Какой залог надежен с точки зрения банка

Актуальными проблемами российской кредитной системы считаются слабость и неустойчивость банков как основных кредитных учреждений. Они медленно перестраиваются в направлении кредитования реального сектора экономики, имеют высокие риски по предоставленным кредитам, малый объем и краткосрочность банковских инвестиций. Российские банки во многом недоиспользуют дополнительные источники ссудного капитала.

Участники банковского бизнеса считают, что основные клиенты банков – держатели крупного капитала, т.е. юридические лица. Однако мировой опыт показывает, что привлечение в банки мелких клиентов гарантирует им устойчивость ресурсной базы, создает благоприятный климат для осуществления банковской деятельности.

Экономика имеет следующие денежные ресурсы:

· амортизационный фонд предприятий;

· семейный бюджет для покупки товаров первой необходимости;

· сбережения населения для приобретения товаров длительного пользования;

· прибыль предприятий, направляемая в инвестиционный фонд;

· средства государства в виде положительного сальдо федерального бюджета;

· оборотные средства предприятий;

· средства для выплаты пенсий и пособий;

· налоги с физических лиц;

· уставный капитал предприятий;

· дотации и субвенции, направляемые в местные бюджеты.

1. Какие из перечисленных ресурсов Вы бы отнесли к источникам ссудного капитала? Объясните, почему Вы выбрали или отвергли тот или иной источник. Насколько интенсивно выбранные Вами источники используются российскими банками?

Функционирование ссудного капитала базируется на необходимости отчуждения денег.

2. В чем особенность этого отчуждения? Чем оно отличается от отчуждения проданного товара? Какой принцип кредитования вытекает из этого обстоятельства? Покажите значение Вашего вывода для практики кредитования.

Как правило, долгосрочные кредиты предоставляются банками под залог. Роль залога могут выполнять: ценные бумаги, банковские вклады, передача прав собственности, уступка требований по поставке товаров и услуг, земля и другая недвижимость и т.д.

3. Как Вы считаете, какой залог наиболее надежен с точки зрения банка и почему? Что может измениться в Вашем ответе после принятия в России Земельного кодекса и Закона об экономическом обороте земельных участков?

Предприятию А необходимо приобрести три новых станка стои- мостью 300 тыс. руб. Их производством занимается предприятие Б. Однако у предприятия А нет свободных денег, у предприятия Б, наоборот, есть избыточные средства. Рассмотрите следующие ситуации:

· предприятие Б кладет на свой счет в банке Х 300 тыс. руб. Предприятие А берет такую же сумму в банке Х в форме кредита;

· предприятие Б передает предприятию А три станка на условиях отсрочки платежа.

4. Какие формы кредита используются в каждой из этих ситуаций? В каких случаях выгодно использовать ту или иную форму?

У любой компании время от времени возникает потребность в получении банковского кредита. Каким образом банки определяют — предоставить компании кредит или нет? Как сделать так, чтобы банк счел вас надежным заемщиком? Как получить кредит наиболее эффективно?

Обязательные критерии

Первое, что следует учесть при получении кредита в банке — это обязательные экономические нормативы его деятельности. Обычно можно заранее определить, какую сумму обслуживающий банк вам одолжит, не нарушая установленный порядок. Норматив, ограничивающий размеры предоставляемых кредитов, так и называется — «Максимальный размер риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков». В стандартных случаях он составляет 25% от капитала обслуживающего банка. Если же заемщик является акционером банка, то максимум ограничен 20%. Размер капитала банка на отчетную (квартальную) дату относится к открытым сведениям, которые можно найти или в печатных СМИ, или в Интернете. Максимальный размер риска включает в себя не только задолженность по кредитам, но и неиспользованный овердрафт, 50% от неиспользованной кредитной линии, сумму полученных от банка гарантий, учтенные банком векселя заемщика и связанных с ним юридических лиц. Поэтому перед тем как попросить в банке крупный кредит, проверьте, не брали ли в этом банке кредиты ваши учредители, дочерние компании или экономически зависимые предприятия (например, те, для которых ваша компания — единственный поставщик или покупатель). Разумеется, если вы раздадите множество поручительств на значительные суммы, а потом сами обратитесь за кредитом в банк, перед которым поручились, к вам отнесутся весьма прохладно.

Несколько слов о качестве кредита. Чтобы защитить интересы своих вкладчиков и акционеров от невозврата размещенных денежных средств, любой банк формирует резервы (частично за счет чистой прибыли, частично — за счет расходов до налогообложения). Он использует их только для списания безнадежной к погашению ссудной задолженности. Размер таких отчислений и зависит от качества выданного кредита.

Для определения размеров отчислений банк классифицирует всю ссудную и приравненную к ней задолженность (выданные кредиты, размещенные в банках депозиты, приобретенные векселя, регрессные требования по исполненным гарантиям, задолженность по факторинговым операциям) по установленным критериям и их признакам на четыре группы риска:

• стандартные ссуды. Резерв формируется в размере 1% от суммы задолженности по кредиту;
• нестандартные — 20%;
• сомнительные — 50%;
• безнадежные — 100%.

Основные критерии таковы:

• качество обеспечения кредита;
• количество дней просрочки по кредиту и процентам;
• количество переоформлений кредитного договора (т.е. любых изменений, вносимых в договор по соглашению сторон);
• качество этих переоформлений (насколько внесенные изменения улучшили условия договора для заемщика).

Большое значение также уделяется финансовому состоянию заемщика. Так, банк обязан немедленно создать 100%-ный резерв по необеспеченным кредитам, предоставленным заемщику, который одновременно соответствует следующим параметрам: ведет хозяйственную деятельность менее года, не имеет кредитной истории, сумма кредита превышает 50% его активов.

Как оценивается ваш залог?

В соответствии с требованиями Банка России ссуды подразделяются на обеспеченные, недостаточно обеспеченные и необеспеченные.

Обеспеченная ссуда — та, по которой предоставлено обеспечение в виде залога, удовлетворяющего перечисленным ниже требованиям, либо поручительства Правительства РФ, субъектов РФ, развитых стран (перечень развитых стран определен Банком России) и гарантии центральных банков этих стран.

Недостаточно обеспеченная ссуда — та, по которой залог не удовлетворяет хотя бы одному из определенных требований.

Необеспеченная ссуда не имеет обеспечения или ее обеспечение не удовлетворяет предъявляемым требованиям. Обратите внимание: с точки зрения Банка России поручительство юридического лица не является обеспечением.

С понятием обеспеченности кредита тесно связано качество залога клиента . К залогу предъявляются определенные требования.

Первое требование к залогу -его рыночная стоимость должна быть достаточной для компенсации банку основного долга по ссуде (сумма кредита), всех процентов в соответствии с договором (за 1 год), а также возможных издержек, связанных с реализацией залога (пени, штрафы, судебные и прочие издержки при обращении взыскания на обеспечение). На первый взгляд требование простое. Но тут как раз и возникают поводы для «творчества» работников кредитного отдела банка.

Во-первых, что такое реальная (рыночная) стоимость? Каждый банк в индивидуальном порядке решает, как он будет ее определять. Существует несколько стандартных способов, когда стоимость залога устанавливается на основе:

• покупной (балансовой) стоимости с понижающим коэффициентом, по оборудованию — за вычетом износа за период кредитования. Понижающие коэффициенты по некоторым видам имущества достигают 0,5;
• рыночной стоимости по результатам экспертной оценки. Здесь также часто применяются понижающие коэффициенты. Многие банки требуют, чтобы оценку производили компании, которым банк доверяет. В некоторых банках экспертизу осуществляют сотрудники банка или дочерней фирмы-оценщика;
• суммы, указанной в договоре страхования имущества, передаваемого в залог.

