Меню Рубрики

Что такое недвижимость с точки зрения закона

Что делает постройку недвижимостью с точки зрения закона

Когда монолитный фундамент не обязывает платить налог

Чем «удобства» неудобны для налога на имущество

Популярное по теме

C 2013 года вступили в силу важные поправки в главу 30 «Налог на имущество» НК РФ. К их числу, в первую очередь, относится исключение из объекта налогообложения движимого имущества, принятого на учет в качестве основных средств с 1 января 2013 года (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ).

В связи с чем важно проанализировать нормы законодательства и судебные решения по вопросу квалификации имущества в качестве недвижимого. Практика показывает, что во многих случаях, опираясь на индивидуальные характеристики каждого объекта, можно доказать, что-то или иное строение не является недвижимостью. Поэтому, учитывая изменения НК РФ, есть смысл провести полную ревизию объектов налогообложения. Сделанные выводы помогут сэкономить налог как в отношении строящихся объектов, так и, возможно, уже введенных в эксплуатацию сооружений.

Существует обширная судебная практика по спорам об отнесении объекта к недвижимым

Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Также в числе недвижимого имущества перечислены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Критерием классификации является невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба их назначению.

Также к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Очевидно, что приведенные нормы не позволяют точно идентифицировать имущество. Сориентироваться в данном случае поможет подробный анализ судебных актов, посвященных рассмотрению вопроса о классификации объектов имущества с точки зрения статьи 130 ГК РФ.

Стоит отметить, что на сегодняшний день имеется достаточно обширная практика. Определение «движимости» имущества имеет значение для правильного начисления амортизации. Ведь до 1 января 2013 года недвижимые объекты можно было амортизировать только с момента подачи документов на их государственную регистрацию, а движимые — с момента ввода в эксплуатацию. Также классификация объекта важна для определения статуса «самовольная постройка», которым может обладать только недвижимость. Это выясняется при решении вопроса о сносе.

С введением налоговой нормы эта практика вскоре будет активно пополняться. Но анализ имеющейся показывает, что один и тот же фактор одним судом может быть признан решающим для квалификации имущества как недвижимого, а другим судом — принят во внимание, но определен как не имеющий принципиального значения. Рассмотрим эти факторы.

Фундамент не является фундаментальным признаком недвижимости

Итак, одним из основных признаков недвижимости норма ГК РФ называет наличие фундамента, который обеспечивает связь с землей. Однако, согласно судебной практике, наличие у строения фундамента не свидетельствует о том, что речь идет исключительно о недвижимом имуществе. В этом случае оценивается, в том числе, его вид и глубина заложения.

Сразу отметим, что есть пример, когда даже объект без фундамента был признан недвижимым (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.11.11 №А41-23419/10). В рассматриваемом деле анализировалась карта намыва. Был сделан вывод о недвижимости данного объекта, поскольку прочная связь с землей достигалась другими способами.

Что касается наличия фундамента, то щебеночное и ленточное основание объекта часто первый шаг к признанию его движимым имуществом. Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 28.11.06 №А79-4382/2006 признал движимым имущество в виде открытого склада металлоформ, оборудованного козловым краном с подкрановыми путями и железобетонным забором. Суд согласился, что данное имущество может быть легко без ущерба демонтировано, поскольку у него щебеночное основание.

В отношении ленточного фундамента принимались различные решения, но в основном суды признают движимым стоящее на нем имущество. Такой вывод сделан в постановлениях федеральных арбитражных судов Волго-Вятского от 19.12.06 №А43-1798/2006-12-24, от 20.04.09 №А38-1050/2008-15-87, от 27.03.09 №А38-1049/2008-15-86, Восточно-Сибирского от 26.09.11 №А58-6329/2010 округов в отношении автостоянки, магазина, гаража, склада.

Для признания имущества на ленточном фундаменте недвижимым нужны дополнительные аргументы, которые мы рассмотрим далее. Но отметим, что компания может столкнуться и с формальным подходом. Так, рассматривая дело о самовольной постройке, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в постановлении от 24.12.09 №А33-528/2009 сделал вывод о недвижимости объекта, возведенного на бетонном ленточном фундаменте (охранная будка, автомастерская). Однако из судебного решения понять логику такой квалификации невозможно — характеристики объекта как таковые не исследовались.

Как ни странно, движимым признавалось имущество, расположенное и на монолитном фундаменте. При этом суды учитывают технические характеристики построек. В частности, на возможность демонтажа без нарушения целостности и функциональности конструкции. Либо обращают внимание на то, что объект является сборной конструкцией. Так, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении от 05.12.06 №Ф03-А51/06–1/4367 признал движимым имуществом магазин на фундаменте из отдельно стоящих монолитных бетонных плит глубиной заложения до одного метра, выполненный на щебеночной подготовке. Аналогичные решения приняты в постановлениях федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского от 18.03.08 №Ф08-1203/08, Волго-Вятского от 27.11.06 №А29-1126/2006-2э, от 17.05.06 №А11-6035/2005-К2-27/225 округов. На фоне подобной практики имущество на фундаменте из деревянных лежек, конечно, признавалось движимым (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.10.11 №А58-1276/11).

Подведенные коммуникации делают имущество недвижимым

При прочих равных условиях решающую роль для классификации имущества играет наличие внутренних коммуникаций. В судебной практике они однозначно свидетельствуют о недвижимом характере объекта, невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба. Решений судов, признающих имущество движимым, несмотря на наличие коммуникаций, выявлено не было.

Зато достаточно решений в пользу признания имущества недвижимым. Так, выше приведены решения, когда небольшая глубина фундамента или ленточное основание позволяли сделать вывод о движимости имущества в целом. Но если к таким объектам подводятся инженерные коммуникации, электрические и сантехнические сети, то объекты признают недвижимым имуществом.

В качестве примера можно привести постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.08.09 №КГ-А40/7494-09-П — недвижимым признано имущество на заглубленном фундаменте. Или постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.04.10 №А12-16367/2009, в котором рассматривался объект, возведенный на ленточном кирпичном фундаменте с глубиной заложения полметра. Этот же суд в постановлении от02.08.10 №А65-32590/2009 признал имущество на ленточном фундаменте недвижимым из-за подведения к зданию электротехнических устройств. Это делало невозможным его демонтаж без причинения ущерба объекту.

