Дата продажи квартиры с точки зрения налоговиков

Ситуация такова — продается квартира, находящаяся в собственности с 2014. Договор купли-продажи подписан в декабре 2015, регистрация перехода права собственности ожидается в январе 2016. С точки зрения уплаты налога с продажи имущества, находящегося в собственности менее 3-х лет, в каком году возникнет обязанность по уплате данного налога? При заполнении декларации за какой год мне необходимо будет указать это событие — продажа квартиры? За 2015 (в 2016 году) или 2016 (в 2017 году)? Другими словами — что считать моментом продажи квартиры: подписание договора купли-продажи (декабрь 2015) или регистрацию перехода права собственности и подписание передаточного акта (январь 2016)?

понятия «момент продажи» не существует в данном случае, нужно применять понятие переход права собственности, в данном случае дата указанная в свид-ве о праве собственности.

Здравствуйте! В отношении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, подлежащее регистрации, в ГК РФ дается прямое указание: право собственности возникает с момента государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако и продавец также не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно — предмет договора продажи и покупатель является его законным владельцем. Таким образом, моментом продажи квартиры, считается переход права собственности, о чем в ЕГРП делается соответствующая отметка. Налоговую декларацию, Вам необходимо подать до 30.04.2017 года.

Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья.

Заметка: минимальный срок составляет три года или пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость. Этот вопрос подробно рассмотрен в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?

Жилье приобретено по договору купли-продажи

Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: В феврале 2015 году Киселев А.А. приобрел квартиру по договору купли-продажи. Договор был заключен 20 февраля, а право собственности было зарегистрировано спустя два месяца (датировано 25 апреля 2015 года). 15 марта 2018 года Киселев продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается именно с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)

Если Вы приобрели квартиру по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.

При этом важно отметить, что в данном случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315).

Пример: В 2013 году Петров А.Л. заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и Петров подписал акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность Петров лишь в 2016 году. В 2018 году Петров продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3х лет (так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)

Если квартира была приобретена у ЖСК (по договору паенакопления), то срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения двух условий: полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).

Пример: В 2011 году Волков М.М. заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2014 году квартира была построена. В этом же году Волков полностью выплатил паевой взнос и подписал акт приема-передачи квартиры. Право собственности на эту квартиру Волков оформил лишь в 2016 году. В 2018 году Волков продал данную квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как в данном случае он исчисляется не с момента даты регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта-приема передачи).

Жилье приобретено в результате приватизации

Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:

Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.

Пример: Сахаров И.Т. проживал в квартире, полученной в наем от муниципалитета с 1997 года. В 2016 году он ее приватизировал и оформил свидетельство о собственности на квартиру. В 2017 году Сахаров ее продал, срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).

Пример: Платонов Л.О. приватизировал квартиру в 1995 году. В 2018 году он оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и продал ее. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается не с даты регистрации собственности, а с момента приватизации).

Жилье получено в наследство

Если объект жилья был получен в наследство, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства) (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.02.2015 № 03-04-05/8357).

Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).

Из данного случая есть два исключения:

Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).

Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.

Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015).

Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).

Квартира получена в дар

Если квартира была получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру ст. 131, ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: в марте 2017 года Матвееву А.Н. родители подарили квартиру, он зарегистрировал собственность в июле 2017 года. В 2018 году Матвеев А.Н. решил продать квартиру, срок владения составит менее 3-х лет (будет рассчитываться с даты регистрации права собственности на квартиру).

Разные доли квартиры приобретены в разное время

Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе (Письма ФНС России от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@, Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241, от 13.01.2015 № 03-04-05/69528).

Пример: в 2011 году братья Морозовы А.К. и Н.К. приобрели в долевую собственность (по ½ доли) квартиру. В 2016 году Морозов А.К. продал свою долю (1/2) брату Морозову Н.К., в результате чего последний стал единоличным собственником всей квартиры. В 2018 году Морозов Н.К. продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил более 3-х лет (так как он считается с момента приобретения первоначальной доли – с 2011 года.

Заметка: Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 N 03-04-05/23772).

Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья

Если квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на полученное новое жилье (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199).