Во-вторых, как определить размер издержек? Как правило, они составляют от 10 до 20% от суммы кредита, в зависимости от вида залога. Так что, планируя получить кредит, рассчитывайте сумму обеспечения, которая бы покрывала с избытком все указанные выше затраты. Не забудьте про максимальную планируемую процентную ставку. Это и будет худший для клиента вариант оценки его залога. Для минимизации рисков коммерческие банки, как правило, требуют также обязательно застраховать передаваемое в залог имущество в компании, которой банк доверяет.

Второе требование к залогу — оформление юридической документации таким образом, чтобы время, необходимое для реализации залога в случае невозврата кредита, не превышало 150 дней. Понятно, что имущество или права, передаваемые в качестве залога, должны быть ликвидными с точки зрения не только рыночного спроса, но и действующих законов. Так, например, не надо предлагать банку в качестве залога квартиру с прописанными в ней жильцами. И не стоит убеждать банк, что запасы товаров вашего магазина полностью обеспечат ссуду, если они к тому же еще не оплачены. Разумеется, все документы должны быть оформлены юридически грамотно. Банк может попросить предоставить уставные и прочие документы ваших партнеров, согласившихся отдать свое имущество в обеспечение вашего кредита. Заемщик обязан предоставить документы, подтверждающие:

• полномочия лиц, подписывающих договор по обеспечению;
• его право собственности на имущество, передаваемое в залог;
• отсутствие обременений на имущество (оно не находится под арестом, не передано в залог другому банку);
• законность распоряжения помещениями, где находится залог (если в залог передаются товары, готовая продукция, сырье).

Это лишь основные требования к обеспечению, установленные Банком России. Коммерческий банк может счесть обеспечением поручительство платежеспособной компании, да еще если она предоставит ему право безакцептного списания долга со своих счетов в случае невыполнения заемщиком условий кредитного договора. Если у вас такое поручительство имеется, считайте, что все изложенное выше — проблемы банка, а не ваши. Но если вы поможете ему их решить (сделать вашу ссуду обеспеченной с точки зрения ЦБ), предоставить залог, то это поможет наладить партнерские отношения. Многие банки в качестве условия предоставления кредита требуют выдачи поручительства руководителей или учредителей компании-заемщика. Такое требование вряд ли покроет финансовые потери в случае невозврата кредита, но зато имеет достаточно действенный психологический аспект. Адекватность требований по обеспечению — одно из обязательных звеньев системы управления кредитными рисками.

Расскажите кредитную историю

Банк России в своих инструктивных документах ввел в российскую практику понятие «добросовестная кредитная история» . Требования достаточно разумные — заемщик просто должен не допускать просрочек по погашению кредита, а уплату процентов не задерживать больше чем на 5 календарных дней. Если кредит был пролонгирован, учитываются причины пролонгации. У серьезного заемщика они, как правило, всегда очень уважительные и его кредитную историю испортить не могут. Чтобы продемонстрировать одному банку вашу кредитную историю в другом банке, необходимо принести оттуда соответствующие документы. Требование о наличии добросовестной кредитной истории особенно важно для компаний, которые начали свою деятельность менее чем за 1 год до момента обращения в банк за кредитом и хотят получить его в размере более 50% от актива. Но и у всех остальных заемщиков качество кредитной истории, безусловно, учитывается. Есть банки, разрабатывающие свои внутренние системы оценки качества кредитной истории.

Все сказанное относится к кредитной истории, принимаемой во внимание при рассмотрении кредитной заявки. Теперь о том, какие критерии применяются к кредитной истории заемщика непосредственно в период действия кредитного договора ( качество обслуживания долга ).

Для определения группы риска банк учитывает количество и качество переоформлений договора . Переоформлением является любое изменение условий кредитного договора. Сколько у вас дополнительных соглашений к кредитному договору, столько и переоформлений. Однако они неодинаковы по качеству с точки зрения классификации ссуды. Банк России ввел понятие «переоформление с изменением условий». Под изменением условий понимается:

• уменьшение процентной ставки, если не была снижена ставка рефинансирования;
• пролонгация кредита на срок, превышающий первоначальный (например, пролонгация на 4 месяца кредита, предоставленного на 3 месяца);
• увеличение суммы кредита.

Нарушения сроков погашения кредита и процентов . Для подобных нарушений введена градация:

• вообще без просрочек;
• просрочка до 5 дней включительно;
• от 6 до 30 дней включительно;
• от 31 до 80 дней;
• свыше 180 дней.

Кредитная история — важнейший нефинансовый фактор при оценке кредитной заявки. В планах развития банковской системы уже стоит создание кредитных бюро — специальных банков данных, содержащих сведения о благонадежности заемщиков. Такие бюро существуют во всех развитых странах. Ведь хорошая репутация ценится дороже всего.

Любой банк стремится к минимизации расходов по резервам, т.е. предпочитает, чтобы все предоставляемые ссуды относились к первой группе риска. Что можно сделать, чтобы выданный вам кредит банк отнес к стандартным ссудам?

Классификация производится в зависимости от качества обеспечения. Если кредит обеспечен, то заемщик может:

• задержать уплату процентов на 5 дней;
• допустить просрочку по кредиту до 5 дней;
• заключить дополнительное соглашение о переоформлении «без изменения условий».

А вот если кредит недостаточно обеспечен или не обеспечен вовсе, то заемщику лучше ничего вышеперечисленного не совершать.

Все кредиты при выдаче юридическим лицам, как правило, относят к стандартным. Разумеется, если по всем параметрам кредит какого-либо заемщика относится к категории «безнадежных», банк вряд ли вообще выдаст ему средства. Следовательно, если у заемщика не очень устойчивое финансовое положение, то больше шансов, что ему предоставят кредит с уплатой процентов не в окончательный расчет, а поквартально. Если же ваша компания новая, года не проработала, кредитов в банке не брала, не нужно просить сразу сумму, превышающую 50% от актива баланса на последнюю отчетную дату.

Если клиент важен для банка, то он может предоставить ему льготную ссуду — с более благоприятными условиями кредитования, чем определено в документах банка, определяющих его кредитную и учетную политику и подходы к ее реализации. При предоставлении льготной ссуды банк обязан сформировать резерв в размере 20% от нее.

Комплексная оценка кредитных рисков

Для снижения кредитных рисков банки проводят всестороннюю экспертизу кредитного проекта и заемщиков. Факторы, которые оцениваются при этом, подразделяются на три группы: правовые, финансовые и нефинансовые.

Что понимается под правовыми критериями , понятно. Если компания создана с нарушениями закона, ей даже расчетный счет в банке не откроют. Юристы проверяют также полномочия лиц, которые будут подписывать договоры с банком, документы по обеспечению. Получая крупный кредит, заемщик должен предоставить все необходимые решения полномочных органов о совершении крупной сделки (свыше 25% от активов на последнюю отчетную дату). Если кредит предназначен для финансирования определенного проекта, для расчетов по конкретным договорам или контрактам, то юридическая экспертиза этих документов обязательна.

Финансовые критерии — это оценка бизнес-плана, кредитоспособности по данным баланса, другим отчетным сведениям. Каждый банк применяет свою методику, свои рейтинги. Но основные показатели практически везде одни и те же. Наличие у компании убытков не всегда становится причиной для отказа в кредитовании: многие банки ориентируются прежде всего на реальные обороты. Если компания входит в структуры какого-либо холдинга, зачастую принимаются в расчет и денежные обороты по всему холдингу. Банк обращает внимание на финансовые и юридические связи потенциального заемщика: изучает его основных партнеров (дебиторов, кредиторов, арендодателей, арендаторов), учредителей, дочерние компании. Такая информация позволяет оценить как финансовые, так и нефинансовые факторы.