Определяющим фактором наличие коммуникации стало также в постановлениях федеральных арбитражных судов Московского от 17.07.12 №А40-84669/09-28-644, Западно-Сибирского от 25.02.11 №А27-24716/2009, от 03.12.09 №А75-8011/2008, Дальневосточного от 10.08.10 №Ф03-5467/2010 округов.

Таким образом, в практике на эти характеристики имущества следует обращать внимание в первую очередь. Удобства и блага цивилизации могут обернуться расходами не только эксплуатационными, но и налоговыми.

То, что можно перенести, — движимость

При рассмотрении вопроса о возможности или невозможности перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного ущерба судами зачастую исследуются особенности конструкции объекта. В частности, анализируются использованные в объекте материалы, конструктивные особенности его элементов, типы их соединений.

Так, признавая модуль для хранения сыпучих материалов движимым имуществом, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа указал, что объект состоит из разборных сооружений и оборудования и может быть перемещен. Налоговый орган ссылался на данные осмотра, однако его сотрудники, как указал суд, не имеют специальных познаний для квалификации имущества, а экспертиза проверяющими не проводилась (постановление от 17.05.06 №А11-6035/2005-К2-27/225).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа признал сборно-разборной конструкцией, предусматривающей возможность перемещения без нанесения ущерба, щитовой домик. А торговый киоск этим судом признан движимым имуществом, поскольку выполнен из металлических конструкций, фанеры, ДСП и не имел фундамента (постановления от 05.12.07 №Ф08-7953/07 и от 07.03.07 №А32-12464/2006–9/321 соответственно).

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 27.11.06 №А29-1126/2006-2э признал склады сборными конструкциями, демонтаж и перемещение которых возможны без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Суд учел, что стены объекта состоят из металлического каркаса, металлических листов без утеплителя, перекрытия представляют собой металлические арочные формы, внутри помещений отсутствует отопление, водоснабжение, канализация. На основании этого имущество отнесено к движимому.

Что следует учитывать собственнику такого имущества для того, чтобы выиграть спор? В отличие от предыдущего признака (проведение коммуникаций, подключение к электро- и сантехническим сетям), в данном случае зачастую сделать заключение только на основании осмотра невозможно. Суды в целях применения статьи 130 ГК РФ, как правило, не берутся самостоятельно только на основании представленных технических документов оценивать возможность демонтажа и перемещения объекта без причинения ему ущерба. Тогда для принятия решения необходимо провести экспертизу.

Так, экспертным заключением руководствовался Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении от 05.12.06 №Ф03-А51/06–1/4367. Здание каркасного типа было построено из легких металлических конструкций. Однако возможность его перемещения без причинения ему несоразмерного ущерба подтверждалась в ходе экспертизы. Данное заключение представлялось собственником (ответчиком) в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ в обоснование своих возражений на иск.

В деле, рассмотренном в постановлении от 25.05.10 №А17-4938/2009 Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа, стороны отказались от проведения экспертизы. Суд принял решение на основании имеющихся данных о строении: ленточный фундамент, сборно-разборная конструкция стен. Был сделан вывод о недостаточности доказательств прочной связи объекта с землей, вследствие чего павильон игровых автоматов признали движимым имуществом.

Но не всегда суд может согласиться принять решение, признавая доказательства недостаточными. Дело может быть отправлено на пересмотр с целью проведения экспертизы и установления характера объекта (постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.11.11 №А41-23419/10, от 23.01.12 №А40-16616/11-157-141, от 11.01.12 №А40-90186/10-1-570).

Технический паспорт — не показатель недвижимого характера объекта

Еще одним из критериев, по которым имущество обычно относят к недвижимому, является наличие технического паспорта на объект. В частности, с учетом этого фактора приняты решения в постановлениях федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского от 03.12.09 №А75-8011/2008, Поволжского от06.04.10 №А12-16367/2009 округов. Во втором случае суд руководствовался также разъяснениями Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. А именно пунктом 2 письма от 29.08.07 № АМ/1146@. Из данных разъяснений следует, что если имущество не является объектом капитального строительства, то организация технической инвентаризации выдает мотивированный отказ в проведении технической инвентаризации и технического учета объекта капитальным строением. Технический паспорт в этом случае не оформляется.

Однако есть и противоположные выводы. Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении от 06.12.11 №Ф03-5938/2011 указал, что само по себе наличие технического паспорта не свидетельствует о том, что сооружение, в отношении которого проведен технический учет и инвентаризация, является недвижимым имуществом.

Более того, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в постановлении от 12.10.11 №А58-1276/11 сделал вывод, что и государственная регистрация не является безусловным доказательством того, что объект относится к недвижимому имуществу. Павильон имел фундамент из деревянных лежек, стены из каркаса (деревянного либо металлического), утепленные изовером и обшитые фанерой, дощатые полы. Суд решил, что объект не обладает отличительным признаком недвижимости — неразрывной связью с землей.

Таким образом, во-первых, наличие или отсутствие технического паспорта на объект, на наш взгляд, не является признаком, на основании которого можно однозначно классифицировать имущество. Во-вторых, его получение вторично по отношению к квалификации объекта. В связи с чем данный вопрос не должен иметь принципиального значения.

Классификатор может ввести в заблуждение

Встречаются решения, в которых для классификации объектов (наряду с другими факторами) используется Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013–94, утвержденный постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94 №359. Однако заметим, что группировки объектов в ОКОФ образованы в основном по признакам назначения, связанным с видами деятельности, осуществляемыми с использованием этих объектов, и производимыми в результате этой деятельности продукцией и услугами. Движимость либо недвижимость объекта в этом случае не имеет решающего значения, и применение ОКОФ для классификации имущества спорно.