Пример: В 2017 году Соколова М.И. получила от мэрии Москвы квартиру взамен принадлежащего ей снесенного ветхого жилья (которым она владела с 1995 года). В 2018 году Соколова М.И. продала полученную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности на новое жилье, срок владения старым/снесенным жильем не учитывается).

Дом построен самостоятельно

Если дом построен самостоятельно, срок владения домом исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Пример: в 2012 году Павлов А.Т. приобрел земельный участок и начал на нем строительство дома, в 2015 году стройка была закончена. Зарегистрировал построенный дом Павловым А.Т. в 2016 году. В 2018 году он решил его продать. На момент продажи срок владения домом составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Право собственности признано через суд

Если право собственности на квартиру признано в судебном порядке, срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения) (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983).

Пример: в 2008 году Марков А.Н. приобрел квартиру в строящемся доме у ОАО «СтройИнвет». После сдачи дома застройщик стал уклоняться от оформления собственности Маркова А.Н. на построенную квартиру. В 2010 году Марков обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В 2012 году суд вынес решение о признании собственности на квартиру за Марковым А.Н. Регистрации права собственности на Маркова А.Н. произошла только в 2016 году. В 2018 году Марков А.Н. продал данную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается с даты вступления в силу решения суда, а не с даты регистрации права собственности).

Какой момент в сделке купли-продажи считается датой продажи для налоговой?

Полагать, что квартира становится вашей в момент подписания договора — это ошибка. Дело в том, что хотя договор купли-продажи с недавних пор уже не подлежит обязательной регистрации, но требование к регистрации перехода права осталось.

Когда возникает право собственности

А возникает право в тот момент, когда сотрудник Росрегистрации сделает запись в ЕГРП. В Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится полная информация обо всем,что вы, как собственник делаете со своей недвижимостью. Купля-продажа, оформление наследства, дарение, ипотеки, все есть в реестре.

Для перехода права или оформления так называемой «первичной» собственности собираются документы, оформляются договоры, все это сдается на регистрацию. В течении 10 рабочих дней тот, кто имеет на это право и полномочия принимает решение о регистрации. Если что-то не совсем так, то регистрацию могут приостановить, если наблюдается очевидное и неустранимое противоречие, то даже отказать.

Но, если все в порядке, то в любой их этих 10 дней будет сделана запись, которая и есть момент возникновения права. Если раньше реестр оформлялся на бумаге, то с 2015 года вся информация фиксируется и хранится в электронном виде. Поэтому красивое свидетельство с гербовой печатью и голограммой только подтверждает то, что право возникло. Настоящим же свидетельством его наличия является выписка из ЕГРП.

Когда и как налоговая узнает о свершившейся сделке

Для налоговой инспекции важно знать о том, когда права возникают или прекращаются, сколько было заплачено за тот или иной объект. Для того, чтобы поставить фискальный орган в известность совсем не обязательно идти туда самостоятельно и предъявлять свои документы, хотя иногда такой визит может и потребоваться.

Между налоговой и Росреестром налажено достаточно тесное электронное взаимодействие. Информация обо всем, что происходит в Реестре регулярно поступает в налоговую. Причем, если некоторое время информация о сумме совершенных сделок в таком информационном потоке отсутствовала в силу определенных причин, то с января 2015 такие сведения в налоговую передаются.

Таким образом, момент внесения записи в реестр как раз и есть начало существования права. Именно с этого дня покупатель и становится 100 процентным собственником. С этого дня, часа и минуты будут исчисляться налоги, появится право на получение налогового вычета.

Что делать, если в налоговой нет информации

А действительно, что делать, если регистрация прошла, а налоговый инспектор делает круглые глаза и пытается вас уверить, что собственность вовсе не ваша? Во первых, не впадать в отчаяние. Вы же знаете, что сделали все правильно и готовы платить налоги. Обратитесь туда, где вам происходила регистрация и закажите выписку из ЕГРП. Предоставлять многочисленные документы не обязательно, достаточно будет вашего паспорта.