Теперь о тех нефинансовых факторах , которые оценивает кредитный аналитик. Самый значимый из них, как отмечалось, кредитная история. Следующий фактор — оценка руководства компании: образование, стаж работы в отрасли, в данной компании. Разумеется, основной показатель для оценки руководства — финансовое состояние и репутация самой компании. Оценочным фактором является также доступность информации: насколько охотно и быстро компания предоставляет сведения, запрашиваемые банком, допускает ли работников банка на свою территорию для осуществления проверок. Банки очень редко запрашивают информацию, на подготовку которой требуется много времени. При условии, конечно, что в компании имеется налаженный учет всех операций. Вообще «прозрачность» партнера — одно из самых важных требований при кредитовании, как и при заключении любой рискованной сделки.

Та информация, которую проверяет и анализирует служба безопасности банка, разумеется, также относится к разряду нефинансовой. Однако результаты своего анализа эта служба, как правило, не разглашает. При ее отрицательном заключении банк просто не предоставляет кредит, без объяснения причин.

В области нефинансовых факторов находятся требования Закона РФ №115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем». Закон прямо предусматривает только один случай для признания кредитной сделки подконтрольной — когда она осуществляется с лицом или организацией, зарегистрированными в государстве или на территории, в отношении которых есть сведения о незаконном производстве наркотических средств. Банк России расширил эту сферу. Сомнительными сделками он рекомендует считать предоставление кредита:

• под залог денежных средств, размещенных в банке;
• под залог драгоценных камней, ввезенных на территорию РФ;
• под обеспечение в виде гарантии банка-нерезидента на сумму, составляющую целое число (100 тыс., 1 млн. и т.п.);
• при отсутствии очевидной связи между местом деятельности клиента и его контрагентов и местонахождением гаранта;
• с процентной ставкой, существенно превышающей среднюю процентную ставку по кредитам на внутреннем и внешнем рынках.

Кроме того, о том, что компания отмывает доходы, может свидетельствовать тот факт, что информация, изложенная в заявлении клиента о предоставлении кредита, не соответствует информации и документам, полученным в ходе переговоров от представителей заемщика. На основании таких рекомендаций ЦБ банки должны сами определить для себя перечень сомнительных сделок.

Как оценивают клиента

Инструкция Банка России №62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам». Банк России выпустил также Положение №54 «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)». Оно четко регламентирует порядок проведения банками кредитных операций. Таким образом, в настоящее время сформировалась общая для всех банков система оценки кредитного риска, т.е. риска невозврата средств, причитающихся банку по договору.

При оценке рисков по краткосрочным сделкам и принятии решения о корпоративном финансировании во внимание принимается огромное число факторов, вплоть до оценки возможных политических рисков. Специалисты по кредитам проводят всесторонний анализ деятельности заемщика, его бизнеса, финансовых потоков, качества менеджмента. На стадии утверждения кредитного одобрения банк привлекает экспертов с большим опытом работы в международных финансовых организациях.

Поскольку все наши договоры бессрочные, в их рамках существуют транши кредитов, срок которых не может быть выше установленного договором, т.е. это бесконечно длинная револьверная возобновляемая кредитная линия. Отличие анализа рисков по срокам кредитования только в том, что мы структурируем сделки против конкретных операций клиента и таким образом соотносим наши риски с экономической сущностью происходящего.

Что касается оформления активов в качестве залога по кредитам, то клиент должен понимать, что:

• необходим залог на сумму минимум 130% от кредита;
• права клиента на залог должны быть оформлены соответствующим образом;
• залог должен быть ликвидным, т.е. банк может потребовать от клиента информацию о возможных путях реализации залога;
• залог — это дополнительные расходы клиента на оценку, страховку, охрану и т.д.;
• клиент должен реалистично представлять свои обязанности по договору залога и понимать, что нарушение каких-либо условий договора приравнивается к неисполнению условий кредитного договора.

Андрей Зеленский , ДельтаБанк

Процедура предоставления кредитов во всех банках примерно одинакова — представители служб банка (кредитного, юридического отделов, службы безопасности) рассматривают поданные документы и составляют свои заключения. Если они положительны, вопрос о предоставлении кредита выносится на рассмотрение Кредитного комитета. Коллегиальность принятия решений — один из важнейших способов устранения личностного фактора при проведении кредитных операций. Вряд ли заемщику удастся «договориться» со всеми членами комитета. Кроме того, обсуждение на комитете позволяет правильно оценить кредитный проект, учесть все нюансы.

Сейчас получить кредит в банке на «договорной» основе (подобный вариант был широко распространен в начале 90-х гг.) практически невозможно. Даже если руководитель компании лично договорился о выдаче кредита с председателем правления банка, от предоставления полного пакета документов такой заемщик не освобождается. Банк России строго контролирует эти вопросы. Необходимо вспомнить и еще об одном общем требовании к банкам — наличии у них Службы внутреннего контроля. Ее обязанности — проверка соответствия всех банковских операций требованиям законодательства и Банка России, соблюдения внутренних нормативных документов. При образовании безнадежной задолженности по кредитам практически всегда проводится служебное расследование. Правильно организованная система контроля — залог отсутствия рисков при размещении денежных средств и, разумеется, большой плюс при осуществлении проверок сторонними организациями (налоговиками, специалистами Банка России, аудиторами и т.д.).

© Интернет-проект «Корпоративный менеджмент», 1998–2018

Как взять займ под залог земельного участка?

Способ гарантировать возвращение, выданных должнику средств, использовать имущество в качестве залога. С точки зрения банка или другой кредитной организации залог самый надежный способ обеспечения, выданных кредитов в сравнении с поручительством и другими способами. Ведь, не факт, что поручитель в нужный момент, если такой наступит, сможет выполнить обязанности должника по договору.

Займ под залог земельного участка представляет собой разновидность ипотечного кредитования.Ведь ипотека – это залог недвижимости, под которой привыкли чаще всего понимать жилье или здания или строения, используемые в коммерческих целях. Земли значительно реже используются в качестве гарантий сделок покупки недвижимости.

Почему так происходит?

Основная масса земель остается в собственности государства или муниципалитета, частные лица обладают всего лишь небольшой частью в сравнении с государством.

Под залог какого земельного участка можно получить займ?

Законодательство позволяет использовать в качестве залога любые земельные участки, которые не находятся в ведении государства или муниципальных органов.

Кредит может выдаваться в случае, если:

• земля является собственностью человека
• земля находится в собственности юридического лица
• человек или юридическое лицо используют землю на правах аренды (в этом случае банк в залог получает право аренды).

Третий случай возможен при условии согласия на это собственника земли. И неважно государство это или человек. Если же собственник юридическое лицо, то в уставных документах не должно быть ограничений на разрешение передачи в ипотеку своих прав арендатором земли, собственник которой соответствующее юридическое лицо.

Если же согласие на передачу в ипотеку арендных прав получено, права эти передаются исключительно в объеме, которым обладает арендатор. Согласие государства или муниципалитета может и не требоваться, если соглашение об аренде подписано больше, чем на 5 лет.

Обязательным требованием закона является отсутствие общей собственности. Т.е. любая ипотечная сделка с землей, на которую оформлена ипотечная сделка, незаконна. Поэтому кредит на покупку земельного участка может быть выдан только на целый участок, а не его часть. Причина в затруднениях, связанных с продажей доли должника: формально это сделать можно, но в реальности сделать такое удается очень редко.