Судебная практика применения ОКОФ в целях статьи 130 ГК РФ противоречива. Так, на основании того, что в ОКОФ спорное имущество отнесено к оборудованию, ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 22.02.07 №Ф03-А51/06–2/5594 признал имущество движимым. А Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 01.08.07 №Ф04-4989/2007(36585-А70-24) сделал такой же вывод в отношении кабельных линий электропередачи. При этом суд не принял во внимание, что в ОКОФ они отнесены к сооружениям.

Гражданский кодекс РФ (ст. 130) дает следующее понятие недвижимости. Недвижимое имущество (недвижимость) — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В ст. 130 ГК РФ определены критерии отнесения вещей как объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

  • — прочная связь с землей (недвижимость по природе);
  • — невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению;
  • — прямое указание в законе (недвижимость в силу закона).

Исходя из данных критериев в качестве основных (родовых) признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

  • а) индивидуальную определенность — объекты недвижимости материальны и функционируют в натурально-вещественной форме и стоимостной форме. Ссылка в ст. 131 ГК РФ на необходимость государственной регистрации прав на недвижимость позволяет выделить еще один признак недвижимости;
  • б) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
  • в) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).

Это один из наиболее дискуссионных вопросов. Можно выделить две основополагающие позиции. Первую четко формулирует Козырь О.М., указывая на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК РФ — это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь, для этого необходима государственная регистрация права собственности. Похожие взгляды высказывает и Чубаров В.В., который пишет, что «вещь в понимании ст. 128 ГК и недвижимость в понимании ст. 130 ГК — в конечном итоге понятия юридические».

Свою позицию он обосновывает тем, что после признания в ГК РФ объектов незавершенного строительства недвижимостью соответствующие изменения одновременно были внесены в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предусмотрел процедуру государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимую вещь.

Иную позицию высказывает Витрянский В.В.

По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости.

Читайте также:  Библия с точки зрения здравого смысла

Его взгляды разделяет Гонгало Б.М., который пишет, что «недвижимая вещь — понятие фактическое, а не юридическое». В связи с этим он предлагает пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т. п., до момента государственной регистрации этих объектов. Как указывает автор, «то обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью».

Некоторые авторы (Гришаев С.П., Эрделевский А.М.) к признакам недвижимости так же относят:

  • — отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;
  • — в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.

Представляется, что все точки зрения имеют право на существование. Однако все-таки необходимо исходить из тех признаков недвижимости, которые даны в законодательстве.

Так, в понятии о недвижимости, приведенной в ст. 130 части первой ГК РФ, нигде законодатель не называет, например, наличие государственной регистрации прав на вещь в качестве признака недвижимости. Можно только ставить вопрос об изменении действующего законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее.

Однако до введения подобных изменений необходимо руководствоваться только критериями ст. 130 ГК. В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи подразделены на три вида:

  • 1) объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы (первая группа);
  • 2) объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (вторая группа);
  • 3) объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (третья группа).

К первой группе — недвижимость «по природе» относятся:

  • 1) участки земли;
  • 2) участки недр;
  • 3) обособленные водные объекты.

Вторая группа объектов недвижимости — объекты прочно связанные с землей:

  • 1) здания;
  • 2) сооружения;
  • 3) леса;
  • 4) многолетние насаждения;
  • 5) нежилые и жилые помещения;
  • 6) объекты незавершенного строительства;
  • 7) иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Третья группа — объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:

  • 1) воздушны, морские суда и суда внутреннего плавания;
  • 2) космические объекты;
  • 3) общее имущество многоквартирного дома;
  • 4) предприятия как имущественные комплексы.

Перечень объектов недвижимости приведен в приложении 1.

Недвижимое имущество

Мы достаточно часто сталкиваемся с понятием «недвижимое имущество» или, проще говоря, недвижимость. Что означает этот термин с юридической точки зрения, какие виды имущества считаются недвижимыми и в чем их особенности?

Определение понятия

Недвижимое имущество, согласно Гражданскому Кодексу (ГК РФ) – это имущество, прочно связанное с землей, которое нельзя перенести на другое место без причинения значительного ущерба. Такую трактовку приводит ст. 30 ГК РФ.

На практике применяется также классификация, разделяющая недвижимость на 2 части: по происхождению и по закону.

К первой относятся:

  • участки земли и ее недр;
  • здания и сооружения, в том числе еще недостроенные;
  • машино-места и др.

Во вторую входят:

  • воздушные, морские и речные суда;
  • инженерно-технические коммуникации (трубопроводы, линии электропередач);
  • космические объекты и др.

Вторая группа, казалось бы, не вполне отвечает определению относительно привязки к земле, но соответствует другим характеристикам, свойственным недвижимости.

Например, важное значение имеет то, что все эти объекты подлежат государственной регистрации. Любая сделка с недвижимостью (купля-продажа, завещание, дарение) считается недействительной, если она не зарегистрирована в Росреестре, а сведения не внесены в ЕГРН.

Особенности

Кроме вышеперечисленных признаков, к особенностям данного вида имущества относятся:

  • Стационарность конструкции. Она должна не просто располагаться на определенном участке, а обязательно стоять на прочном фундаменте. Объекты, которые можно с легкостью переместить (например, автомобиль или разборная торговая точка), не относятся к недвижимому имуществу. Исключение составляют лишь те, что перечислены в вышеуказанной статье закона.
  • Долгосрочное использование. Недвижимость предназначена для длительной (от 10 лет и более) эксплуатации, их износ происходит медленно.
  • Достаточно высокая стоимость и уникальные характеристики объекта: материал, площадь, этажность, место расположения и т.п.
  • Полезность. Собственность может использоваться для жилья, производства, торговли, развлечений и пр.

Недвижимым объектом считается как отдельное здание, так и целый комплекс (например, предприятие) или земельный участок вместе с многолетними деревьями, постройками и коммуникациями.

1. Недвижимость

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Само понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот всего несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости — не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вечной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли.

Недвижимость — основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Переход на рыночные условия хозяйствования поставил массу проблем, которые необходимо решать, и наиважнейшая среди них — проблема собственности.

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму — в профессиональной литературе; а к третьему — формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они должны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегда достигается.

Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

Главное для нас понятие — «НЕДВИЖИМОСТЬ».

1.1 Определение понятия недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 году в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». 1

«. имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». 2

«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». 3

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». 4

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. На сегодняшний момент ст. 130 ГК РФ 5 определяет, что к недвижимым вещам — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы. 6

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» (ст. 130 ГК РФ).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) 7 объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). 8 При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement). 9

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью.

Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.

К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.

Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.

Что относится к недвижимому имуществу?

Нормы законов о недвижимости

Понятие недвижимого имущества в России определено в Гражданском Кодексе. В статье 130 указано, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

В постулате указано, что возникновение права собственности на недвижимость, переход и прекращение такого права подлежат государственной регистрации.

Что такое недвижимое имущество

Для отнесения вещи к недвижимости следует руководствоваться наличием у неё характерных признаков:

  1. Крепкая связь с землёй. Находится на её поверхности или в земной коре.
  2. Возведена для длительного периода эксплуатации.
  3. Имеет индивидуальные материальные характеристики.
  4. Не может быть перемещена без разрушения хотя бы части имущества, существенно влияющего на его стоимость.

Как правило, недвижимость обладает следующими типичными свойствами:

  1. Приносит долговременную пользу владельцам жилья, или используется для ведения бизнеса.
  2. При желании собственника передаётся в долгосрочную аренду или ипотеку.
  3. Прочно устанавливается, сооружается на земле, за исключением стихийных бедствий и войн не подлежит быстрому уничтожению или перемещению на другое место.
Читайте также:  Ведение личного дневника с точки зрения психологии

Группы и виды недвижимости

По совокупности присущих признаков разделяют такие группы активов:

  1. Земля и недра (участки на поверхности в земной коре, пруды, водохранилища и многолетние насаждения).
  2. Жильё (индивидуальные и многоквартирные жилые дома, коттеджи).
  3. Нежилые помещения (здания, предназначенные для социальных потребностей людей и коммерческого использования).
  4. Прочие здания и сооружения (инженерные сети-газопроводы, водопроводы, линии электропередач и другие фундаментальные объекты длительного пользования).

К недвижимости относятся введенные в эксплуатацию, находящиеся в стадии реконструкции или капитального ремонта инвентарные единицы и объекты незавершенного строительства.

Для целей инвентарного учёта и проведения юридических действий разделяют простые (отдельные объекты недвижимых вещей) и сложные (целостные имущественные комплексы-цех, завод, шахта).

По формам собственности недвижимость выделяют как частную и публично-правовую.

По характеру использования и правовой классификации разделяют недвижимость, предназначенную:

  1. Для потребностей в жилье.
  2. Для общественных целей.
  3. Для предпринимательства.
  4. Для использования в сельском хозяйстве.

Отдельная группа недвижимых вещей не подлежит продаже, передаче в аренду, дарению и другим юридическим действиям: культурно-исторические ценности и другие объекты государственного назначения.

Различия движимых и недвижимых вещей

Движимые вещи не содержат всех необходимых признаков недвижимости и, вследствие этого операции с ними не подлежат государственной регистрации.

Пример 1: в районе остановки общественного транспорта установлен торговый павильон. На него получено в местных органах власти временное разрешение на торговлю сроком на 3 года. Павильон сооружен из панелей без строительства капитального фундамента. По отдельным договорам временно проведены коммуникации: электричество, вода.

Вопрос: относится ли это сооружение к объекту недвижимости?

Ответ: не относится, поскольку он не имеет ряда существенных признаков недвижимости:

  • Не связан неразрывно с землей.
  • Не установлен для долгосрочного использования и может без существенного экономического ущерба быть перемещён на другое место.

Пример 2: на территории шахтного участка из ДСП и сип панелей построена слесарная мастерская и бытовые помещения, к ним подведены электричество и вода. Фактически эти сооружения используются пять лет.

Вопрос: являются ли они недвижимым имуществом?

Ответ: нет. Несмотря на продолжительный срок службы под эти объекты не выделялся земельный участок, не заключался договор аренды земли. В связи с этим эти постройки следует отнести к временным не титульным сооружениям, возведенным для осуществления шахтостроительных работ и организации добычи угля.

Насколько прочна связь с землей

В соответствии с действующими нормами российского законодательства следует выделить три группы недвижимости:

  1. Обычные объекты, неразрывно связанные с землей.
  2. Сложные недвижимые вещи-ЦИК предприятий.
  3. Особая недвижимость — морские, речные и воздушные суда, космические объекты.

Требования о необходимости привязки к конкретному земельному участку по понятным причинам не касаются вещей третьей группы.

Целостный имущественный комплекс привязан к конкретному участку земли, но его отдельные инвентарные единицы могут быть перемещены.

Для первой группы крепкая связь с землей является обязательным условием.

Проведение операций с недвижимостью требует точности, понимания и знания определённых правовых норм. Поэтому субъектам предпринимательства, обычным людям и другим субъектам права, следует тщательно и обдуманно совершать действия с недвижимыми вещами.

Понятие недвижимости. Как его трактуют суды

Статьи по теме

Какой смысл законодатель вкладывает в понятие недвижимости. Какие подходы к трактове понятия сформировались в судебной практике.

Читайте в нашей статье:

6 ноября 2014 года Р. С Безвенко прочел лекцию о понятии недвижимой вещи, какие подходы к трактовке этого понятия существовали в судебной практике. Предлагаем стенограмму лекции.

Р. С. Бевзенко:

– Кажется, что все это очень просто – деление вещей на движимые и недвижимые. Как в ГК у нас написано? Вещи бывают недвижимые, которые распадаются на 2 вида: недвижимости, которые являются недвижимостями в силу закона, а также недвижимости в силу природы.

Понятие недвижимости в силу закона

Недвижимости в силу закона – это очень странная конструкция. Это когда законодатель берет и говорит о том, что он считает, что это недвижимость, хотя вещь по своим физическим свойствам абсолютно является движимой. Это разные морские суда, воздушные суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты тоже являются недвижимостью в силу закона, ну еще предприятия относятся к недвижимости в силу закона.