А еще, можно письменно обратиться в орган Росреестра. То есть, написать заявление на имя руководителя Управления, где в свободной форме изложить свою ситуацию и попросить разобраться. На такое обращение вам обязательно должны ответить. А с налоговой сотрудники Росреестра, скорее всего, свяжутся самостоятельно.

Что считается датой приобретения квартиры для налоговой?

В соответствии с пп.2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (далее по тексту — НК РФ) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории РФ квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

В соответствии с абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ документов, необходимых для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, является договор на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Таким образом, в случае приобретения квартиры в строящемся доме имущественный налоговый вычет может быть получен до регистрации права собственности на квартиру при оформлении акта приема- передачи квартиры.

Акт осмотра квартиры и открытия доступа в квартиру не свидетельствуют о приобретении налогоплательщиком право на недвижимое имущество и не могут рассмотриваться ни в качестве передаточного акта, ни в качестве иного документа о передаче, являющегося основанием для передачи объекта долевого строительства в соответствии с ч. 1 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Кроме того, перечень документов, представляемых налогоплательщиком для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета, указанный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, является закрытым и не подлежит расширительному толкованию.

Продажа недвижимости: дата получения дохода

Автор: Нелли Логинова, аудитор Группы компаний АКИГ

С 2013 года вступили в силу поправки (Федеральный закон от 29.11.2012 № 206-ФЗ) в Налоговый кодекс (п. 3 ст. 271 НК РФ), которые уточнили, на какую дату нужно признавать при расчете налога на прибыль доход от продажи недвижимости.

До этого года в Налоговом кодексе не было прямо предусмотрено, в какой именно момент доход от продажи недвижимости надо включать в базу по налогу на прибыль. Бухгалтерам приходилось основываться на разъяснениях Минфина России, в которых, кстати сказать, чиновники не всегда придерживались единой позиции. Ситуация рассмотрена на страницах журнала «Актуальная бухгалтерия» № 4, 2013.

В доход по дате акта передачи объекта

В ранних письмах Минфин России придерживался точки зрения, основанной на положениях Гражданского кодекса. Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ ). В связи с чем в отдельных разъяснениях Минфина России указывалось на обязанность отражать доход от реализации недвижимого имущества после подачи документов на государственную регистрацию (письма Минфина России от 21.03.2011 № 03-03-06/1/162, от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78 ). Также были разъяснения главного финансового ведомства, согласно которым доходы необходимо признавать с момента государственной регистрации прав собственности на объект недвижимости (письма Минфина России от 28.09.2006 № 07-05-06/241, от 26.10.2004 № 03-03-01-04/1/85).

Однако уже в прошлом году Минфин России изменил свою позицию и стал связывать обязанность по уплате налога на прибыль с моментом передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи (письмо Минфина России от 07.09.2012 № 03-03-06/2/100). А с 2013 года в Налоговом кодексе появилась такая норма. Таким образом, теперь дата регистрации права собственности не имеет значения для расчета налога на прибыль с доходов от продажи недвижимости.

НДС по дате акта — меньше рисков

В отношении недвижимости для целей расчета НДС Налоговым кодексом установлены специальные правила (п. 3 ст. 167 НК РФ ). Если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача в целях налогообложения приравнивается к его отгрузке.

Следовательно, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат — дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем
передачу права собственности, или день его оплаты (частичной оплаты). Данное мнение подтверждается Минфином России (письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78 ) и арбитражной практикой (пост. ФАС ВСО от 16.05.2012 № А78-5403/2011).

Существует и противоположное мнение, согласно которому моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества является дата составления акта приема-передачи объекта недвижимости (пост. ФАС ВСО от 11.02.2010 № А19-12414/09 ).

По мнению автора, для минимизации налоговых рисков целесообразно начислять НДС на дату подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, то есть в том же периоде, что и налог на прибыль. В данном случае отсутствуют основания для начисления штрафов и пеней.