Опять же участок должен соответствовать минимальному размеру в зависимости от его назначения. Если такого соответствия нет, то и кредит будет получить сложно, он может быть признан незаконным.

Единственная возможность передать государственную или муниципальную землю в ипотеку, если земля предназначена для постройки жилья (независимо от того, будут строиться целый районы или небольшой домик).

Кредит же в этом случае должен иметь целевой характер, а именно: жилищное строительство на таких землях. В остальных случаях кредит под залог земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности невозможен.

Получение кредита под залог земельного участка

Получение займа для покупки земельного участка происходит по обычной схеме:

• подается заявка
• подаются документы, подтверждающие личность человека
• подаются документы юридического лица, желающего взять займ
• подаются документы, подтверждающие возможность в будущем оплачивать выданный кредит
• подписывается соглашение о выдаче банком кредита

Исходя из смысла законодательства, отдельное оформление залога на участок земли не предусмотрено. Залог на землю появляется с момента покупки такой земли. Земля будет считаться купленной только после проведения регистрационных действий.

Банк, страхуясь от возможных неприятностей, оставляет документы на земельный участок у себя.

В случае проведения строительных работ за счет банка или кредитной организации, права на землю в качестве залога, будут являться таковыми с момента регистрации прав на возведенную недвижимость. Не обязательно, чтобы такая недвижимость была полностью достроена и введена в эксплуатацию.

Земельные залоговые аукционы?

Как и с жильем или остальными капитальными строениями, земли, являющиеся объектами ипотечных сделок, в случае невозможности выплаты должником кредита продаются на аукционе.

Аукционы эти имеют некоторые особенности:

• обязательно судебное решение, в нем указывается порядок проведения торгов, цена земельного участка
• организация, ответственная за проведение торгов, выбирается и должником и кредитором.
• минимальная цена участка на аукционе должна быть утверждена должником и кредитором, если соглашения достичь не получается, решением этого вопроса должна заниматься организация, ответственная за проведение торгов.

Понятие, сущность и предмет залога. Виды залога

По масштабу использования банковского кредита коммерческими организациями и гражданами в значительной мере можно судить о развитии и стабильности экономики страны.

Не секрет, что банки устойчивы, если надежно защищены деньги вкладчиков, т.е. размещены под надежное обеспечение. Применительно к договору банковского кредита не все предусмотренные законодательством способы обеспечения исполнения должником обязательства активно применяются на практике. Чаще других оказываются востребованными поручительство, банковская гарантия, и, конечно же, залог.

Залог — один из давнейших способов обеспечения исполнения обязательств, история которого начинается еще со времен римского права.

Залог движимого имущества и ипотека (залог недвижимости) в странах с рыночной экономикой относятся к числу наиболее надежных способов обеспечения исполнения заемщиком своих кредитных обязательств перед банком.

Наиболее серьезной проблемой, с которой сегодня чаще всего сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. И, в связи с этим, также следует отметить, что институт залога является одним из наиболее действенных юридических элементов в условиях рынка, одним из важнейших инструментов рыночной экономики, эффективным и надежным способом защиты интересов кредитора.

Интерес кредитора к залогу выражается, в конечном счете в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть и, если впоследствии обязательство будет нарушено, объект залога продается, а из полученной суммы первым, ранее других возможных кредиторов и в полном объеме будут удовлетворены требования того, чье обязательство обеспеченно залогом. В этой связи принято считать, что, в отличие от таких способов обеспечения обязательств, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечном итоге «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит вещи».

На сегодняшний день все основные принципиальные положенные залоговых отношений регулируются Законами Украины «О залоге» и «Об ипотеке».

Также существует ряд подзаконных нормативных актов, регулирующих данные вопросы, в частности: Методические рекомендации по применению коммерческими банками Закона Украины «О залоге», приказ Фонда государственного имущества Украины «О согласовании органами приватизации условия договоров залога и ипотеки» и ряд других.

Кроме того, коммерческие банки самостоятельно на основании действующих нормативно-правовых актов разрабатывают положения, инструкции, рекомендации по применению договоров залога при обеспечении возврата кредита, по оценке стоимости объекта залога и т.п.

В банковской практике залог имущества вытекает из залогового обязательства, которое выдается заемщиком (залогодателем) кредитору (залогодержателю) и подтверждает право последнего в случае невыполнения платежного обязательства получить преимущественное удовлетворение претензии (перед другими кредиторами) из стоимости заложенного имущества. В юридическом аспекте для коммерческого банка важно, что для фактической реализации заложенного имущества кредитору не всегда нужно возбуждать в отношении заемщика судебный иск. Сам факт наличия залога дает коммерческому банку особые права относительно распоряжения залоговым имуществом.

С правовой точки зрения структуру залогового права можно представить следующим образом (Схема 1.1.):

Залог имеет производный характер от обеспеченного им обязательства. В договоре залога должны быть указаны

: суть обеспеченного залогом требования; его размер и срок выполнения обязательства; описание предмета залога, а также любые другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

может выступить любая вещь или другое имущество, принадлежащее заемщику, на которые в соответствии с законодательством допускается обращение взыскания. Предметом залога могут быть как имущество, так и имущественные права. В то же время имущество для отнесения его к объекту залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности. Указанные критерии находят различное выражение по отношению к различным видам имущества.

Предмет залога должен быть

высоколиквидным, т.е. свободно конвертироваться в денежные средства;

пригодным к длительному хранению (как правило, в течение срока пользования кредитом);

стабилен в цене;

низко затратным в отношении хранения и реализации;

легкодоступным для контроля.

Не могут быть предметом залога

национальные, культурные и исторические ценности, которые находятся в государственной собственности и включены или подлежат включению в Государственный реестр национального культурного достояния;

Сущность и назначение залога имущества

ГЛАВА 10

ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

В МЕХАНИЗМЕ КРЕДИТОВАНИЯ

ПРЕДПРИЯТИЙ

Сущность и назначение залога имущества

Для финансового обеспечения различных процессов хозяйствен­ной деятельности — закупок материалов и комплектующих из­делий, модернизации производства, реконструкции и техниче­ского перевооружения, капитального строительства и др., предприятия вынуждены обращаться за кредитом к банкам и другим финансово-кредитным организациям. Так как в деятель­ности предприятий могут возникать сбои, то за каждым креди­том стоит определенный риск для кредитора, выражающийся в невозврате полностью или частично кредитной суммы и (или) в невыплате процентов по кредиту. Этот риск вынуждает банк-кредитор требовать от предприятия-заемщика того или иного обеспечения кредита.

Наиболее эффективной и распространенной формой обес­печения возвратности коммерческого или инвестиционного бан­ковского кредита является залог имущества.

В настоящее время залог регулируется несколькими законо­дательными актами, среди них: Гражданский кодекс РФ, часть 1, ст. 334-358; Закон РФ «О залоге» от 29.05.92 № 2872-1, Феде­ральные законы: «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 № 102-ФЗ, «О банках и банковской деятельности» от 03.02.96 № 17-ФЗ и «О несостоятельности (банкротстве)» от 08 01 98 № 6-ФЗ.

Залог в широком смысле представляет собой один из спосо­бов обеспечения исполнения обязательства, при котором кре­дитор-залогодержатель «имеет право в случае неисполнения дол­жником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кре­диторами лица, которому принадлежит это имущество (залого­дателя)» (ст. 334 ГК РФ).

Залоговые отношения связаны прежде всего с договором зай­ма, но сфера применения залога этим не исчерпывается, залог встречается в договорах купли-продажи, имущественного най­ма, перевозки грузов и в других хозяйственных операциях. Да­лее речь идет только о залоге имущества предприятия под бан­ковский кредит.