А зачем вообще выделяется эта категория недвижимости в силу закона? Т. е. зачем законодатель идет так резко против природы и говорит, что морское судно хоть и движется, но оно недвижимость? Не проще сказать, что права на некоторые движимые вещи подлежат регистрации?

Объектами недвижимости в силу закона считают водные и воздушные суда

Итак, недвижимость в силу закона, для чего вообще придумали? Россия – это единственная страна, которая додумалась до того, чтобы корабли объявлять недвижимостями. Придумали это исключительно ради того, чтобы затянуть эти объекты в регистрационную систему: сказать, что права на эти объекты подлежат регистрации и переходят по правилам регистрационной системы. Хотя сейчас по общему консолидированному мнению, для этого не нужно было идти против природы и против здравого смысла и объявлять эти объекты недвижимостью. Достаточно было просто сказать, что права на эти объекты подлежат регистрации и переходят в порядке, установленном законом о регистрации прав на воздушные суда, морские суда и т. д.

Есть одно объяснение, не знаю, насколько оно убедительное (мне оно не нравится). Оно заключается в том, что, с точки зрения международного публичного права, территория внутри морского судна, воздушного судна рассматривается как территория другого государства. Т. е. если это морское судно, зарегистрированное, приписанное, допустим, к порту Голландии, то внутри судна – территория Голландии и юрисдикция Голландии. Т. е. это назвали недвижимостями, потому что это такой юридически оторванный кусок другой территории. Для меня это неубедительно, потому что одно дело – юрисдикция и публичная юрисдикция, вопрос суверенитета, а другая история – вещь это движимая или недвижимая. Здесь не надо путать частное право и публичное право.

Сейчас в ходе реформы ГК, которая активно идет, законодатель хочет исправить эту ошибку, и категорию недвижимости в силу закона совершенно упразднить. Все эти морские, воздушные суда перестанут быть недвижимыми вещами, и это правильно. Будет просто норма о том, что права на эти объекты подлежат регистрации и переходят в рамках регистрационного режима.

Объектом недвижимости в силу закона считают предприятия

Предприятия. Что за недвижимая вещь такая? Тоже в силу закона. Идея такая, что какой-то, допустим, директор решил дать указание юристам зарегистрировать его бизнес как предприятие в целом. Пошли и зарегистрировали. На следующий день бухгалтер берет из кассы 10 тыс. руб., пошла и купила малоценных быстроизнашивающихся предметов – скрепок. Изменился состав предприятия, и юристам нужно тут же побежать в Росреестр и сделать изменение в регистрационное дело о том, что раньше, когда они регистрировали, в составе предприятия были здания, сооружения, запасы на складе, сырье, дебиторская задолженность и деньги в кассе 10 тыс. руб., а сейчас денег в кассе нет. Каждый день у них будет начинаться с того, что они будут регистрировать те изменения, которые произошли в составе предприятия. Абсолютно нежизнеспособная конструкция.

Вы должны понимать, что когда писали Кодекс в начале 90-х, то отцы-основатели, которые его написали, конечно, про капитализм знали только из книг. Они сами признаются, что где-то они угадали, а где-то просто не угадали, потому что не знали, на самом деле, как должно быть по жизни, потому что капитализм изучали по книгам либо нашим дореволюционным старым, либо иностранным.

В общем, с этим предприятием такой вышел конфуз. В Росреестре случаев регистрации предприятий за всю историю существования Росреестра с 1998 года насчитали пару десятков. Хотя на самом деле единственный случай, когда, может быть, действительно, даже не необходимость, а есть целесообразность регистрировать предприятие – это когда оно больше не на ходу. Это при банкротстве.

Понятно, что ст. 132 ГК РФ про предприятия – это ошибка. Предприятие – это, конечно, не вещь. А что такое предприятие? Предприятие – не объект гражданских прав, предприятие – это правовой режим, который объединяет одной юридической судьбой те элементы, которые стороны хотят объединить. Т. е. я хочу, чтобы это здание, этот участок, запасы на складе, дебиторка перешли ко мне все сразу путем совершения одной сделки, т. е. получается, что объектов ко мне перейдет много, а сделку я совершу одну. Это правовой режим.

И вот сейчас в ходе реформы вещного права как раз это и хотят сделать. Просто уберут слова, что предприятие – это недвижимая вещь и напишут, что предприятие – это, по сути, правовой режим, который позволяет по одной сделке передать одновременно много объектов. Но тут возникает вопрос. А можно ли вот так взять все объекты и передать? Ну специальный же режим есть в ч. 2, что происходит при продаже предприятия, вот такой договор будет именно как договор существовать. Т. е. предприятие – это не вещь, а правовой режим.

Читайте на тему

Понятие недвижимости в силу природы

Вторая категория – это недвижимость в силу природы. Здесь наш законодатель хитрый, он говорит, что недвижимость в силу природы распадается еще на две подкатегории:

  1. Это, назовем условно, естественная недвижимость, то, что само возникло. Это земельные участки.
  2. Недвижимость в силу природы рукотворного происхождения. И здесь законодатель помещает совершенно удивительную норму. Он говорит, что это здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также все то, что тесно связано с земельным участком и перемещение чего без причинения несоразмерного ущерба невозможно. Вот такая норма, недвижимость по нашему праву.

Какие основные проблемы в этой норме есть? Самая главная проблема – это ее неопределенность. С земельными участками все более или менее понятно. Есть специальные процедуры, как мы определяем, что такое земельный участок: его границы сформировали, вот вам вещь появилась.

Т. е. есть земля и есть то, что на земле. Законодатель говорит: «… здания, строения, сооружения, а также все то, что тесно связано с земельным участком, перемещение чего невозможно без причинения несоразмерного ущерба». Ни у кого, наверное, нет сомнений, что здание, где мы сейчас находимся, это недвижимость. Это очевидно. А вот есть такие, ближе к конечным станциям метро, здания из пластика, пластиковые павильоны с фундаментом, с коммуникациями, это что за объекты такие? Как понять, недвижимость это или нет?