Отметим, что в отношении налоговых вычетов по НДС ничего не изменилось. Отсутствие государственной регистрации приобретенных объектов не влияет на принятие налога к вычету (письмо УФНС России по г. Москве от 29.12.2007 № 19-11/125602). Принять к вычету сумму НДС по приобретенному объекту недвижимости можно после принятия на учет объекта основных средств до получения свидетельства о регистрации права собственности (пост. ФАС ПО от 12.08.2011 № А12-19515/2010 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 23.12.2011 № ВАС-16716/11)).

Бухгалтерский учет

При продаже недвижимости происходит выбытие объекта, которое, как и доход, надо отразить в бухгалтерском учете. Одним из условий признания выручки в бухучете является переход права собственности на продукцию (товар) от организации к покупателю. Как мы уже писали выше, переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации, списывает недвижимость из состава основных средств в момент подписания акта приема-передачи недвижимости независимо от факта государственной регистрации права собственности.

Согласно рекомендациям Минфина России (письмо Минфина России от 22.03.2011 № 07-02-10/20) до момента признания доходов и расходов от выбытия основного средства (до момента регистрации перехода права собственности) необходимо использовать счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»). Он предназначен для учета средств, не являющихся объектом обложения налогом на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Организацией заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (здания) на сумму 1 180 000 руб., в том числе НДС — 180 000 руб. Первоначальная стоимость данного объекта у продавца составляет 700 000 руб., накопленная амортизация — 100 000 руб. Передаточный акт подписан в феврале. Переход права собственности к новому владельцу зарегистрирован в апреле.

В бухгалтерском учете организации будут сделаны следующие записи:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие ОС» КРЕДИТ 01

– 700 000 руб. — списана первоначальная стоимость здания;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие ОС»

– 100 000 руб. — списана начисленная амортизация;

ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие ОС»

– 600 000 руб. — списана остаточная стоимость здания;

ДЕБЕТ 09 КРЕДИТ 68

– 200 000 руб. — отражен налоговый актив в момент начисления налога на прибыль.

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1

– 1180 000 руб. — отражена выручка по договору купли-продажи здания;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 68

– 180 000 руб. — начислен НДС;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 45

– 600 000 руб. — отражена остаточная стоимость здания в составе расходов;

Что говорит закон о налоге с продажи квартиры

Продавая квартиру, продавец обязан заплатить налог государству. Налог с продажи квартиры не изменился, но изменились условия, по которым он платится. Увеличился срок владения недвижимостью для того, чтобы платить подоходный налог и сдавать декларацию в отделение налоговой службы по месту жительства.

До 2016 года

До 2016 года после продажи своей квартиры продавец платил подоходный налог, основная ставка которого – 13 процентов. Но не всегда, а только в случае, когда была разница между продажей и покупкой квартиры, с так называемого дохода.

Таким налогом облагаются российские граждане и иностранные, проживающие в России более 183 дней ежегодно. Если иностранные граждане живут менее указанного срока, то платят 30 процентов. Такие условия применялись к тем, кто приобрел квартиру или дом более, чем 3 года назад.

Обычный гражданин, приобретая недвижимость для себя, живет там достаточно продолжительное время, по статистике – не менее 3-х лет. Если жилье приобретается в целях получения прибыли, то нужно будет не только заплатить подоходный налог, но и сдать 3-НДФЛ.

В случае владения квартирой дольше трехлетнего срока или получения ее в наследство, налог не платится. Также не нужно делать отчисления в случае, когда недвижимость была вам подарена или приобретена в результате договора о пожизненном содержании.

Сумму налога придется заплатить в течение следующего за продажей года до 15 июля включительно. Налоговую декларацию нужно заполнить и сдать до 30 апреля. Сведения о полученных доходах нужно сдать в ИФНС после продажи недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения, а также приобретенной любым другим образом меньше, чем три года назад.

Физические лица подают декларацию в том случае, когда появляются доходы свыше учтенных на основной работе. Эти доходы должны быть задекларированы, то есть объявлены и зарегистрированы службой налоговой инспекции.

Кроме продажи квартиры существует множество источников доходов, например: сдача квартиры внаем, поступление переводов, выигрыше в лотерею и другие. Зачем нужно заявлять о своих доходах государству?

Кроме главной цели – учета и контроля всех средств, которые проходят через налогоплательщиков, есть еще одна. Она дает право физическим лицам получить выгоду от заполнения декларации. Речь идет о праве на налоговый вычет.