Залоговая операция, включающая процессы подготовки, зак­лючения и исполнения договора о залоге, не имеет самостоя­тельного значения. Она производна от кредитной сделки и га­рантирует своевременное и полное погашение кредита.

Прежде чем заключить кредитный договор с залоговым обес­печением, банк организует залоговую экспертизу. Цель залоговой экспертизы — установить приемлемость предлагаемого имуще­ства для залога и оценить залоговую стоимость под испрашива­емый кредит.

Залоговая экспертиза включает следующие работы:

1) установление возможности рассмотрения предлагаемого имущества в качестве предмета залога;

2) оценку залоговой стоимости предлагаемого имущества по состоянию на последний срок погашения кредита и выплаты процентов;

3) определение состава и количества имущества как предме­та залога под согласованный между кредитором и заемщиком размер кредита.

В начале залоговой экспертизы проверяется возможность оформления залога на предлагаемое имущество с юридических позиций. Предприятие (заемщик, залогодатель) может предос­тавить банку-кредитору в залог движимое и недвижимое иму­щество, которое принадлежит предприятию на праве собствен­ности и на которое нет установленных законом запретов или ограничений в отношении залога.

Если предприятие владеет недвижимым имуществом на пра­ве хозяйственного ведения, то оно может передать это имуще­ство в залог только с письменного согласия собственника (соот­ветствующего уполномоченного министерства, ведомства или муниципального образования). Движимым имуществом такое предприятие распоряжается самостоятельно.

В соответствии с законодательством Российской Федерации не могут быть предметом залога:

• предметы, изъятые из оборота в соответствии с гражданс­ким законодательством (оружие, радиоактивные, взрывчатые вещества и т.п.);

• эмиссионные ценные бумаги, которые не прошли государ­ственную регистрацию, были не оплачены их владельцем полно­стью и отчет об итогах выпуска которых не был зарегистрирован.

Не могут являться предметом залога следующие объекты недвижимости:

• строения неопределенного назначения;

• строения, признанные в установленном порядке непригод­ными для пользования (аварийные, поврежденные и т.п.);

• самовольно возведенные и бесхозные объекты;

• строения, расположенные на земельных участках, право пользования или собственности которых не подтверждено соот­ветствующими документами;

• строения, не прошедшие государственную регистрацию.

В ходе залоговой экспертизы проверяется также отсутствие каких-либо ограничений на распоряжение предприятием-зало­годателем имуществом, находящимся в его собственности. Ог­раничения могут выражаться в аресте имущества, в наличии обременения, например, залогом другим банком, в наличии прав третьих лиц (арендаторов, сервитутов и т.д.).

Общее представление о составе имущества, которое может стать предметом залога, дает анализ активов предприятия, при­веденных в левой части его баланса. В качестве примера приве­ден состав имущества машиностроительного предприятия, ко­торое может быть передано в залог (табл. 10.1).

Для банка — потенциального залогодержателя разные акти­вы обладают разной залоговой привлекательностью. Последняя зависит не только от ценности или стоимости актива, но и в значительной мере — от его ликвидности, а также от возможно­сти установления контроля банка за его сохранностью и право­вой принадлежностью.

В действующей форме баланса предприятия наиболее лик­видные активы расположены внизу, а наименее ликвидные -вверху левой стороны баланса. Наиболее ликвидные активы по­казаны в разделе II «Оборотные активы». Они по степени лик­видности подразделяются на: абсолютно ликвидные (денежные средства); быстро ликвидные (краткосрочные финансовые вло­жения; ликвидные (краткосрочная, до 12 мес, дебиторская за­долженность) и средне ликвидные (материальные запасы).

Для потенциального кредитора и залогодержателя важно знать, какую долю составляют ликвидные активы в общей сумме акти­вов по балансу. Эта доля во многом зависит от отраслевой при­надлежности предприятия и его финансового состояния.

При оформлении залога определенное значение имеет такое свойство имущества, как значимость для бизнеса предприятия-залогодателя. С точки зрения банков залоговое обеспечение счи­тается тем надежнее, чем более значимо имущество в производ­ственно-хозяйственной деятельности предприятия. Банки охотнее принимают в залог основное, используемое в производ­стве имущество, чем имущество второстепенное и тем более не­загруженное.

Внеоборотные активы (раздел I баланса) считаются мало ликвидными активами, но они обладают высокой стоимостью по сравнению с оборотными активами. Остановимся на степе­ни залоговой привлекательности основных внеоборотных ак­тивов.

Нематериальные активы в настоящее время редко принима­ются банками в залог. Причина этого кроется в отсутствии рын­ка этих активов в нашей стране и соответственно большой нео­пределенности оценки их рыночной стоимости. Не исключено, что в перспективе по мере развития рыночной среды и повыше­ния спроса на эти активы они станут предметами залога.

Залог недвижимого имущества (ипотека) признан наиболее надежным обеспечением кредитных сделок. Это объясняется высокой стоимостью этих активов, наличием спроса на недви­жимость, а также правовым обеспечением сделок с недвижимо­стью, включая государственную регистрацию прав. Залог зда­ний и сооружений предполагает одновременно и залог либо земельного участка, на котором эти здания и сооружения нахо­дятся, если участок принадлежит залогодателю, либо права дол­госрочной аренды земельного участка, если участок арендуется залогодателем.

Движимое имущество (машины, оборудование, транспорт­ные средства) активно принимаются банками в залог, особенно те объекты имущества, которые имеют высокую стоимость и хорошую ликвидность.

Ценные бумаги, особенно те, которые обращаются на бир­жевом фондовом рынке, являются удобным предметом для за­лога. Интерес к ценным бумагам вызван такими их свойствами, как возможность отслеживать их котировки на рынке ценных бумаг, отсутствие издержек при хранении, четкий правовой ста­тус бумаг благодаря государственной регистрации эмиссий, на­дежная правовая защита владельцев бумаг благодаря отлажен­ной системе регистрации сделок с ценными бумагами и ведению реестров владельцев именных ценных бумаг. В настоящее время отечественные банки принимают в залог государственные цен­ные бумаги, акции и облигации наиболее надежных предприя­тий — «голубых фишек», в некоторых случаях векселя внебир­жевого оборота, особенно переводные векселя авторитетных банков. Однако возможность «увода» активов, наложения арес­та, возможные махинации с реестром акционеров сдерживают использование ценных бумаг в качестве предмета залога.

При залоговой экспертизе рассматривается также вопрос об обеспечении сохранности передаваемого в залог имущества.

В большинстве случаев заложенное имущество остается у предприятия-залогодателя, если иное не предусмотрено догово­ром о залоге. Во всех случаях недвижимое имущество, на кото­рое устанавливается ипотека, а также заложенные товары в обо­роте остаются у залогодателя.

Если заложенное имущество, например оборудование, не имеет индивидуальных признаков и содержится на предприя­тии-залогодателе в одних помещениях с незаложенным имуще­ством (что часто диктуется требованиями организации произ­водственного процесса), то данное имущество помечается специальными знаками, свидетельствующими о залоге (твердый залог).

Если заложенное имущество остается у залогодателя, то между сторонами устанавливаются и согласуются:

• правовые основания, на которых производится хранение и (или) эксплуатация заложенного имущества;

• требования к условиям хранения и (или) эксплуатации за­ложенного имущества;

• возможность контроля со стороны банка-залогодержателя за состоянием заложенного имущества;

• ограничение на внесение изменений в состав и структуру заложенного имущества.

Некоторые материальные ценности (товары в обороте, дра­гоценные металлы и др.) и ценные бумаги могут храниться не­посредственно у залогодержателя (заклад).

studopedia.org — Студопедия.Орг — 2014-2019 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.003 с) .