(из зала) – Если зарегистрированы.

Р. С. Бевзенко:

– Да, есть такой подход. Т. е. вообще, с ходу непонятно, как так, но вроде про регистрацию ничего не написано в ст. 131. Там не написано, что недвижимость – это то, что зарегистрировано в реестре. Но вы правильный вывод сделали, можно так обсуждать, что недвижимость – это правовой режим, который возникает от того, что права записаны в ЕГРП, и если записаны, значит, это недвижимость.

А вот Петр I стоит на Москве-реке, это недвижимость или нет? А большой каменный мост? Это недвижимость?

А асфальтовое покрытие, это недвижимость?

(из зала) – Нет.

Р. С. Бевзенко:

– А почему нет? Это же сооружение. Мы с вами будем заниматься такой абстрактной юриспруденцией: то, что суды относят. Ну и что, бывает, что суды ошибаются, ради этого существует аж целых 4 инстанции. А так вот по ГК укладывается асфальтовое покрытие в ст. 130?

(из зала) – Да.

Р. С. Бевзенко:

– А вот есть такой пример. Люди зарегистрировали выгребную яму как объект недвижимости. Подходит под ст. 130? Тоже вроде подходит. А что? Сооружение? Да. Переместить невозможно? Невозможно. Поэтому вроде тоже недвижимая вещь.

Когда строили Тверскую, там пара домов, которые сейчас там стоят, оказалось, что неправильно построены. Там вырыли траншею, заморозили фундамент и дома передвинули. Эти огромные дома на Тверской были раздвинуты, метров на 30 эти дома передвигали. Сказать, что это не недвижимость? Она двигается.

Но самый страшный удар наносит такой пример. Все знают, что сейчас возможно деревянное домостроение. Модное домостроение из бруса. Но ведь эти дома из деревянного бруса, это какие конструкции? Сборно-разборные. Собираете себе дом, потом решаете переехать в другой город, покупаете себе там земельный участок, разбираете дом и перевозите его в другой город, собираете его там на своем земельном участке и живите. Это тот же дом? Или такой же дом? Или новый дом?

(из зала) – Тот же, наверное, то же назначение у него.

Р. С. Бевзенко:

– Нет, это вы пытаетесь вспомнить норму о составных вещах, это здесь неприменимо. Тождество есть у этих двух объектов? Дом из бревен, из такого-то количества… кроме географического месторасположения. А как же Росреестр тогда регистрирует сотни тысяч домов, индивидуальных, собранных из бруса, в качестве недвижимости? В ГК что написано? «… здания, строения, сооружения… перемещение которых без причинения … ущерба невозможно». Ты разобрал свой дом и перевез его в другое место и собрал. Какая же это недвижимость?

На самом деле, одни сплошные проблемы с этой ст. 130. И проблема самая главная, что у нас законодатель засадил очень высокую степень неопределенности, сказав, «… а также все то, что тесно связано с земельным участком, перемещение чего… невозможно». Т. е. ладно здания, это было бы понятно: здание – значит, недвижимость. А у нас написано «… а также все то, что нельзя перемещать без причинения ущерба». Т. е. здание, видимо, тоже должно быть каким-то неперемещаемым. Что делать? Потому что эта проблема, которая есть в 130 ст., она неизбежно «выстреливает» на практике. Т. е. на моей земле кто-то что-то построил и зарегистрировал это как недвижимость. Я говорю, что это не недвижимость, а ответчик говорит о том, что, конечно, недвижимость. И мы идем в суд. И что суду делать? Как ему разрешать такие споры?

Могу вам свой пример рассказать. Я до того, как перейти на работы в ВАС РФ, был практикующим юристом. Самое последнее дело, которое я вел, было такое. Были строители, которым отвели земельный участок под застройку. На этом земельном участке находился пластиковый павильончик. Строители выходят с грейдерами, скреперами, думали, что будут сносить. И этот бедный торговец сказал о том, что они же не все сейчас сразу застроят, они же в одном только месте строить начинают. Он хочет еще поторговать немного, потому что он раздал кучу денег местным чиновникам, хочет хотя бы отбить это. Строители согласились, начала рыть с другого конца, и когда они подобрались к месту, где осел этот торговец (он там год просидел), он вытаскивает свидетельство о регистрации права собственности на торговый павильон как на недвижимое имущество. И он говорит:

« Я сейчас пойду и оспорю ваш землеотвод и предоставление вам земли в аренду для целей строительства. Потому что у меня есть недвижимость на этом земельном участке, а стало быть, у меня по ст. 36 Земельного Кодекса исключительное право на получение земли в собственность либо в аренду, а вы мое исключительное право нарушили».

Строители пошли в суд с иском признания того, что это не недвижимость. Вот как раз перед судьей встал вопрос. Какой? Сидит мужик, у него свидетельство на этот торговый павильон. Какая же это недвижимость, это же пластиковый павильон, он сборно-разборный. В общем, я это дело выиграл, потому что когда составляли ему кадастровый паспорт, а потом регистраторы это перенесли в свидетельство, там было написано, что объект прав – сборно-разборный торговый павильон. Я это дело выиграл, меня взяли на работу в ВАС РФ.

Читайте также:  Что есть бог с точки зрения ученых

Как судьи решают такую проблему, когда она встает перед ними в процессах? Ответа в законе вы не найдете. Доктрина, как обычно, в России молчит, про это ничего нет. Судебная практика, которая вынуждена что-то там придумывать, придумала 3 подхода.

Как понятие недвижимости трактуют в судебной практике

Суды признают спорный объект недвижимостью на основании данных кадастрового учета

Первый подход заключается в том, что суды ориентируются на технические документы кадастрового учета. Вот если есть кадастровый паспорт на объект, техник его выдал, то, стало быть, это недвижимая вещь. Хороший подход или не очень?

(из зала) – Не очень.

Р. С. Бевзенко:

(из зала) – Техники могут ошибаться.

Р. С. Бевзенко:

– А юристы тоже могут ошибаться.

(из зала) – Это не входит в их компетенцию.

