании).

Полезность — есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику: производство промышленной продукции или выращивание урожая, получение арендной платы с тех, кто захочет временно владеть данной собственностью, и т.д.

Собственность может быть полезна в том, что она:

— реализует определенную экономическую функцию;
— сдается в аренду и позволяет получать арендную плату;
— вызывает чувство гордости у владельца прав на недвижимость. Для доходной недвижимости полезность измеряется величиной доходов от ее использования.

Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной (равнозначной) полезностью. Этот принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Он показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к оценке стоимости — затратного, рыночного и доходного.

Принцип ожидания означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью. В соответствии с этим принципом стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других прогнозируемых будущих выгод.

Принципы, связанные с землей и ее освоением (улучшениями). Эта группа принципов позволяет оценить производственные (эксплуатационные) характеристики объекта и факторы производства, и их влияние на процесс формирования стоимости, причем не только по отдельности, но и через характер их взаимных отношений. Здесь объект рассматривается как часть производственной сферы и на него действуют основные законы микроэкономики. Принципы этой группы позволяют оценщику наиболее полно отразить в расчетах свойства самого объекта оценки и той среды, в которой он функционирует. Эти принципы ориентированы на полный анализ свойств недвижимого имущества и условий, в которых оно эксплуатируется, и без них невозможно применение затратного подхода. При этом в основе затратного подхода лежит принцип замещения (первая группа), а расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода невозможен без использования третьем группы принципов.

Принцип остаточной продуктивности. Стоимость земельного участка определяется его продуктивностью (уровнем отдачи на вложенный капитал). В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства. Для каждого фактора производства имеет место своя форма компенсации (оплаты его привлечения): для земельного участка — рента, для труда — заработная плата, для капитала — проценты, для предпринимательских усилий — прибыль. Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. А это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за использование этих факторов и только после этого возможна оплата ренты. В этом смысле и употребляется традиционный в западной экономике термин «остаточная стоимость» земли, т.е. земля, стоит что-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

Принцип остаточной продуктивности — это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле лишь после того, как оплачено привлечение остальных факторов производства.

Например, застройщик на основании мониторинга недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа будет равна 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., подрядчик определяет максимальную цену, которую он может затратить за земельный участок, — 0,2 млн. руб.

Принцип вклада (предельной продуктивности). Стоимость объекта недвижимости зависит от наличия или отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка. Таким образом, каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и соответственно самого земельного участка. Это дополнение к стоимости объекта (например, пристройка дополнительных удобств — камина, бассейна, теннисного корта и др.) обеспечивается привнесением нового фактора, затраты на который могут быть больше или меньше величины вклада. Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости, вследствие, наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента улучшений земельного участка.

Принцип вклада показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его стоимость.

Принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продуктивности. Реализуемые пользователем на земельном участке улучшения обладают свойством изменяющейся продуктивности (отдачи). Это означает, что при прочих равных условиях, по мере добавления улучшений к земельному участку стоимость объекта увеличивается растущими темпами вплоть до некоторой определенной точки, начиная с которой стоимость хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.

Согласно этому принципу, последующие улучшения экономически целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не сравняется с затратами на добавляемые улучшения. Этот принцип отвечает на вопрос собственников: насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю?

Пример: Компания застройщик владеет 1 га земли. Собрав соответствующую информацию, оценщик составляет следующую таблицу расчета прибыли по застройке различной плотности.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Если к земле приложено недостаточно факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много — перегружена застройкой, В обоих случаях земля используется неэффективно и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется стоимость земли. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соответствии, в гармонии друг с другом, чтобы общий доход от земли был максимальным.

Принцип гласит: для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной (сбалансированной) комбинации улучшений земельного участка.

Принцип экономического размера. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей.

Принцип экономического размера определяет количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте.

Принцип экономического размера — это тот же принцип сбалансированности, но взятый в ином масштабе и иной плоскости. Иллюстрацией может служить приростная стоимость объединенного участка земли.

Предположим, что земельный участок на перекрестке дорог планируется передать под автозаправочную станцию. Если участок мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то часть земли не будет использоваться и не принесет дополнительного дохода. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором — отказаться от излишков земли.

Принцип экономического разделения прав. Системы имущественного права в ряде стран позволяют разделять и продавать по отдельности имущественные права по отношению к земле. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении (или соединении) имущественных прав на объект недвижимости и наоборот.

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой. Эти принципы связаны с рыночной инфраструктурой и являются интерпретацией для прикладной теории оценки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды. Они лежат в основе применения концепции рынка и соответственно сравнительного рыночного подхода в оценке. Без учета воздействия принципов этой группы невозможно корректное определение рыночной стоимости объекта недвижимости и любой из оценочных стоимостей рыночного типа.

Принцип зависимости (от внешнего воздействия). Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от физического соотношения земли и принятого в округе типа землепользования, а также близости к определенной экономической среде. Вместе эти характеристики составляют статус, или экономическое местоположение землепользования. Если происходят изменения в характере землепользования в округе либо меняется экономическая среда, то это обычно влияет на стоимость недвижимости.

Например: возведение неподалеку торгового центра, создание искусственного озера, строительство школы или предприятия по переработке отходов. Степень влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между оцениваемым объектом и новым. В этом выражается принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь влияет на варианты использования и стоимость других землепользовании в прилегающей местности.