Банковский залог как способ обеспечения обязательств

Банковский залог – это имущество, которое привлекается в основное обязательство для его надлежащего исполнения и гарантирует исполнение заемщиком взятого обязательства перед банком/финансовым учреждением.

Залогодатель — как правило это заемщик, однако им может выступить и другое лицо, имеющее право собственности на имущество, которое признается залогом.

Залогодержатель — банк или финансовая организация.

Условия залога. Определяются договором, в нем указываются все существенные условия, предусмотренные ГК РФ, а именно:

1. предмет залога,
2. существо залога,
3. размер и срок основного обязательства.

Все остальные условия диспозитивны, однако не стоит забывать о том, что они не должны противоречить императивным нормам и общим положениям о договорах.

Предмет залога

В соответствии с нашим законодательством (России) предметом может выступать любое имущество и имущественные права. Например, залогом могут быть золотые сережки, автомобиль, квартира, ценные бумаги и так далее.

Исключения для предмета залога: имущество, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, которые не могут выступать в качестве предмета залога ввиду прямого запрещения. Например, нельзя заложить алиментные обязательства или оружие, требующее регистрации.

Стоит отметить, что некоторые банки сами определяют перечень имущества, способного считаться предметом залога.

Например, Сбербанк таким образом определяет перечень:

— транспортные средства (в качестве единственного обеспечения не принимаются);

— иное имущество (в качестве единственного обеспечения не принимается);

— мерные слитки драгоценных металлов — с обязательным хранением их в банке;

Стоимость (цена залога)

Имущество, выступающее обеспечением по кредитному обязательству, подвергается оценке. Затраты по оценке имущества несет заемщик средств. Как правило, банк сам предлагает компании-партнеры для оценки.

Стоимость залога должна быть таковой, чтобы покрыть сумму кредита и проценты, начисленные вследствие этого обязательства.

Подтверждение права собственности на предмет залога

При оформлении имущества в качестве залога, должник (заемщик) должен подтвердить право собственности. Обычно такое свидетельство следует из сущности имущества. Так, для недвижимости необходимо представить свидетельство о регистрации / запись из ЕГРН.

Страхование имущества, выступающего залогом

Зачастую банки (финансовые учреждения) требуют страховать залог. В данном случае договор о страховании выступает как дополнительный к залогу и не может быть ниже срока основного обязательства, то есть договора залога. Также сумма, на которую было застраховано имущество, не может серьезным образом отличаться от оценочной стоимости.

Реализация залога

Если должник (заемщик) не исполняет основное обязательство, то банк (финансовое учреждение) может реализовать предмет залога. Обычно условия такой операции содержатся в договоре о залоге и детально прописаны для избежания злоупотреблений со стороны залогодержателя.

Банковское дело

ЗАЛОГ И ЗАЛОГОВЫЙ МЕХАНИЗМ

ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА клиента является одной из распространен­ных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог иму­щества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторона­ми и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензии из стоимости заложенного имущества.

Использование залога в практике организации кредитных отно­шений предполагает наличие специального механизма его примене­ния. Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и ис­полнения договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования ссудой. Реаль­ное обращение к исполнению залогового механизма возникает на за­вершающей стадии движения кредита — погашении ссуды — и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой или доходом.

В банковской практике операции по оформлению и реализации за­логового механизма называют залоговыми операциями . Залоговые операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения. Они производны от ссудных операций и гарантируют своевременное и Полное погашение ссуды. Ссуды, выданные под залог имущества клиента_или его имущественных прав, называют ломбардными .

С правовой точки зрения структуру залогового механизма можно Представить на рис. 13.1.

Как видно из рис. 13.1, центральное место в правовом содержании залогового механизма принадлежит определению права собственности, владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом. Указанные вопросы в законодательстве различных стран решаются по-раз­ному. В России правовая основа залогового механизма определена За­коном «О залоге» и Гражданским кодексом, в соответствии с которыми :

а) право собственности на заложенное имущество принадлежит за­емщику;

б) владение заемщиком заложенным имуществом может быть не­посредственное и опосредованное;

в) залог может сопровождаться правом пользования предметами залога в соответствии с его назначением.

Основными этапами реализации залогового механизма являются:

• выбор предметов и видов залога;
• осуществление оценки предметов залога;
• составление и исполнение договора о залоге;
• порядок обращения взыскания на залог.

ПРЕДМЕТОМ ЗАЛОГА могут выступать вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. В то же время это имущество для отнесения его к объекту залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности. Указанные критерии находят различ­ное выражение по отношению к различным видам имущества.

В зависимости от материально-вещественного содержания предметы залога подразделяются на следующие группы:

1. Залог имущества клиента:

• залог товарно-материальных ценностей:

а) залог сырья, материалов, полуфабрикатов;

б) залог товаров и готовой продукции;

в) залог валютных ценностей (наличной валюты), золотых изде­лий, украшений, предметов искусства и антиквариата;

г) залог прочих товарно-материальных ценностей;

• залог ценных бумаг, включая векселя;
• залог депозитов, находящихся в том же банке;
• ипотека (залог недвижимости).

2. Залог имущественных прав:

• залог права арендатора;
• залог права автора на вознаграждение;
• залог права заказчика по договору подряда;
• залог права комиссионера по договору комиссии.

В то же время, чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемо­сти и достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную определенность п редмета залога, критерий достаточности — количественную . Существу­ют общие и специфические требования к качественной и количествен­ной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога неза­висимо от их материально-вещественного содержания сводятся к сле­дующему.

1. Предметы залога (вещи и имущественные права) должны принад­лежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хо­зяйственном ведении.

2. Предметы залога должны иметь денежную оценку.

3. Предметы залога должны быть ликвидны, т.е. обладать способ­ностью к реализации.

Общим требованием к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного имущества по срав­нению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по от­ношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов.

Специфические требования к качественной и количественной опре­деленности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции.

Приемлемость товарно-материальных ценностей для залога опре­деляется двумя факторами:

• качество ценностей;
• возможность кредитора осуществлять контроль за их сохранностью. Критериями качества товарно-материальных ценностей являются:

относительная стабильность цен,

долговременность хранения. Поэтому скоропортящиеся продукты, как правило, не используются для залога.

Важно не только определить критерий качества, выбрать в соответ­ствии с ним ценности, но и обеспечить их сохранность. Только в этом случае залог ценностей может быть гарантией возврата кредита.

В этой связи наиболее надежным способом обеспечения сохраннос­ти заложенных ценностей является передача их кредитору, т.е. банку. В Данном случае заемщик остается собственником заложенного имуще­ства с опосредованным владением. Он не может распоряжаться и ис­пользовать заложенные ценности. Указанный вид залога называется закладом. Кредитор приобретает при закладе право пользования зало­женным имуществом. Одновременно на него переходит обязанность надлежащим образом содержать и хранить предмет заклада, нести от­ветственность за утрату и порчу.

При отсутствии у банка складских помещений этот вид залога по отношению к товарно-материальным ценностям имеет ограниченную сферу применения. В качестве предметов заклада могут выступать: _ва лютные ценности, драгоценные металлы, изделия искусства, украшен ия. Действующее законодательство предусматривает также возмож­ность (по соглашению сторон) оставления заложенных товарно-мате­риальных ценностей у залогодателей. Если на предметы, оставленные у залогодателя, наложены знаки, свидетельствующие об их залоге, имеет место так называемый твердый залог. В этом случае заемщик не имеет права использовать (расходовать) заложенные ценности.