Р. С. Бевзенко:

– Вот, мне это даже больше нравится, это не входит в их компетенцию, потому что вопрос о том, движимая или недвижимая вещь – это юридический вопрос. Т. е. судья, который является, на самом деле, финальным специалистом в области права, отстраняется от разрешения правового вопроса и говорит, что он тут никакого отношения к этому не имеет, это все техник.

Конечно, техники, действительно, при принятии решений о паспортизации не являются юристами и не руководствуются ГК, это понятно. В законе о кадастровом учете есть такая норма о том, что в кадастровом учете объекта может быть отказано в случае, если данный объект не является объектом, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с настоящим законом. И суды, и сами кадастровые органы толкуют эту норму очень ограничительно. Они говорят: «… не является объектом кадастрового учета в соответствии с настоящим законом». Допустим, морские корабли, у них специальный же способ описания, поэтому к нам не ходить. А то, что ты пришел к технику и говоришь, что у тебя там асфальтовое покрытие есть, надо бы ему паспорт составить. За ваши деньги – все что угодно, это же услуги. Так что это такое первое соображение.

Второе, чем руководствуются техники, составляя паспорта – общероссийский классификатор основных фондов. Я в этом вижу преемственность советской традиции правовой. В СССР не было недвижимости, просто не было и все. Зато в СССР было понятие основных фондов. Считалось, что здания, сооружения – это основные фонды. Т. е. у них не было прав на недвижимость, у них были основные фонды, переданные им в полное хозяйственное ведение. Понятие «основные фонды», это, конечно, понятие не правовое, а скорее, бухгалтерское. Для бухгалтера принципиально важно, чтобы он знал, что те или иные объекты относятся к основным фондам, чтобы он их мог в бухгалтерском отчете по-особому учитывать. А чтобы бухгалтеру было проще, государство говорит, что есть такой справочник – общероссийский классификатор основных фондов. И там все существующие виды основных фондов, которые бухгалтер относит на специальные счета бухучета, все описаны.

Как работает техник? Вот приезжает техник на место. Вы говорите, что вам нужен кадастровый паспорт на этот объект, вы говорите, что у вас это склад для хранения пиломатериалов. Он смотрит в справочник: есть такой. Составляет вам кадастровое описание этого объекта, и вы с этим идете в кадастровую палату и получаете кадастровый паспорт. А потом вы идете в Росреестр и регистрируете право. А то, что это склад для хранения пиломатериалов, сделанный из легких арочных сборно-разборных конструкций, уже никакого не волнует. А судья говорит о том, что, конечно, это же техник сказал, значит, это недвижимость.

А кто наших судей научил так думать? Почему они вдруг взяли и придумали, что раз паспорт есть, значит точно недвижимость? Я в свое время пытался доискаться до истоков этого подхода, мне показалось, что суды неосознанно взяли и трансплантировали в практику подход, который есть у органов по регистрации. Ст. 20 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в регистрации. Самое удивительное, что там нет такого основания как «… к регистрации заявлены права на объект, который не является недвижимостью». Удивительно, но это так. Т. е. у регистратора нет такого основания. Ему приносят кадастровый паспорт на регистрацию того, что очевидно не является недвижимостью, но у него нет такого основания для отказа, он обязан зарегистрировать. Если регистратор добросовестный, то он, конечно, всегда найдет основание для того, чтобы отказать, а если недобросовестный – ну и слава богу, зарегистрировали выгребную яму, плохо, что ли, пусть будет.

Получается, что у Росреестра нет этого фильтра. А суды говорят – если они все регистрируют, то значит, так, наверное, положено. Кадастровый паспорт есть – поэтому это недвижимость. Но этот подход неправильный.

Суды признают спорный объект недвижимостью на основании данных реестра

Второй подход. Как разобраться: перед нами, все-таки, вещь недвижимая или движимая? Второй подход заключается в том, что суды говорят, что если права на вещь зарегистрированы едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, то, значит, это точно недвижимость. Как вам такой подход?

(из зала) – Вытекает из первого.

Р. С. Бевзенко:

– Вытекает из первого. Значит, плохой? Т. е., если у Росреестра нет фильтра, нет экспертизы для того, чтобы сказать, что эта вещь не недвижимая, и в реестр автоматически вливается все, что, может быть, недвижимостью не является. Росреестр не может это отловить. Это тогда неизбежно означает, что записи реестра в части квалификации объекта как недвижимости не обладают качеством публичной достоверности. Мы можем полагаться на записи реестра в том смысле, что они достоверны, в какой части? В части записей о правах на недвижимость, потому что есть экспертиза Росреестра, и они вроде как даже отвечают за качество этой экспертизы. Но вот в части квалификации объекта как недвижимости реестр не обладает достоверностью.

Какой практический вывод из этого, очень важный для людей, которые занимаются юридической практикой? Вам пытаются продать асфальтовую площадку. Вы говорите, что это же не недвижимость. На что вам говорят, что зарегистрировано в реестре, значит точно недвижимость. Кто из вас прав? Вы или контрагент? Вы, конечно, потому что записи ЕГРП не обладают свойством достоверности в части квалификации объекта. Сторона не может ссылаться на то, что этот объект – недвижимость, потому что в реестре он записан как недвижимость. А кто придумал этот довод? Где написано, что недвижимость – это то, что в реестре записано как недвижимость? В учебнике МГУ. У Е. А. Суханова в учебнике написано, что недвижимость – это то, что записано в реестре. Это правильно, но не для нашей юрисдикции.

Есть очень интересное логическое противоречие в этой позиции. Если считать, что недвижимость – это то, что в реестре записано как недвижимость, то вот такой пример. Вы на своем земельном участке возвели 15-этажный дом, пришли в Росреестр регистрировать это здание, а вам регистратор говорит, что чего нет в реестре, то не недвижимость, а вас нет в реестре. Вы говорите, что, конечно, нет, вы хотите туда попасть. Регистратор опять говорит, что вас в реестре нет, значит, это не недвижимость. Это логическое противоречие. Как с этим быть?

(из зала) – На 218 ст. сослаться.