Гражданин, продавший свою квартиру и заплативший налог, сможет вернуть часть потраченных средств. Правда, для этого придется подавать еще один документ в местное отделение налоговой службы – 2-НДФЛ. Но при высоких ценах на квартиру и, соответственно, высоких налогах, процедура будет оправданной.

С начала 2016 года

С начала 2016 года были внесены изменения в законодательство.

Федеральный закон

Законодатели внесли несколько изменений в Федеральный закон и кардинально изменили порядок уплаты подоходного налога. Теперь по Федеральному Закону № 382, чтобы не платить налог за продажу квартиры, нужно, чтобы она была во владении не три года, как раньше, а пять лет. Также внесены изменения в налоговую базу.

Во-первых, все, кто продает недвижимость, по Налоговому кодексу разделены на две группы:

граждане, оформившие право собственности на свою недвижимость до 2016 года;
граждане, которые стали по закону владельцами недвижимости после 1 января 2016 года.

Первые продают по закону, который действовал до начала января 2016 года, то есть освобождаются от уплаты налога те, кто купил недвижимость более трех лет назад. Вторые – более пяти лет назад.

Зачем были внесены эти поправки? Ответ на этот вопрос кроется в тех слабых сторонах, которыми пользовались и перекупщики, и сами продавцы. Цена на квартиры, дома и другие объекты недвижимости сильно занижалась затем, чтобы не платить налог.

Чтобы привилегией получения налогового вычета не пользовались продавцы недвижимости, законодательный орган изменил исходные данные для расчета налога. Теперь налог на любой объект недвижимости будет рассчитываться по кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента.

Он не платится также при следующих обстоятельствах:

недвижимость перешла по дарственной;
дом или квартира досталась по наследству;
право собственности было получено в результате приватизации;
в том случае, когда недвижимость получена в собственность в результате договора о пожизненном иждивении.

В перечисленных случаях, каким бы ни был срок владения, и как бы ни велика была разница между проданной и купленной недвижимостью, налог не платится.

В регионах

Субъекты федерации в лице местных законодателей имеют право корректировать федеральные законы. В Ставропольском крае уменьшен срок владения квартиры с 5-ти лет до трехлетнего срока.

Граждане, которые живут на территории Ханты-Мансийского автономного округа имеют право не платить на налог при продаже недвижимости также после трех лет владения. Но это пока не правила, а лишь приятные исключения.

Кадастровая стоимость

При продаже и покупке будет рассматриваться кадастровая стоимость, которая была выставлена в год регистрации. Кадастровая стоимость указана в кадастровом паспорте. Также она содержится в выписке. Это документ, который содержит основные сведения о любом объекте недвижимости.

Выписку может получить каждый гражданин РФ. Нужно обратиться с соответствующим заявлением и документом, удостоверяющим личность в местное отделение Росреестра. Вам не откажут даже в том случае, если запрашивается информация касается не вашей квартиры или дома.

Росреестр ведет учет и систематизирует данные по всем объектам недвижимости, которые расположены на территории России. По каждому объекту имеется минимум информации, которая может быть предоставлена после уплаты госпошлины. Сведения являются публичными, кроме пункта о дееспособности владельца.

В основном, граждан при покупке квартиры интересует следующая информация:

метраж объекта недвижимости;
количество владельцев;
кадастровая стоимость.

Не нужно забывать, что кадастровая стоимость обновляется каждый год. Поэтому, если сделка назначена на начало января, то следует проверить кадастровую стоимость еще раз, поскольку ее индексируют 1 января.

Расчет налога

Как и предполагали депутаты, внося поправки в закон, теперь нет смысла занижать цену квартиры при ее продаже. Чтобы рассчитать налог, нужно знать кадастровую стоимость в год регистрации и понижающий коэффициент.

Понижающий коэффициент – это число, которое участвует в вычислении подоходного налога при продаже квартиры. В каждом регионе свое значение, которое колеблется от 0,1 до 2,0. Чтобы его узнать, нужно зайти на сайт местного отделения Налоговой службы или позвонить по телефону.