Как показала практика, твердый залог имеет ограниченную сферу применения, так как он рассчитан на ценности, не предназначенные для текущего потребления.

Более распространенным видом залога при оставлении ценностей у залогодателя является залог товаров в обороте. В этом случае залогода­тель не только непосредственно владеет заложенными ценностями, но

и может их расходовать.

Залог товаров в обороте применяется в настоящее время в практике отечественных и зарубежных банков при кредитовании торговых орга­низаций, которые должны постоянно иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. В этом случае предмет залога находится не только во владении, но и в распоряжении и пользовании заемщика. При данном виде залога организация может заменить одни заложенные цен­ности на другие, но условием продажи товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Залог товаров в обо­роте получил также название залога с переменным составом, поскольку между моментом продажи товаров и моментом возобновления товарно­го запаса возможно несовпадение, в этом случае залоговое обязатель­ство не всегда гарантирует возврат кредита. Такая гарантия распростра­няется лишь на реально существующие товарные запасы. Разновидностью залога товаров в обороте является залог товаров в переработке . Он при­меняется при кредитовании промышленных предприятий, в частности пе­рерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенностью этого вида залога является право заемщика использовать заложенное сырье и мате­риалы, включенные в предметы залога, в производстве и заменять их на готовую продукцию. Причем может допускаться перемещение предназ­наченных к переработке ценностей со склада в цех фабрики или завода. Переработка ценностей банком разрешается, если будет доказано, что в результате переработки получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Для доказательства представляются специальный расчет, ко­торый показывает количество и стоимость заложенного сырья и матери­алов; период его переработки; средний выход переработанной продукции; место хранения. Однако и в этом случае банк не может осуществить действенный контроль за сохранностью заложенных ценностей.

Таким образом, различные виды залога материальных ценностей (или расчетных документов, их представляющих) обладают неодина­ковой степенью гарантии возврата кредита. Наиболее реальной гаран­тией обладает заклад. Остальные виды залога имеют условные гаран­тии возврата кредита. Поэтому в практике иностранных коммерческих банков эти виды залога применяются по отношению к клиентам, поло­жительно себя зарекомендовавшим, т.е. надежным партнерам по кре­дитным сделкам.

Поскольку в рыночной экономике конъюнктура с реализацией то­варов может оперативно изменяться, величина заложенных ценностей всегда выше суммы выдаваемого кредита. Это положение определяет понятие «достаточности» объекта залога. При выдаче ломбардных ссуд под товарно-материальные ценности максимальная сумма ссуды не пре­вышает, как правило, 85% стоимости предметов залога. Такая разница дает банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай воз­никновения непредвиденных обстоятельств.

Однако в каждом конкретном случае определяется индивидуальная маржа (разница между стоимостью заложенных ценностей и долгом за­емщика перед банком по ссуде и процентам), учитывая риск кредитной сделки.

Кроме залога товарно-материальных ценностей в зарубежной и оте­чественной практике банки осуществляют выдачу ломбардных ссуд под залог ценных бумаг.

Критерием качества ценных бумаг, с точки зрения приемлемости их для залога , служат: возможность быстрой реализации и финансовое со­стояние выпускающей стороны. В этой связи в зарубежной и отечествен­ной практике наиболее высокий рейтинг качества имеют государствен­ные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. При выдаче ссуд под их залог максимальная сумма ссуды может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг (например, акций, выпущенных фирмами) величина ссуды состав­ляет 80-85% их рыночной цены. При этом коммерческие банки выдают ссуды как под котирующиеся, так и не котирующиеся на бирже ценные бумаги. В последнем случае качество обеспечения ссуды более низко, в связи с чем банки устанавливают более высокую маржу при оценке сто­имости залога.

К предметам залога относятся также векселя (торговые и финансо­вые). Главное требование к торговому векселю как предмету залога состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки . Необ­ходимо также учитывать срок платежа но векселю, который не может быть короче срока выдаваемой ссуды. Максимальная сумма кредита П ЗД залог векселя, по опыту ряда стран, составляет 75-90% стоимости обеспечения. В российской практике в качестве залога используются в основном финансовые векселя (обязательства эмитента заплатить оп­ределенную сумму денежных средств). Основным требованием к тако­му векселю при его использовании в качестве залога являются: право­мерность выпуска, наличие механизма продажи, ликвидность.

Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады как правило, имеют целевой характер использования. Например, хо­зяйственная организация производит накопление денежных ресурсов для осуществления производственных капитальных вложений или стро­ительства объектов социальной сферы (жилых домов, профилактори­ев, детских дошкольных учреждений, спортивных комплексов). При получении в банке кредита на текущие производственные нужды пред­приятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в со­ответствующей сумме, в том числе валютные. При использовании валют­ного депозита в качестве залога дается распоряжение соответствующим работникам банка о блокировании счета в сумме, адекватной рублевому кредиту. Если депозит оформляется сертификатом, то он может быть сдан на хранение в банк. При задержке в погашении ссуды за счет поступаю­щей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада. Это наиболее простой и надежный способ, гарантирующий воз­вратность кредита.

Кредитование совокупного (кредит по совокупности материальных запасов и производственных затрат) или укрупненного объекта (кредит по контокоррентному счету) может потребовать использование сме­шанного залога, включающего товары на складе, ценные бумаги, вексе­ля. В этом случае требования к составным элементам смешанного зало­га остаются теми же, что и описанные выше. Максимальная сумма кре­дита в соответствии с Уставом Госбанка РСФСР от 13 октября 1921 г. не должна была превышать 75% общей стоимости принятого в залог совокупного обеспечения.

Некоторые особенности в использовании залога имеются при вы­даче ипотечных ссуд, которые получили широкое развитие в мировой банковской практике. В этом случае появляется такой вид залога, как ипотека, т.е. залог недвижимого имущества. Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, оборудование, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, садовые участки, гаражи и другие строения по­требительского назначения.

Для ипотеки характерны следующие черты : оставление имущества у залогодателя во владении и пользовании; возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использова­ния предметов ипотеки; возможность получения залогодателем под за­лог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; обяза­тельная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки; простота контроля залогодержа­телем за сохранностью предмета залога.

Ипотека используется, как правило, при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам (населению для приобретения дома или квартиры; фермерам для строительства или землеустройства).

При выдаче ипотечного кредита важно правильно провести оценку стоимости залога. Успех оценки, как показывает зарубежный опыт, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому воп­росу банк придает большое значение.

В России использование ипотеки в качестве обеспечения обяза­тельств по кредитному договору регулируется Законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «, вошедшим в действие с 16 июля 1998 г. В соот­ветствии с ним объектом ипотеки являются: земельные участки; пред­приятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квар­тиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Указанное имущество может быть предметом ипотеки, если оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хо­зяйственного ведения.

Если имущество находится в общей совместной собственности или принадлежит по договору аренды, необходимо согласие всех собствен­ников или арендодателя.

При условии, что предметом ипотеки является предприятие, то в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному пред­приятию материальные и нематериальные активы.

В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога — залог прав. Объектом залога в этом случае выступают права: арендатора на здания, сооружения, землю; автора на вознаграждение; заказчика по договору подряда; комиссионера по договору комиссии и др. При использовании залога прав для обеспечения возвратности кре­дита банк должен убедиться, что срок поступления денежных средств заемщику соответствует сроку погашения ссуды.

Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следу­ющие принципиальные положения .

1. Большинство предметов залога оценивается по рыночной стоимос­ти. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих слу­чаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, пер­воначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как: отсутствие заинтересованных покупателей, сниже­ние цены на соответствующую собственность, экономический спад, необ­ходимость быстро найти покупателя.

2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.