Р. С. Бевзенко:

– Вот Е. А. Суханов в учебнике так написал. Это очень правильная идея, потому что недвижимость только в реестре, но для германской юрисдикции, не для русской.

Такой пример, который совершенно опровергает довод о том, что то, что зарегистрировано в реестре, то является недвижимой вещью. Это конкретный спор, я не помню номер, потому что он где-то на уровне кассации успокоился, и я даже специально его не фиксировал. Но меня просто дело поразило своим ярким сюжетом. Это было то ли в Архангельске, то ли в Вологодской области. Такой открытый сельскохозяйственный рынок. Хозяин этого рынка, некий коммерсант, регистрирует за собой право на такой объект недвижимости, который называется «металлические торговые столы с навесом». Потом он идет к местным властям и по ст. 36 Земельного Кодекса заявляет о том, что он хочет выкупить землю под этим объектом.

Местные власти, которых взбудоражила такая ситуация, вышли с иском о признании зарегистрированного права недействительным на этот объект. Это неправильный иск. Они приходят в суд и говорят судье о том, что эти металлические столы с навесом – это просто конструкции из листового железа сваренные и приварены к вбитому в землю пруту металлическому, какая там недвижимость. А судья говорит о том, что он ничего не может поделать. Есть техник, который составил кадастровый паспорт, есть регистратор, который это все зарегистрировал, судья здесь бессилен. Первая инстанция, апелляция отказывают в иске. Кассация говорит о том, что неужели даже невооруженным взглядом не видно, что этот объект является движимостью, он не является недвижимостью, записи реестра ошибочны. И поэтому суды, ссылаясь на то, что этот объект заведен в ЕГРП как недвижимая вещь, не могут квалифицировать его как недвижимость только потому, что записано в ЕГРП.

Суды признают спорный объект недвижимостью на основании конкретных обстоятельств

Мы плавно подходим к третьему подходу, который есть в судебной практике относительно того, что такое недвижимость. Суды вынуждены что-то придумывать, потому что реально со стороны науки никакой поддержки в этой части не было. Третья позиция Президиума ВАС РФ, она же правильная, заключается в том, что суд говорит: каждый раз, когда возникает спор, суды должны оценивать, есть у этого объекта признак недвижимости, указанный в ст. 130, или нет. Т. е. вне зависимости от того, есть кадастровый паспорт, или нет его, есть регистрация в ЕГРП, или нет ее, суды должны изучать, имеются ли у объекта признаки недвижимости, указанные в ст. 130 ГК РФ.

Впервые этот подход был сформулирован Президиумом ВАС РФ в деле общества «Батыр» № 2061/99 от 12.10.1999. Там была такая история. Было некое ГУП в Ульяновской области, у которого в хозяйственном ведении находился такой объект, который назывался «стационарная холодильная камера». Такой огромный холодильник. И видимо, он ГУПу был не сильно нужен, потому что тот решил его продать. Он заключил договор купли-продажи этого объекта с неким ООО «Батыр». Потом Комитет по управлению имуществом Ульяновской области выяснил, что этого холодильника больше у ГУП нет. Комитет возмутился, что холодильник был продан без его согласия: нельзя, это же недвижимость. На что ГУП говорит, что это холодильное оборудование, движимая вещь, а не недвижимость. И КУИ выходит в суд с иском об оспаривании этой сделки.

Перед судом встает вопрос, как определить, холодильное оборудование – это движимость или недвижимость? Причем пикантность этого дела в том, что все это было до введения регистрационной системы, т. е. вообще «чистое поле». Только ст. 130, судья и холодильник в ульяновских степях. Что делать суду? Он стал собирать информацию о том, как создавался этот холодильник.

Суд установил, что специально перед монтажом этого оборудования изучались особенности рельефа местности для проектировки фундамента, потому что комплектация оборудования от этого зависела. Далее суд установил, что это оборудование вводили в эксплуатацию по советским правилам о введении в эксплуатацию промышленных зданий и сооружений. Суд на этом не успокоился и назначил экспертизу, чтобы выяснить, если демонтировать этот холодильник и включить его в разметку в другом месте, будет ли он работать. На что эксперт ответил, что не будет, это оборудование так смонтировано, что оно уникально для этого данного места.

Суд решает, что тогда это недвижимость, т. к. переместить невозможно без причинения несоразмерного ущерба, иначе объект работать не будет. Суд признает сделку недействительной, потому что для продажи недвижимости ГУП требуется согласие собственника имущества унитарного предприятия. Этого согласия не было, поэтому сделка была признана недействительной.

Апелляция отменяет судебный акт и говорит, что написано же: «оборудование», а это движимость. Кассация признала действительной эту сделку. Дело попало в Президиум ВАС РФ, который отменил судебные акты апелляции и кассации и оставил в силе решение суда первой инстанции. Президиум говорит о том, что суд первой инстанции все правильно сделал: увидел, что есть спор относительно этого объекта, и установил наличие у этого объекта признака недвижимости. А в ст. 130 два признака – тесная связь с землей и невозможность перемещения. Тесная связь с землей выражается в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба. Этот признак был установлен, и поэтому этот объект является недвижимой вещью. Вот такое дело, 1999 год.

Какая ошибка в деле? Есть объект – вещь, и люди спорят о том, движимость это или недвижимость, т. е. стационарная холодильная камера – это движимая вещь или недвижимая.

Добро пожаловать в русское право недвижимости. Оно очень такое казуальное, казуистичное, т. е. если спор, то каждый раз так надо экспертизу назначить. Но суды забыли про это дело, и сложились эти два подхода про кадастровый паспорт и про регистрацию.

Источники:
  • http://studwood.ru/1224484/pravo/ponyatie_priznaki_vidy_nedvizhimogo_imuschestva
  • http://bukvaprava.ru/slovar/nedvizhimoe-imushhestvo/
  • http://studfiles.net/preview/5133596/
  • http://consultmill.ru/zemlya/dokumenty/nedvizhimomu-imushhestvu.html
  • http://www.law.ru/article/21524-qqq-17-m4-26-04-2017-ponyatie-nedvijimosti-kak-traktuyut-sudy