Принцип соответствия. Проект, не соответствующий рыночным стандартам, скорее всего, окажется несостоятельным в финансовом отношении.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые застройщиком в конкретном объекте недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии (понижения) и прогрессии (повышения). Регрессия, скорее всего, произойдет тогда, когда примененный вариант использования земли отличается излишествами, чрезмерными для данного рынка.

Например, постройка дома себестоимостью в 175 тыс. дол. в квартале, где другие дома стоят от 70 тыс. до 80 тыс. дол., станет убыточной — за него на рынке не дадут цены, способной окупить даже затраты. И наоборот, если в торговой зоне идет реконструкция нескольких магазинов, вероятна прогрессия: рост стоимости всех магазинов в этой зоне.

Принцип спроса и предложения. Недвижимость обладает стоимостью, если она обладает полезностью для пользователя или группы пользователей. При этом она должна быть относительно дефицитна. Предложение — это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенной цене. Спрос принято характеризовать количеством объектов, которые потенциальные покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся в это время рыночной цене. При избытке предложения или падении спроса уровни цен и арендной платы будут снижаться. Если спрос возрастает или снижается предложение, то в условиях равновесной рыночной экономики и стабильных рыночных отношений стоимость объекта недвижимости повышается. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена имеет тенденцию отражать себестоимость. Превышение рыночных цен над себестоимостью стимулирует новое строительство, и, наоборот, если рыночные цены ниже, строительство замедлится или вовсе остановится до тех пор, пока оживившийся спрос вызовет роста рыночных цен.

Предложение — это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене; спрос — это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос только во взаимодействии определяет стоимость и цены на рынке. Спрос в целом более эластичен в отличие от предложения и сильнее реагирует на цены — это характерная черта рынка недвижимости.

Принцип конкуренции. Если обладатели свободных капиталов почувствуют избыточные или монопольные прибыли на рынке недвижимости, они постараются проникнуть на этот рынок. Избыточные или монопольные прибыли — это величины, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательской деятельности. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции.

Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов: когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства; на этом рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий. Однако в сочетании с монополизмом она ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая реальную стоимость рыночных объектов.

Если оценщик сталкивается с потоком дохода, который выше рыночной нормы, он должен проявить осмотрительность: например, рассматривать сверхприбыль как отдельный поток дохода (наряду с потоком дохода, соответствующего нормальному уровню прибыли), или же весь поток сверхдохода определить как более рискованный, чем нормальный, и капитализировать его по более высокой ставке.

Принцип изменения. Стоимость недвижимости не постоянна во времени. Объекты недвижимости изнашиваются. Новые предприятия открываются, другие — закрываются. Характер использования земли меняется под влиянием частных лиц и общественных институтов. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. На стоимость товаров влияют международные события. Новые технологии и новые социальные стандарты порождают новые требования к недвижимости. Демографические перемены диктуют потребности в различных типах жилья. Меняются вкусы и настроения людей. Эти и другие факторы могут менять полезность недвижимости в определенном месте. Также следует учитывать, в каком состоянии и стадии развития находится город, район, отрасль: в стадии развития, зрелости, упадка или возрождения. Стоимость объекта в стадии развития определенного района будет выше, чем тот же объект недвижимости и в том же районе, но в стадии упадка.

Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.

Таким образом, изменение — это непременный атрибут стоимости объектов недвижимости во времени. Поэтому любая оценка недвижимости обязательно датируется конкретным числом.

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) является основополагающим в теории оценки недвижимости. Этот принцип синтезирует принципы всех трех категорий и объединяет все принципы оценки стоимости. Он является принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость.

Принцип НЭИ позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту собственности на дату оценки. Но это не полная его формулировка. Об этом забывают те, кто утверждает, что принцип НЭИ вообще не нужен, поскольку иначе вместо детских садов и школ везде будут строиться казино и заводы алкогольной продукции.

В действительности принцип НЭИ утверждает, что наиболее эффективное использование — это использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно:

1) технически (физически) осуществимо;
2) юридически допустимо;
3) финансово обоснованно;
4) приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости, что относится и к земельному участку, на котором находятся улучшения. Эти четыре условия представляют собой критерии, через которые последовательно, как сквозь сито, должны быть пропущены (проверены) все альтернативные варианты, претендующие на «номинацию» — НЭИ.

В учебно-методической литературе последних лет наметилась тенденция отнесения НЭИ во вторую группу принципов, связанных с эксплуатацией собственности. На взгляд авторов, это неудачная методическая «новация», поскольку при анализе НЭИ необходимо использовать и рыночные факторы, необходимые для оценки рыночной стоимости, и мотивированные и выверенные рынком ожидания собственника относительно наибольшей эффективности того или иного использования. Как уже отмечалось, этот принцип синтетически отражает воздействие всех иных групп принципов и в свою Очередь «тестирует» их воздействие через свои критерии.

Факторы, влияющие на величину стоимости
Функции городов
Целевые программы как инструмент реализации экономической политики городов
Цель оценки земельных участков
Что нужно знать о риэлтерских услугах
Что предпринять для удачной продажи недвижимости самостоятельно