3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специ­алисты соответствующей квалификации.

4. Подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.

В случае использования в качестве залога товарно-материальных Ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение пе­риодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним при­влечены независимые эксперты.

6. При оценке залога следует обратить внимание на правильное опре­деление ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной прода­жи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вы­честь следующее:

• затраты на реализацию;
• маржу вынужденной продажи;
• величину любых приоритетных претензий на имущество;
• оплату судебных издержек.

Если из чистой реальной стоимости вычесть требуемую маржу бе­зопасности (в зависимости от степени риска) получим действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

7. Наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оценка
недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике
для оценки недвижимости используются три основных метода, которые
применяют в комплексе для выбора наиболее оптимального варианта.

Первый метод (затратный) ориентируется на определение возмож­ных затрат по приобретению земли и возведению новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Да­лее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом вели­чины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная сто­имость уменьшается на сумму износа.

Второй метод (рыночный) основывается на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе ис­пользуется система поправок, поскольку полностью идентичных объек­тов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и нали­чие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод (доходный) исходит из предпосылки, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, кото­рый может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. Для использования этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

Для российских условий развитие ипотеки в качестве формы обес­печения возвратности ссуд еще предстоит, поэтому вопрос об оценке предметов недвижимости приобретет в дальнейшем особую актуаль­ность. По мнению специалистов, на данном этапе наиболее приемле­мым методом являются определение рыночной стоимости объекта за­лога и выдача кредита в размере 50-60% от нее.

Важнейшим элементом залогового механизма являются составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имуще­ственных прав.

В соответствии с законодательством России договор о залоге дол­жен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию.

К форме договора о залоге предъявляются следующие требования.

• Договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Как правило, в российской практике составляется единый документ, под­писанный двумя сторонами и скрепляемый печатями.
• Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удо­стоверению. В российской банковской практике нотариальному удос­товерению подвергаются договоры о залоге не только недвижимого, _н0 и любого иного имущества клиента.
• Договор об ипотеке подлежит регистрации в местных органах уп­равления имуществом России.
• Договор об ипотеке государственной собственности считается дей­ствительным, если на нее дано разрешение местных органов Госкоми­мущества.

Несоблюдение указанных требований к форме залога имущества или имущественных прав залогодателя влечет его недействительность .

К содержанию договора о залоге (основным его условиям) законо­дательством России предъявляются следующие требования .

1. Отражение существа обеспеченного залогом требования (обяза­тельства), его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивает­ся обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком; размер ссуды и причитающихся процентов; срок погашения ссуды и уплаты процентов.

2. Состав и стоимость заложенного имущества.

3. Вид залога, отражающий способ владения и распоряжения зало­женным имуществом.

4. Права и обязанности сторон применительно к видам залога.
При закладе права и обязанности сторон обусловлены передачей

заложенного имущества кредитору (банку). При твердом залоге, зало­ге товаров в обороте или переработке права и обязанности сторон за­висят от особенностей соответствующего вида залога.

5. Формы организации контроля за соблюдением условий договора. Конкретные способы организации контроля за исполнением условий договора о залоге зависят от способа и распоряжения заложенным имуществом.

В договор е о закладе, предусматривающем право владения заложенным имуществом залогодержателем, должны быть предусмотрены :

• обязанность залогодержателя застраховать предмет заклада на полную стоимость за счет и в интересах залогодателя;
• обязанность залогодержателя обеспечить меры по сохранению владения предметов заклада;

• обязанность залогодержателя немедленно извещать залогодателя Возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада;
• обязанность залогодержателя направлять отчет о пользовании Редметом заклада, если таковое предусмотрено договором;

• обязанность залогодержателя возвратить предмет заклада после
исполнения залогодателем обеспеченного закладом обязательства.

В договоре о залоге с оставлением заложенного имущества у залогодателя (твердый залог, залог товаров в обороте) могут быть предус мот рены положения, касающиеся :

— права залогодержателя требовать от залогодателя принятия мер по сохранению предмета залога;

• обязанность залогодателя поддерживать неснижаемый остаток заложенных ценностей на определенном уровне;
• обязанность залогодателя представлять отчет залогодержателю о наличии и состоянии заложенного имущества;
• права залогодержателя проверять по документам и на месте размер, состав и условия хранения заложенного имущества.

В случае ипотеки залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять расходы на его содержание (если договором не предусмотрены иные условия), а залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества.

Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей для обеспечения его возвратности должен систематически осуществлять проверку соот­ветствия суммы предоставленного кредита стоимости заложенных цен­ностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при реализа­ции этих ценностей.

Примерная схема проверки обеспечения ссуды может быть следующая, млн руб. :

1. Задолженность по выданной ссуде на 1 апреля 1999 г. 520

2. Стоимость заложенных ценностей

на эту же дату по сведениям заемщика 700

3. Маржа, установленная банком

с учетом возможного риска потерь при реализации 30% (от стоимости заложенных ценностей)

4. Реальная стоимость заложенных ценностей 700 — (30% от 700) = 490

5. Излишек (+), недостаток (-) обеспечения 520 — 490 = -30

Следовательно, по результатам проверки обеспечения выданной ссу­ды банк установил снижение стоимости заложенного имущества и его недостаток в сумме 30 млн руб. Это означает необходимость предъявле­ния требований к заемщику о незамедлительном восполнении утрачен­ного залога на указанную сумму. В ряде случаев банк после проверки на месте состава заложенных ценностей может потребовать замены одних ценностей другими, более ликвидными.

Завершающим этапом реализации залогового права и залого вого механизма является порядок обращения взыскания на залог . Основа­нием для обращения взыскания на заложенное имущество или имуще­ственные права является неисполнение ссудополучателем своего обяза­тельства, обеспеченного залогом.

С роком возникновения у кредитора (банка) права обратить взыска­ н а на заложенное имущество может быть : а) момент окончания срока исполнения обязательства (срока ссуды); б) срок погашения ссуды плюс льготный срок, предусмотренный договором о залоге.

Гражданским кодексом РФ установлены два способа обращения взыскания. Первый — путем предъявления иска в суд. Он используется в случаях, если:

• предметом залога является недвижимое имущество;
• для заключения договора о залоге требовалось согласие или раз­решение другого лица или органа;
• предметом залога является имущество, имеющее для общества зна­чительную художественную, историческую или иную ценность;
• залогодатель отсутствует и установить место его нахождения не­возможно.

Обращение в суд кредитора осуществляется на основе искового за­явления с приложением необходимых документов.

Второй способ..- без судебного решения — используется в основном в двух случаях:

• в отношении движимого имущества, если это предусмотрено в договоре залога или установлено дополнительным письменным согла­шением банка и залогодателя;
• в отношении недвижимого имущества, если после истечения сро­ка платежа по кредитному договору между банком и залогодателем зак­лючено нотариально удостоверенное соглашение.

Реализация заложенного имущества при обоих способах обращения взыскания производится путем продажи заложенного имущества с пуб­личных торгов. Начальная продажная цена имущества, с которой на­чинаются торги, определяется: а) решением суда, если обращение взыс­кания на имущество производится в судебном порядке; б) соглашением залогодержателя с залогодателем — в остальных случаях.

Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, больше удовлетворения требований кредитора (банка), остальные сред­ства передаются залогодателю.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя (кредитора-банка), недостающая сумма средств удовлетворяется в общем порядке, т.е. без преимуществ, основанных на залоге.

При условии, что торги будут объявлены несостоявшимися, залого­держатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести имущество.

Если такая сделка не состоялась, объявляются повторные торги, а в случае, когда и они будут объявлены несостоявшимися, залогодатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.