Попробуем рассчитать налог самостоятельно. Исходные данные:

кадастровая стоимость квартиры – 1 000 000 рублей;
понижающий коэффициент, который принят в вашем регионе – 0,2.

Умножим эти два значения, чтобы рассчитать сумму, с которой будут вычитать 13-ти процентный налог:

1 000 000 х 0,2 = 200 000

200 000 х 0,13 = 26 000

Итого: налог с продажи квартиры, кадастровая стоимость которой 1 миллион рублей, составит 26 тысяч рублей.

Снизить налоговое бремя можно, если владелец с помощью документов сможет подтвердить, какие были расходы для того, чтобы продать квартиру и получить доход. Законность такой процедуры подтверждает Налоговый кодекс РФ (ст. 2, п. 2).

Оформление возврата

Для того, чтобы оформить возврат налога на полученную в результате продажи квартиры прибыль, нужно заполнить и предъявить в налоговую службу декларацию по форме 3-НДФЛ.

Кроме этого, необходимо предоставить следующие бумаги:

договор, который подтверждает ваши права, как владельца объекта недвижимости;
чеки и другие документальные подтверждения расходов;
если есть – кредитный договор;
саму декларацию.

Принцип получения налогового вычета заявительный, то есть владелец самостоятельно должен решиться на этот шаг, собрать бумаги и обратиться в налоговую.

На видео о размере налога

Налог с продажи квартиры не вырос, но способ вычисления платежа изменился. Сейчас, чтобы сэкономить на налоговых платежах, не получится, как раньше занижать цену в документах. Оформление возврата через налоговую службу компенсирует затраты.

Дата продажи квартиры (недвижимого имущества)

#1 polligraph

Members

3 сообщений

#2 Rome

Members

250 сообщений

Город: USSR
Интересы: Путешествия, футбол, свежее пиво, здоровый сон и еще много чего интересного.

Уважаемые господа! Есть большой спорный вопрос, ответ на который не могут дать юристы из налогового департамента. Что является датой продажи квартиры — дата заключения договора купли-подажи или же дата государственной регистрации права собственности покупателя квартиры. Кроме того, есть Письмо Минфина РФ от 28 сентября 2006 г. N 07-05-06/241, касаемый, как я понимаю, юридических лиц. Заранее спасибо за помощь

#3 Guest_Гость_*

Уважаемые господа! Есть большой спорный вопрос, ответ на который не могут дать юристы из налогового департамента. Что является датой продажи квартиры — дата заключения договора купли-подажи или же дата государственной регистрации права собственности покупателя квартиры. Кроме того, есть Письмо Минфина РФ от 28 сентября 2006 г. N 07-05-06/241, касаемый, как я понимаю, юридических лиц. Заранее спасибо за помощь

ИМХО, тут ответ очевиден.

Договор купли-продажи считается заключенным с момента его государственной регистрации в ФРС.

#4 polligraph

Members

3 сообщений

#5 ТАТ

Members

48 сообщений

В налоговой заявили — дата продажи квартиры — дата заключения договора купли-продажи. У меня разница между датой заключения договора и его регистрацией — 2 недели, что, в свою очередь, превращает 3 года пользования квартирой в 2 года и приводит к необходимости уплаты налога.
В отделе камеральных проверок заявили (дословно) — дайте официальное постановление или документ, который говорит о том, что дата продажи квартиры — дата регистрации сделки. До этого момента дата продажи квартиры для нас — это дата получения денег за квартиру.
как обосновать?

#6 Rome

Members

250 сообщений

Город: USSR
Интересы: Путешествия, футбол, свежее пиво, здоровый сон и еще много чего интересного.

В налоговой заявили — дата продажи квартиры — дата заключения договора купли-продажи. У меня разница между датой заключения договора и его регистрацией — 2 недели, что, в свою очередь, превращает 3 года пользования квартирой в 2 года и приводит к необходимости уплаты налога.
В отделе камеральных проверок заявили (дословно) — дайте официальное постановление или документ, который говорит о том, что дата продажи квартиры — дата регистрации сделки. До этого момента дата продажи квартиры для нас — это дата получения денег за квартиру.
как обосновать?

Либо тот кто вам это сказал полный дурак, то ли просто больной с детства. Вот выдержка из части второй Гражданского кодекса.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

2 . Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Помоему все предельно ясно. Какие еще могут быть вопросы?

#7 Михаил_ФНС

Members

17 сообщений

В налоговой заявили — дата продажи квартиры — дата заключения договора купли-продажи. У меня разница между датой заключения договора и его регистрацией — 2 недели, что, в свою очередь, превращает 3 года пользования квартирой в 2 года и приводит к необходимости уплаты налога.
В отделе камеральных проверок заявили (дословно) — дайте официальное постановление или документ, который говорит о том, что дата продажи квартиры — дата регистрации сделки. До этого момента дата продажи квартиры для нас — это дата получения денег за квартиру.
как обосновать?

Может попробовать взять в недвижимости выписку из реестра (вроде бы так называется, если не ошибаюсь). Там будет написано, что Вы собственник квартиры (с такого то числа и на каком основании и до такого то числа и на каком основании). И от этой даты «до такого числа» надо «плясать». Выписка — это официальный документ, удостоверяющий, в течение какого времени Вы владели квартирой, сразу будет видно — 3 года тут получается или меньше. На самом деле, дата оплаты еще ни о чем не говорит. Фактически — это 100% предоплата за покупку квартиры. А если бы в «недвижимости» сделку по каким-либо причинам не зарегистрировали, Вы ведь деньги обязаны были бы вернуть. При чем здесь оплата! А договор говорит лишь о намерениях сторон совершить сделку. Факт совершения сделки удостоверяет соответствующий орган, значит документ, который он выдаст — это официальная бумага, которой и надо размахивать в налоговой.

По-моему, это правильное предложение.

Ведь какая цель требования налоговиков обосновать «дату продажи квартиры»?

С точки зрения НК, в части налогообложения доходов от продажи недвижимости и предоставления соовтетствующего имущественного вычета, формулировка другая (ст. 220 НК):

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

.
1) .
При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более , а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Таким образом, критерий — нахождение в собственности 3 года и более.
Как раз выписка из ЕГРП и предоставит однозначную информацию с какой даты возникло право собственности, а с какой даты перестало быть в собственности.

#8 polligraph

Members

3 сообщений

Какой момент считается датой продажи квартиры для налоговой?

Коллеги, не все так однозначно.

Налоговый кодекс ( НК РФ )
Статья 223. Дата фактического получения дохода
1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 — 4 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день:

1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме;

2) передачи доходов в натуральной форме — при получении доходов в натуральной форме;

3) уплаты налогоплательщиком процентов по полученным заемным (кредитным) средствам, приобретения товаров (работ, услуг), приобретения ценных бумаг — при получении доходов в виде материальной выгоды.

Елизавета, крайне важно, что будет написано в договоре купли-продажи относительно момента передачи денег: до, после, при подписании договора купли-продажи.

Налоговая сейчас очень придирчивая. Елизавета, сделайте все в 2015 году, чтобы избежать возможных проблем. Поверьте они могут быть.

С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Жилье приобретено по договору купли-продажи

Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)

Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)

Жилье приобретено в результате приватизации

Жилье получено в наследство

Из данного случая есть два исключения:

Квартира получена в дар

Разные доли квартиры приобретены в разное время

Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья

Дом построен самостоятельно

Право собственности признано через суд

Источники:

http://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/srok-vladenija-kvartiroj/
http://digm.ru/kakoy-moment-v-sdelke-kupli-prodazhi-schitaetsya-datoy-prodazhi-dlya-nalogovoy.html
http://www.yurist-online.net/question/8218
http://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a35/572655.html
http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/prodazha-kvartiry/zakon-o-naloge-s-prodazhi-kvartiry.html
http://forum.nalog.ru/index.php?showtopic=91565
http://www.cian.ru/forum-rieltorov-kakoj-moment-schitaetsja-datoj-prodazhi-kvartiry-dlja-nalogovoj-262183/
http://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/srok-vladenija-kvartiroj/